Op deze website vindt u uitgebreide informatie over het berekenen van de maximale hypotheek. Bij deze berekening wordt door de hypotheekinstelling scherp gekeken naar de inkomenssituatie en de verplichtingen van de aanvrager(s) van de hypotheek. Een veel voorkomende verplichting die grote invloed kan hebben op de maximaal te verkrijgen hypotheek is een (consumptieve) schuld. Op deze pagina gaan we uitgebreid in op consumptieve schulden en hoe een hypotheekinstelling omgaat met hypotheekaanvragers die consumptieve schulden hebben.
Bereken direct uw maximale hypotheek
- Wat zijn consumptieve schulden?
- Welke vormen van consumptieve schulden zijn er?
- Hoe zit het met de registratie van schulden?
- Zijn consumptieve schulden van belang bij het aanvragen van een hypotheek?
- Is een studieschuld van belang bij het aanvragen van een hypotheek?
Wat zijn consumptieve schulden?
De term consumptieve schuld bestaat uit 2 woorden: consumptief en schuld. Een schuld is een bedrag dat u aan iemand of een instantie dient te betalen (“schuldig bent”). De term consumptief wil zeggen dat het verschuldigde bedrag niet gebruikt is voor de aanschaf of verbetering van een eigen woning. Onder een consumptieve schuld verstaan wij hier een lening waarbij het leenbedrag niet gebruikt is voor de aanschaf of verbetering van de eigen woning.
Welke consumptieve schulden zijn er?
Consumptieve schulden (leningen) zijn er in allerlei vormen. De belangrijkste leenvormen hebben we hieronder voor u op een rij gezet. Wilt u een uitgebreide uitleg over consumptieve leningen, dan verwijzen wij u door naar het onderdeel lening op deze site.
- persoonlijke lening
- doorlopend krediet
- rood staan op een betaalrekening
- WOZ krediet
- huurkoop
- Credit Card krediet (meer over credit cards)
- lease
- postorder krediet
Hoe zit het met de registratie van schulden?
De meeste schulden worden geregistreerd bij het Bureau Krediet Registratie (BKR). Daar is niet mis mee, het BKR informeert aangesloten organisaties (hypotheekbanken, kredietverstrekkers, etc.) over kredieten die consumenten hebben afgesloten. Deze informatie helpt hypotheekbanken en kredietverstrekkers bij hun afweging of het verantwoord is een krediet te verstrekken. Zo helpt BKR krediet- en betalingsrisico’s te beperken en overkreditering en andere problematische schuldsituaties te voorkomen.
Positieve registratie
Zolang u netjes en op tijd aan de maandelijkse verplichtingen voldoet, is er sprake van een positieve registratie. Feitelijk staat dan de soort schuld geregistreerd, de hoogte van de schuld of het bedrag dat de schuld maximaal mag bedragen, de datum waarop de schuld is aangegaan, de datum waarop volgens afspraak met de bank de overeenkomst volledig moet zijn afgelost en de datum waarop dit daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.
Negatieve registratie
Vervelender wordt het wanneer u een achterstand in betalingen oploopt. Betalingsachterstanden of andere onregelmatigheden die ontstaan tijdens de looptijd van een schuldovereenkomst worden door het BKR weergegeven met de codes ‘A’ (van Achterstand) en ‘H’ (van Herstel) en bijzonderheidscodes 1 t/m 5. Deze codes geven nadere informatie over wat er aan aan de hand is.
Meer over BKR achterstandscoderingen
Zijn consumptieve schulden van belang bij het aanvragen van een hypotheek?
Bij het bepalen van de maximale hypotheek, kijkt de hypotheekinstelling naar de inkomsten en uitgaven van de hypotheekaanvrager(s). Op het moment dat u buiten de hypotheek schulden heeft, houdt de hypotheekinstelling rekening met de lasten die bij deze schuld (kunnen) horen. Hoeveel invloed consumptieve schulden kunnen hebben op de maximale hypotheek berekening, blijkt uit onderstaand fictieve voorbeeld.
Voorbeeld consumptieve schulden en de maximale hypotheek berekening
| Inkomen | 5 % of kleiner | 5,01 % – 5,5 % | 5,51 % – 6 % | 6,01 % – 6,5 % | hoger dan 6,5 % |
|---|---|---|---|---|---|
| € 23.000 | 28 % | 29 % | 30 % | 31 % | 32 % |
| € 30.000 | 29 % | 30 % | 31 % | 32 % | 33 % |
Het inkomen van Piet bedraagt € 30.000, de hypotheekrente bedraagt 5,4 % en de looptijd van de hypotheek 30 jaar. Volgens de financieringslast tabel mag er bij 5,4 % rente 30 % besteed worden aan woonlasten: € 9.000. De maximale hypotheek als er geen sprake is van alimentatie of andere financiële verplichtingen bedraagt € 133.563.
Stel: Piet heeft een doorlopend krediet met een openstaand saldo van € 10.000 waarover hij per maand € 150 aan rente en aflossing dient te betalen. Volgens de financieringslast tabel mag er bij 5,4 % rente 30 % besteed worden aan woonlasten: € 9.000. Maar omdat Piet € 10.000 consumptieve schuld heeft, wordt hier een correctie op losgelaten. Hierbij wordt niet gekeken naar de werkelijke maandlasten (€ 150) maar gerekend met een fictieve kredietlast van 2 % per maand over het openstaande schuldbedrag (€ 10.000 X 2 %). De fictieve kredietlast bedraagt: € 10.000 X 2 % X 12 maanden = € 2.400. Dit bedrag wordt afgetrokken van het bedrag dat besteed mag worden aan woonlasten. Piet mag dus per saldo nog € 6.600 verwonen (€ 9.000 – € 2.400). De maximale hypotheek bedraagt € 97.947.
In bovenstaand voorbeeld leidt het hebben van een doorlopend krediet met een saldo van € 10.000 tot een verlaging van de maximale hypotheek met maar liefst € 35.616. In de praktijk blijkt dan ook dat het hebben van een consumptieve schuld het kopen en financieren van een huis heel lastig maakt. In de meeste situaties is het dan ook raadzaam om te zorgen dat consumptieve schulden afgelost worden voordat er een hypotheek aangevraagd wordt.
BKR-registratie
Met een A-codering of een bijzonderheidscode is het erg lastig om een hypotheek of ander krediet te krijgen. Financiële instellingen zetten dan immers vraagtekens bij uw leen- en aflosgedrag. Een aantal hypotheekinstellingen hebben hierbij een heel eenvoudige stelregel: een codering bij het BKR betekent geen hypotheek. Ongeacht of de achterstand hersteld is, de reden van de codering, uw financiële situatie en uw wensen. Een aantal hypotheekinstellingen zijn echter wel bereid om verder te kijken. Op het moment dat de achterstand hersteld is en u een goede reden had waardoor de betalingsachterstand ontstaan is, willen zij een hypotheekaanvraag wel in behandeling nemen. Daarbji gelden globaal de volgende richtlijnen:
- Op het moment dat de achterstand nog actueel is en/of er meerdere achterstanden bij het BKR genoteerd staan, is een hypotheekaanvraag onmogelijk.
- Op het moment dat de bijzonderheidscode 1 of 2 geplaatst is, is een hypotheekaanvraag bijzonder moeilijk geworden. Is er sprake van een bijzonderheidscode 3 of 4, dan wordt een hypotheekaanvraag per definitie afgewezen.
- De periode tussen melding van de achterstand en herstel / aflossing is van groot belang. Als er pas 2 jaar na de plaatsing van de achterstand een herstelmelding volgt, zullen veel banken de achterstandsperiode als te lang beschouwen.
- De soort schuld en hoogte van de schuld is van belang. Veel banken zullen minder zwaar tillen aan een verzendhuiskrediet van € 501 waarop een achterstand is opgelopen dan een doorlopend krediet van € 20.000 waarop al meer dan 3 maanden geen rente of aflossing is betaald.
- Uiteindelijk is de beoordeling van een hypotheekaanvraag met een BKR-registratie in grote mate afhankelijk van het totaalverhaal. Wanneer iemand bijvoorbeeld € 20.000 aan eigen middelen heeft en er een kleine betalingsachterstand is, zal dit eerder positief beoordeeld worden dan een herstelde betalingsachterstand op een nog lopende schuld, zonder tegenwaarde aan eigen middelen.
Is een studieschuld van belang bij het aanvragen van een hypotheek?
Zoals we eerder zagen kijkt een hypotheekbank bij het berekenen van de maximale hypotheek naar de inkomsten en uitgaven. Alle schulden spelen daarbij een rol aangezien de te betalen rente en eventuele aflossing een vaste terugkerende, maandelijkse verplichting is. Studieschuld is hierin deels een vreemde eet in de bijt. Alle schulden zoals persoonlijke leningen en kredieten staan geregistreerd in het BKR, echter studieschulden staan hierin niet vermeld. Daardoor zijn de controle mogelijkheden voor een bank beperkt. Maar dat betekent niet dat er geen rekening wordt gehouden met studieschulden. Op het moment dat u buiten de hypotheek een studieschuld heeft, houdt de hypotheekinstelling bij de maximale hypotheek berekening wel degelijk rekening met de lasten die bij deze studieschuld horen.
