Op deze website vindt u uitgebreide informatie over het berekenen van de maximale hypotheek. Er zijn verschillende belangrijke factoren die veel invloed hebben op de berekening van de maximale hypotheek. Sommige van die factoren zijn persoonlijk (bijvoorbeeld uw inkomen), andere factoren zijn extern en niet of beperkt beinvloedbaar (zoals de hoogte van de hypotheekrente). Op deze pagina tonen we een overzicht welke belangrijke factoren er zijn en hoe de hypotheekverstrekkers daarmee omgaan bij het berekenen van de maximale hypotheek. Via onderstaande links kunt u direct navigeren naar voor u relevante factoren.
Bereken direct uw maximale hypotheek
- De maximale hypotheek en het inkomen
- De maximale hypotheek en verplichtingen
- De maximale hypotheek en de hypotheekrente
- De maximale hypotheek en staat en type woning
- De maximale hypotheek en de waarde van de woning
De maximale hypotheek en het inkomen
Een van de belangrijkste factoren bij het bepalen van de maximale hypotheek is het inkomen. Daarbij zijn 2 zaken heel belangrijk in de bepaling hoe en welk deel van het inkomen meegerekend wordt in de maximale hypotheek berekening:
Hoogte van het inkomen
De hoogte van het inkomen is natuurlijk een zeer belangrijke factor: Hoe hoger het inkomen, des te hoger is de maximale hypotheek. Maar daarbij moet niet vergeten worden dat ook de mate van bestendigheid van het inkomen een belangrijke rol speelt. Wanneer een inkomen voor een groot deel uit variabele inkomensbestanddelen bestaat zoals overwerk of provisie, geeft dit een heel ander plaatje voor de maximale hypotheek berekening dan wanneer iemand een volledig inkomen uit vast salaris geniet.
De aard van het inkomen
Niet alleen de hoogte, maar ook de aard van het inkomen is belangrijk. Er zijn verschillende soorten inkomensbronnen:
- Inkomen uit loondienstverband
Hierbij is het inkomen opgebouwd uit salaris wat een werknemer ontvangt van de werkgever voor uitgevoerde arbeidswerkzaamheden. Het is hierbij belangrijk of er sprake is van een vaste aanstelling, een intentie daartoe en/of een arbeidshistorie waaruit bestendige inkomsten blijken. Uitgebreide informatie kunt u lezen over vaste dienstverbanden, tijdelijke dienstverbanden en flexibele dienstverbanden. - Loonvervangende inkomsten
Hierbij is sprake van inkomen ter vervanging van oorspronkelijke inkomsten uit een loondienstverband of andersoortige inkomsten. Aangezien hier vaak sprake is een inkomen op basis van een uitkerende verzekering of een recht daartoe, speelt vooral de bestendigheid van deze uitkeringen een grote rol. Voorbeelden zijn uitkeringen op basis van een sociale voorziening, zoals een WW- of WIA-uitkering. Ook pensioen vallen strikt gezien onder loonvervangende uitkering. Het maakt veel uit of iemand tijdelijk een WW-uitkering ontvangt of levenslang een geindexeerd pensioen. Uitgebreide informatie kunt u lezen over uitkeringen en pensioenen. - Zelfstandig ondernemers
Hierbij is sprake van inkomen wat wordt gegenereerd uit de uitoefening van een zelfstandig beroep of bedrijf. Aangezien bij zelfstandig ondernemers vaak sprake is fluctuatie in het inkomen, speelt vooral de bestendigheid en toekomstige verwachtingen van deze inkomsten een grote rol. Voorbeelden zijn zelfstandigen zonder personeel, maar ook DGA’s in loondienst van een eigen BV. Bij elke variant gelden andere spelregels met betrekking tot de bepaling van de maximale hypotheek, bijvoorbeeld de mate van aansprakelijkheid ten opzicht van het ondernemersrisico. In een aparte sectie bieden we uitgebreide informatie over zelfstandig ondernemers.
De maximale hypotheek en verplichtingen
Veel mensen denken bij verplichtingen en de maximale hypotheek direct aan nog niet afgeloste schulden. Inderdaad is de hoogte van lopende schulden een factor die de maximale hypotheek in grote mate kan beinvloeden. Maar er zijn meer verplichtingen welke van invloed zijn op de maximale hypotheek berekening:
Alimentatie
Een veel voorkomende verplichting die grote invloed kan hebben op de maximaal te verkrijgen hypotheek is alimentatie. In een aparte sectie bieden we uitgebreide informatie over alimentatie.
Erfpacht
Op het moment dat u een huis gaat kopen, geldt in de meeste gevallen dat u zowel eigenaar wordt van het huis als van de grond waar het huis op staat. Wanneer dat niet het geval is, rust er vrijwel altijd recht van erfpacht op de grond. Bij erfpacht heeft u de grond waar uw huis op staat niet in eigendom, maar in bruikleen; soms betaalt u hiervoor een huur, de canon geheten. Erfpacht kan van grote invloed zijn op de maximale hypotheek. In een aparte sectie bieden we uitgebreide informatie over erfpacht.
Schulden
Zoals al gemeld, spelen ook schulden een belangrijke rol. Voorbeelden zijn doorlopende kredieten, persoonlijke leningen, maar ook de mogelijkheid om rood te staan op een bankrekening. Maar niet alleen lopende, nog niet afgeloste schulden, maar ook eerder afgeloste schulden kunnen een rol spelen bij het berekenen van de maximale hypotheek. Hypotheekverstrekkers doen altijd navraag bij het Bureau Krediet Registratie in Tiel. Elke lening die je afsluit of in het verleden hebt afgesloten staat daar geregistreerd. Komt iemand voor in het bestand van het BKR, dan wordt ook gekeken naar het betalingsgedrag nu en de afgelopen 5 jaar. Er wordt dus niet alleen naar de hoogte van eventuele schulden gekeken, maar ook naar het terugbetalingsgedrag. Beide factoren hebben invloed op de maximale hypotheek. In een aparte sectie bieden we uitgebreide informatie over schulden.
Niet aftrekbaar leningdeel
Sinds 1 januari 2001 is de rente voor een hypotheek gedurende maximaal 30 jaar fiscaal aftrekbaar. Dit fiscale voordeel geldt echter alleen als de hypotheeklening gebruikt wordt voor de aankoop of woningverbetering van de eigen woning. Het komt regelmatig voor dat de hypotheeklening voor een deel voor andere zaken gebruikt worden. Denk hierbij aan het meefinancieren van een consumptieve lening. Er onstaat dan een niet-aftrekbaar leningdeel in de hypotheek. Dit heeft gevolgen bij het berekenen van de maximale hypotheek. In een aparte sectie bieden we uitgebreide informatie over niet-aftrekbare leningdelen.
De maximale hypotheek en de hypotheekrente
Bij het bepalen van de maximale hypotheek speelt de hypotheekrente een belangrijke factor. Des te hoger de rente, des te moeilijker de rentelasten betaalbaar worden. Daar houden hypotheekbanken rekening mee door bij hogere rentes een lagere maximale hypotheek te verstrekken. Daarbij doet zich nog een opvallend fenomeen voor: de toetsrente. Dit is de rente waarmee gerekend wordt bij de bepaling van de maximale hypotheek. Deze toetsrente is niet per definitie gelijk aan de aangeboden hypotheekrente. De achterliggende reden hiervan is dat het risicovol kan zijn om voor een korte rentevastperiode met een lage rente te kiezen en daardoor een hogere maximale hypotheek zou kunnen krijgen dan wanneer voor een lange rentevaste periode met hogere rente gekozen zou worden . U betaalt dan weliswaar in het begin een lage rente (lage maandlasten), maar hoe korter u de rentevastperiode vastzet, des te sneller merkt u de negatieve gevolgen als de rente sterk gaat stijgen. Mocht u dan voor een hele korte rentevastperiode hebben gekozen, dan kan deze keuze u al snel in de problemen brengen.
Om dat te voorkomen rekenen de hypotheekbanken bji korte rentevaste periodes altijd met een minimum rente, ook al is de werkelijke rente lager. In een aparte sectie bieden we uitgebreide informatie over hypotheekrente en de maximale hypotheek.
De maximale hypotheek en staat en type woning
Er wordt steeds vaker rekening gehouden met de onderhoudsstaat van een woning. Zo moet de woning een goede tot zeer goede staat van onderhoud vertonen. Achterstallig onderhoud mag niet aanwezig zijn of moet verplicht hersteld worden. Bij nieuwbouwwoningen is vrijwel altijd een goede garantieregeling van de aannemer nodig, zodat een kwalitatief goede afbouw gewaarborgd is.
Steeds belangrijker bij de waardering van woningen wordt de mate van energiezuinigheid van de woning. Zo is het met Nationale Hypotheek Garantie mogelijk om iets meer te financieren dan wat maximaal toegestaan is, als deze extra lening gebruik wordt voor energiebesparende maatregelen binnen de woning. Bijvoorbeeld bij een bestaande woning mag er dan extra gefinancierd worden voor bijvoorbeeld HR++ beglazing, zonnepanelen of een energiezuinige HR ketel.
Voor de toekomst valt te verwachten dat energieverbruik een steeds relevantere factor wordt binnen de berekening van de maximale hypotheek.
De maximale hypotheek en de waarde van de woning
Aan de waarde van de woning is altijd al aandacht besteed door de geldverstrekkers. Om huiseigenaren te beschermen tegen te zware hypotheeklasten was de hoogte van de Loan-to-Value waarde al sinds 1 augustus 2011 beperkt tot 106% (inclusief 2% overdrachtsbelasting). Loan-to-Value (LTV) is de verhouding tussen de hoogte van de hypotheek en de waarde van de woning. Is bijvoorbeeld de marktwaarde van een woning € 200.000 en de hypotheek die op de woning rust € 210.000, dan bedraagt de Loan-to-Value (LTV) 105%.
Sinds 1 januari 2013 wordt de maximale hypotheek ten opzichte van de marktwaarde van de woning stapsgewijs verlaagd naar maximaal 100%. Dit, omdat Nederland internationaal koploper is met het verstrekken van hypotheken die hoger zijn dan de waarde van de woning. Vanaf 2013 wordt de Loan-to-value (LTV) daarom geleidelijk verlaagd naar 100% (inclusief overdrachtsbelasting). Dit betekent dus dat u uiteindelijk geen hogere hypotheek meer kan krijgen dan de waarde van het huis. Om vooral starters tegemoet te komen en de tijd te geven om te kunnen sparen, gebeurt de afbouw in 6 stappen van 1% per jaar:
- 2013: 105% marktwaarde
- 2014: 104% marktwaarde
- 2015: 103% marktwaarde
- 2016: 102% marktwaarde
- 2017: 101% marktwaarde
- 2018: 100% marktwaarde
In 2018 wordt dus de uiteindelijke Loan-to-Value ratio van 100% bereikt. De Loan-to-Value ratio mag wel hoger zijn als het extra bedrag gebruikt wordt voor duurzame, energiebesparende investeringen.
