De toetsrente is de rente (hypotheekrente) die gebruikt wordt bij de maximale hypotheek berekening. Zoals beschreven in het stappenplan, bepaalt de toetsrente samen met het toetsinkomen en de woonquote in hoge mate hoeveel u uit mag geven aan hypotheeklasten. Op deze pagina gaan we uitgebreid in op de toetsrente.
Bereken direct uw maximale hypotheek
- Welke rol speelt de hoogte van de hypotheekrente bij de maximale hypotheek berekening?
- Wordt er altijd met de hypotheekrente gerekend?
- Wat is de toetsrente?
Welke rol speelt de hoogte van de hypotheekrente bij de maximale hypotheek berekening?
Bij het bepalen van de maximale hypotheek speelt de hypotheekrente een belangrijke factor. Des te hoger de rente, des te moeilijker de rentelasten betaalbaar worden. Daar houden hypotheekbanken onder andere rekening mee door bij hogere rentes aangepaste woonquotes te hanteren en vice versa.
Voorbeeld hypotheekrente en maximale hypotheek berekening
| Hoogte van de hypotheekrente | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Inkomen | 5 % of lager | 5,01 % – 5,5 % | 5,51 % – 6 % | 6,01 % – 6,5 % | hoger dan 6,5 % |
| € 30.000 | 29 % | 30 % | 31 % | 32 % | 33 % |
De rente bedraagt 5,2 %. De woonquote is 30 %. De maximale woonlast = € 30.000 * 30 % = € 9.000
De rente stijgt naar 6,2 %. De woonquote is 32 %. De maximale woonlast = € 30.000 * 32 % = € 9.600
Met een hogere rente mag dus een hogere woonquote gehanteerd worden. Toch leidt dit niet tot een hogere maximale hypotheek, integendeel:
Maximale hypotheek bij een maximale woonlast van € 9.000 en een hypotheekrente van 5,2 % = € 136.584
Maximale hypotheek bij een maximale woonlast van € 9.600 en een hypotheekrente van 6,2 % = € 130.619
Let op: dit is een voorbeeldberekening. De bedragen en percentages in dit voorbeeld zijn fictief.
Toetsinkomen vermenigvuldigt met de woonquote levert de maximale woonlast. In moeilijke woorden: Toetsinkomen vermenigvuldigd met financieringslastpercentage levert de maximaal toegestane financieringslast. Met beide wordt hetzelfde bedoeld. In bovenstaand voorbeeld valt ook op dat er bij een hogere rente meer verwoond mag worden. Dit lijkt raar, maar in werkelijkheid is het wel logisch. De eerste reden is dat het systeem van hypotheekrenteaftrek zorgt voor een demping van stijgende rentes; immers de teruggave wordt ook hoger. De tweede reden is gelegen in het feit dat de maximaal toegestane woonlast wordt omgerekend naar de maximale hypotheek middels een annuiteit. En die heeft als kenmerk dat de woonlast niet evenredig meestijgt met de stijging van de rente, maar gedempt. Door met woonquotes afhankelijk van de hoogte van de rente te rekenen, wordt dit effect gecompenseerd. Meer hierover bij het onderdeel berekenen maximale hypotheek.
Wordt er altijd met de hypotheekrente gerekend?
Dit is niet het geval. De rente waarmee wordt gerekend om de maximale hypotheek te berekenen is niet per definitie gelijk aan de aangeboden hypotheekrente. De achterliggende reden hiervan is dat het risicovol kan zijn om voor een korte rentevastperiode met een lage rente te kiezen en daardoor een hogere maximale hypotheek zou kunnen krijgen dan wanneer voor een lange rentevaste periode met hogere rente gekozen zou worden . U betaalt dan weliswaar in het begin een lage rente (lage maandlasten), maar hoe korter u de rentevastperiode vastzet, des te sneller merkt u de negatieve gevolgen als de rente sterk gaat stijgen. Mocht u dan voor een hele korte rentevastperiode hebben gekozen, dan kan deze keuze u al snel in de problemen brengen.
Voorbeeld afwijkende hypotheekrente voor maximale hypotheekberekening
Het inkomen is € 30.000 en de 5-jaars vaste rente is 4 %. Volgens de woonquote tabel mag er bij 4 % rente 29 % besteed worden aan woonlasten: € 8.700. Hiermee zou de maximale hypotheek € 151.859 bedragen.
Het inkomen is € 30.000 en de 20-jaars vaste rente is 6 %. Volgens de woonquote tabel mag er bij 6 % rente 31 % besteed worden aan woonlasten: € 9.300. Hiermee zou de maximale hypotheek € 129.264 bedragen.
In bovenstaand voorbeeld zou het kiezen van een 5-jaars vaste rente de mogelijkheid bieden om een fors hogere hypotheek te krijgen dan bij het kiezen van een 20-jaars vaste rente. Maar als de rente na 5 jaar herzien wordt naar 6 %, ontstaan er direct betalingsproblemen. Om dat risico te beperken, hebben de banken gezamelijk een extra veiligsheid ingebouwd bij het berekenen van de maximale hypotheek. In situaties zoals het hiervoor beschreven wordt een minimum rente gehanteerd: de toetsrente.
Wat is de toetsrente?
Om het risico van overkreditering en betalingsproblemen bij korte rentevaste periodes te voorkomen hanteren de geldverstrekkers een toetsrente. Bij rentevast periodes korter dan 10 jaar wordt er getoetst met een minimum rente: de toetsrente. Het kiezen van een korte rentevast periode met een lage rente leidt dan niet tot een hogere maximale hypotheek. De toetsrente wordt per kwartaal door de Autoriteit Financiële Markten (AFM) bepaald en ligt al jaren rond de 5%.
Door het rekenen met de toetsrente is de mogelijkheid om een fors hogere hypotheek te krijgen bij korte rentevast periodes met lage rentes vrijwel volledig beperkt. Bij rentevaste periodes langer dan 10 jaar waarbij de rente laag staat is deze mogelijkheid er wel, echter dan is er ook de zekerheid dat de hypotheeklasten gedurende langere periode gelijk blijven.
