Sinds 1 januari 2001 is de rente voor een hypotheek gedurende maximaal 30 jaar fiscaal aftrekbaar. Dit fiscale voordeel geldt echter alleen als de hypotheeklening gebruikt wordt voor de aankoop of woningverbetering van de eigen woning. Het komt regelmatig voor dat de hypotheeklening voor een deel voor andere zaken gebruikt wordt. Denk hierbij aan het meefinancieren van een consumptieve lening. Er onstaat dan een niet-aftrekbaar leningdeel in de hypotheek. Dit heeft gevolgen bij het berekenen van de maximale hypotheek. Op deze pagina gaan we uitgebreid in op het niet-aftrekbare leningdeel binnen een hypotheek en de effecten op de maximale hypotheek berekening.
Bereken direct uw maximale hypotheek
- Hoe werkt de hypotheekrente aftrek?
- Wat is een niet-aftrekbaar leningdeel binnen de hypotheek?
- Wat zijn de gevolgen van een niet-aftrekbaar leningdeel bij het aanvragen van een hypotheek?
Hoe werkt de hypotheekrente aftrek?
Sinds 1 januari 2001 is de rente voor een hypotheek gedurende maximaal 30 jaar fiscaal aftrekbaar. Dit is van toepassing voor mensen die voor 1 januari 2001 al een eigen woning en een eigenwoningschuld hadden en alle mensen die daarna een eigen woning aangeschaft hebben. De eigenwoningschuld is het bedrag van de lening(en) voor de eigen woning waarover u bij de belastingaangifte rente mag aftrekken in box 1. Het gaat om de (hypotheek)schuld die u afsluit voor de volgende kosten:
- het aankoopbedrag van de woning
- de aankoopkosten
- de financieringskosten voor de hypotheek
- de kosten voor verbetering en onderhoud van de woning (bijvoorbeeld verbouwingen)
- de afkoop van de rechten van erfpacht, opstal of beklemming
Daarnaast dient er rekening gehouden te worden met de bijleenregeling: De bijleenregeling is sinds 1 januari 2004 van toepassing. In het kort houdt de bijleenregeling in dat u wordt geacht de overwaarde die vrijkomt bij verkoop van uw oude eigen woning als eigen geld in te brengen in uw nieuwe koopwoning. Doet u dit niet en financiert u ook dit bedrag, dan hebt u over het bedrag ter grootte van de overwaarde geen renteaftrekmogelijkheid.
Wat is een niet-aftrekbaar leningdeel binnen de hypotheek?
Wanneer er een hypotheek wordt afgesloten waarvan een deel van het totaalbedrag niet valt te herleiden aan bovenstaande kosten, of wordt de bijleenregeling niet toegepast, dan is de rente over de hoogte van dat bedrag niet aftrekbaar. Dit bedrag wordt in de berekening van de maximale hypotheek zwaarder meegewogen dan dat deel van de hypotheek waarvan de rente wel aftrekbaar is. Immers, u heeft geen recht op rente-aftrek waarmee de kosten van lenen duurder zijn.
Voorbeeld Bijleenregeling en de maximale hypotheek berekening
Kees en Sabine hebben 10 jaar geleden een woning gekocht, destijds omgerekend voor een koopprijs van € 180.000. Met de kosten koper erbij hebben ze toen een hypotheek van € 195.000 afgesloten. Nu, 10 jaar verder, zijn ze uit de woning gegroeid. Ze hebben de woning verkocht om daarna een grotere woning te kunnen kopen:
| Verkoopprijs oude woning | € 300.000 |
| Hypotheek oude woning | € 195.000 |
| Verkoopkosten oude woning (makelaar) | € 5.000 |
| —————- | |
| Winst oude woning | € 100.000 |
Volgens de bijleenregeling is het nu verplicht om de winst uit de oude woning te investeren in een eventuele nieuwe aan te kopen woning. Doen Kees en Sabine dit niet, dan is de rente over dat deel van de hypotheek niet aftrekbaar.
Kees en Sabine hebben inmiddels een andere woning gevonden en aangekocht voor € 286.000
| Aankoopprijs nieuwe woning | € 286.000 |
| Aankoopkosten nieuwe woning | € 9.000 |
| Financieringskosten nieuwe woning (makelaar, hypotheek) | € 5.000 |
| ————— | |
| Totale kosten aankoop en financiering | € 300.000 |
| Winst oude woning | € 100.000 |
| ————— | |
| Maximaal aftrekbaar leningdeel | € 200.000 |
Wanneer Kees en Sabine een hypotheek van € 200.000 afsluiten, is de rente over dit gehele bedrag aftrekbaar.
Ze besluiten echter slechts € 50.000 van de winst uit de oude woning in te brengen. Van de resterende € 50.000 van de winst kopen ze een boot. De leningdelen komen er nu als volgt uit te zien:
| Aftrekbaar leningdeel | € 200.000 |
| Niet aftrekbaar leningdeel | € 50.000 |
| ————— | |
| Totale hypotheek | € 250.000 |
De € 50.000 welke Kees en Sabine nu lenen zonder dat daar recht op hypotheekrenteaftrek voor geldt, wordt door hypotheekbanken zwaarder meegewogen dan wanneer de hypotheekrente wel aftrekbaar zou zijn. Immers, de netto lasten over dit bedrag zijn hoger.
Wat zijn de gevolgen van een niet-aftrekbaar leningdeel bij het aanvragen van een hypotheek?
Wanneer er een hypotheek wordt afgesloten waarvan een deel van het totaalbedrag niet valt te herleiden aan bovenstaande kosten, of wordt de bijleenregeling niet toegepast, dan is de rente over de hoogte van dat bedrag niet aftrekbaar. Dit bedrag wordt in de berekening van de maximale hypotheek zwaarder meegewogen dan dat deel van de hypotheek waarvan de rente wel aftrekbaar is. Immers, u heeft geen recht op rente-aftrek waarmee de kosten van lenen duurder zijn.
Middels een correctie op de maximale financieringslast wordt de maximale hypotheek bij een aftrekbaar leningdeel naar beneden aangepast:
Voorbeeld niet-aftrekbaar leningdeel en de maximale hypotheek berekening
| rente | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Inkomen | 5 % of lager | 5,01 % – 5,5 % | 5,51 % – 6 % | 6,01 % – 6,5 % | hoger dan 6,5 % |
| € 30.000 | 29 % | 30 % | 31 % | 32 % | 33 % |
Het inkomen van Piet bedraagt € 30.000, de hypotheekrente bedraagt 5,4 % en de looptijd van de hypotheek 30 jaar. Volgens de financieringslast tabel mag er bij 5,4 % rente 30 % besteed worden aan woonlasten: € 9.000. De maximale hypotheek zonder consumptief leningdeel bedraagt € 133.563.
Stel dat Piet een niet-aftrekbaar leningdeel van € 20.000 heeft. Bank A hanteert voor een niet-aftrekbaar leningdeel een verlaagde woonquote van 20,9 % (30 % – toetsrente X 1,5 + 1 %). Dan is de berekening als volgt:
Volgens de financieringslast tabel mag er bij 5,4 % rente 30 % besteed worden aan woonlasten: € 9.000. Maar omdat Piet een niet-aftrekbaar leningdeel van € 20.000 heeft, wordt dat leningdeel niet met 30 %, maar met de lagere woonquote (20,9 %) getoetst; Piet mag na verrekening van het niet-aftrekbare leningdeel nog € 7.066 aan woonlasten besteden. De maximale hypotheek bedraagt dan € 104.855 + de € 20.000 niet-aftrekbaar = € 124.855.
Let op: dit is een voorbeeldberekening. De rentes en percentages in dit voorbeeld zijn fictief.
