Op deze website vindt u uitgebreide informatie over het berekenen van de maximale hypotheek. Bij deze berekening wordt door de hypotheekinstelling scherp gekeken naar de inkomenssituatie en de verplichtingen van de aanvrager(s) van de hypotheek. Een financiële verplichting die grote invloed kan hebben op de maximaal te verkrijgen hypotheek is erfpacht. Op deze pagina gaan we uitgebreid in op erfpacht en hoe een hypotheekinstelling omgaat met situaties waarbij de aanvrager van een hypotheek periodiek een erfpachtcanon dient te betalen.
Bereken direct uw maximale hypotheek
- Wat is erfpacht?
- Welke vormen van erfpacht zijn er?
- Is erfpacht van belang bij het aanvragen van een hypotheek?
Wat is erfpacht?
Op het moment dat u een huis gaat kopen, geldt in de meeste gevallen dat u zowel eigenaar wordt van het huis als van de grond waar het huis op staat. Bij erfpacht heeft u de grond waar uw huis op staat niet in eigendom, maar in bruikleen. Het lijkt het meest op een situatie waarbij u de grond onder uw woning huurt. Er zijn verschillende manieren waarop er met erfpacht omgegaan wordt. Deze manieren worden hieronder kort behandeld.
Welke vormen van erfpacht zijn er?
Er zijn 3 vormen van erfpacht; hieronder worden deze vormen beschreven.
Erfpacht met een periodieke canon
Erfpacht met een periodieke canon lijkt het meest op een huursituatie. Hierbij betaalt u periodiek (meestal maandelijks of jaarlijks) een bedrag aan de verpachter, het canon geheten. De vergoeding die u jaarlijks betaalt staat niet voor altijd vast. Loopt de erfpachtperiode af, dan kan de erfpacht zomaar ineens fors stijgen. Verder kan het zijn dat u een hogere canon moet betalen als u bijbouwt. Een bijkomend voordeel is dan gelukkig wel dat de erfpachtcanon in deze situatie in de meeste gevallen fiscaal aktrekbaar is.
Tijdelijke afkoop van de erfpacht
Onder een tijdelijke afkoop van de erfpacht verstaan wij een situatie waarbij de erfpacht voor een vooraf vastgestelde periode is afgekocht. Dit gebeurt bijvoorbeeld vaak bij nieuwbouwprojecten. Om verhogingen te voorkomen wordt dan de erfpachtcanon voor een langere periode afgekocht, bijvoorbeeld 75 of 100 jaar. De afkoop van erfpacht is niet aftrekbaar. Indien u hiervoor echter een lening aangaat, dan is de rente over die lening meestal wel aftrekbaar.
Eeuwigdurende afkoop van de erfpacht
Bij eeuwigdurende afkoop van de erfpacht wordt bij de aankoop van de woning eenmalig een bedrag betaald om het erfpacht af te kopen. Dit houdt in dat je als eigenaar van de woning of het appartementsrecht nooit werkelijk eigenaar zult worden van de grond, maar dat de eigenaar van de grond geen periodieke canon in rekening zal brengen. Is de erfpacht voor eeuwig afgekocht, dan is er vrijwel geen verschil met een woning op eigen grond (ook niet in verkoopprijs).
Is erfpacht van belang bij het aanvragen van een hypotheek?
Bij het bepalen van de maximale hypotheek, kijkt de hypotheekinstelling naar inkomsten en uitgaven. Op het moment dat er sprake is van erfpacht waarbij de erfpacht eeuwigdurend is afgekocht, zijn er goed beschouwd geen terugkerende uitgaven. Erfpacht heeft dan dus geen invloed op de maximale hypotheek. Bij tijdelijke afkoop van de erfpacht geldt dat het afhangt van de periode van afkoop. Bij erfpacht situaties waarbij sprake is van een periodiek te betalen canon, neemt de hypotheekinstelling deze periodieke lasten wel mee bij de maximale hypotheek berekening.
Hieronder vindt u 2 voorbeelden waaruit naar voren komt hoe veel invloed een periodieke erfpachtcanon kan hebben bij het bepalen van de maximale hypotheek.
Voorbeeld erfpacht en de maximale hypotheek berekening
| rente | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Inkomen | 5 % of lager | 5,01 % – 5,5 % | 5,51 % – 6 % | 6,01 % – 6,5 % | hoger dan 6,5 % |
| € 23.000 | 28 % | 29 % | 30 % | 31 % | 32 % |
| € 30.000 | 29 % | 30 % | 31 % | 32 % | 33 % |
Het inkomen van Piet bedraagt € 30.000, de hypotheekrente bedraagt 5,4 % en de looptijd van de hypotheek 30 jaar. Volgens de financieringslast tabel mag er bij 5,4 % rente 30 % besteed worden aan woonlasten: € 9.000. De maximale hypotheek zonder verplichtingen zoals erfpacht bedraagt € 133.563.
Stel dat Piet per jaar € 3.000 erfpachtcanon dient te betalen. Dan zijn er 2 berekeningswijzen:
Berekeningswijze 1:
volgens de financieringslast tabel mag er bij 5,4 % rente 30 % besteed worden aan woonlasten: € 9.000. Maar omdat Piet € 3.000 erfpachtcanon betaalt, kan hij over € 27.000 (30.000 – 3.000) woonlasten dragen; Piet mag dus nog € 8,100 (27.000 X 30 %) aan woonlasten besteden. De maximale hypotheek bedraagt € 120.207.
Berekeningswijze 2:
Een andere mogelijkheid is dat bankende erfpacht verrekenen op de woonlast. Het inkomen van Piet is € 30.000, de rente bedraagt 5,4 % en de looptijd 30 jaar. Piet betaalt per jaar € 3.000 erfpachtcanon. Volgens de financieringslast tabel mag er bij een inkomen van € 30.000, 5,4 % rente 30 % besteed worden aan woonlasten: € 9.000. Hier worden de erfpachtlasten van € 3.000 afgetrokken, waarmee € 6.000 als maximale woonlast resteert. De maximale hypotheek bedraagt € 89.042.
Let op: dit is een voorbeeldberekening. De rentes en percentages in dit voorbeeld zijn fictief.
