Bij het bepalen van de maximale hypotheek wordt berekend of de hypotheeklasten goed te dragen zijn door de aanvrager(s) van de hypotheek. Op het moment dat er bepaalde terugkerende financiële verplichtingen zijn die het besteedbaar inkomen sterk be├»nvloeden, kan het zijn dat een hypotheekinstelling een minder hoge hypotheeklening zal willen verstrekken. Nu duidelijk is hoe de maximale woonlast wordt berekend en welke rol het toetsinkomen, de rente (toetsrente) en de woonquote spelen bij het bepalen van de maximale hypotheek, kunnen we ook de invloed van verplichtingen doorrekenen binnen de maximale hypotheek:
Bereken direct uw maximale hypotheek
- Partneralimentatie en de maximale hypotheek berekening
- Erfpacht en de maximale hypotheek berekening
- Schulden en de maximale hypotheek berekening
- Niet-aftrekbaar leningdeel en de maximale hypotheek berekening
Partneralimentatie en de maximale hypotheekberekening
Op het moment dat iemand partneralimentatie betaalt, zal de hypotheekbank deze verplichting meestal op het inkomen verrekenen. Dit geldt alleen voor partneralimentatie, eventuele alimentatie die wordt betaald voor kinderen wordt hierbij buiten beschouwing gelaten. Het bedrag dat u per jaar aan alimentatie betaalt, wordt in mindering gebracht op uw inkomen.
Voor uitgebreide informatie over alimentatie en de hypotheek, klik hier.
Erfpacht en de maximale hypotheek berekening
Bij erfpacht heeft u de grond waar uw huis op staat niet in eigendom, maar in bruikleen. Het komt regelmatig voor dat bij erfpacht jaarlijks een vergoeding voor dit bruikleen gevraagd wordt. Dit wordt een canon genoemd. Indien er sprake is van een periodieke canon heeft dit invloed op uw maximale hypotheek.
Bij erfpacht situaties waarbij sprake is van een periodiek te betalen canon, neemt de hypotheekinstelling deze periodieke lasten wel mee bij de maximale hypotheek berekening.
Voor uitgebreide informatie over erfpacht en de hypotheek, klik hier.
Schulden en de maximale hypotheek berekening
Op het moment dat u buiten de hypotheek om schulden heeft zoals persoonlijke leningen of doorlopende kredieten, gaat de hypotheekinstelling er vanuit dat u maandelijks over deze schulden rente en aflossing verschuldigd bent. Omdat deze verplichtingen ten laste gaan van uw besteedbaar inkomen, zullen hypotheekinstellingen hier rekening mee houden en de maximaal te verstrekken hypotheek (fors) verlagen.
Doordat er bij consumptieve schulden altijd met 2 % van de oorspronkelijke limiet wordt gerekend als maandlast en deze van de maximale woonlast wordt afgetrokken, hebben schulden altijd enorme invloed op de maximale hypotheek berekening:
Voorbeeld consumptieve schulden en de maximale hypotheek berekening
| rente | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Inkomen | 5 % of kleiner | 5,01 % – 5,5 % | 5,51 % – 6 % | 6,01 % – 6,5 % | hoger dan 6,5 % |
| € 23.000 | 28 % | 29 % | 30 % | 31 % | 32 % |
| € 30.000 | 29 % | 30 % | 31 % | 32 % | 33 % |
Het inkomen van Piet bedraagt € 30.000, de hypotheekrente bedraagt 5,4 % en de looptijd van de hypotheek 30 jaar. Volgens de financieringslast tabel mag er bij 5,4 % rente 30% besteed worden aan woonlasten: € 9.000. De maximale hypotheek als er geen sprake is van alimentatie of andere financiële verplichtingen bedraagt € 133.563.
Stel: Piet heeft een doorlopend krediet met een openstaand saldo van € 10.000 waarover hij per maand € 150 aan rente en aflossing dient te betalen. Volgens de financieringslast tabel mag er bij 5,4 % rente 30 % besteed worden aan woonlasten: € 9.000. Maar omdat Piet € 10.000 consumptieve schuld heeft, wordt hier een correctie op losgelaten. Hierbij wordt niet gekeken naar de werkelijke maandlasten (€ 150) maar gerekend met een fictieve kredietlast van 2 % per maand over het openstaande schuldbedrag (€ 10.000 X 2 %). De fictieve kredietlast bedraagt: € 10.000 X 2 % X 12 maanden = € 2.400. Dit bedrag wordt afgetrokken van het bedrag dat besteed mag worden aan woonlasten. Piet mag dus per saldo nog € 6.600 verwonen (€ 9.000 – € 2.400). De maximale hypotheek bedraagt € 97.947.
In bovenstaand voorbeeld leidt het hebben van een doorlopend krediet met een saldo van € 10.000 tot een verlaging van de maximale hypotheek met maar liefst € 35.616. In de praktijk blijkt dan ook dat het hebben van een consumptieve schuld het kopen en financieren van een huis heel lastig maakt. In de meeste situaties is het dan ook raadzaam om te zorgen dat consumptieve schulden afgelost worden voordat er een hypotheek aangevraagd wordt.
Voor uitgebreide informatie over consumptieve schulden en de hypotheek, klik hier.
Niet-aftrekbaar leningdeel en de maximale hypotheek berekening
Hierboven geven we aan dat consumptieve schulden van invloed zijn bij het bepalen van de maximale hypotheek. Meestal gaat het om schulden die buiten de hypotheek om lopen. Een bijzondere vorm van een consumptieve schuld is een schuld die meegefinancierd wordt in de hypotheek. Er ontstaat dan een hypotheek waarvan een deel van de hypotheekrentelasten niet aftrekbaar is. Omdat de netto hypotheeklasten daardoor hoger worden, heeft een niet aftrekbare gedeelte binnen de hypotheek een negatieve invloed op het maximaal te lenen hypotheekbedrag.
Middels een correctie op de maximale financieringslast wordt de maximale hypotheek bij een aftrekbaar leningdeel naar beneden aangepast. Daarbij wordt het niet-aftrekbare leningdeel niet getoetst op de normale woonquote, maar op een verlaagde woonquote.
Voorbeeld niet-aftrekbaar leningdeel en de maximale hypotheek berekening
| rente | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Inkomen | 5 % of lager | 5,01 % – 5,5 % | 5,51 % – 6 % | 6,01 % – 6,5 % | hoger dan 6,5 % |
| € 30.000 | 29 % | 30 % | 31 % | 32 % | 33 % |
Het inkomen van Piet bedraagt € 30.000, de hypotheekrente bedraagt 5,4 % en de looptijd van de hypotheek 30 jaar. Volgens de financieringslast tabel mag er bij 5,4 % rente 30 % besteed worden aan woonlasten: € 9.000. De maximale hypotheek zonder consumptief leningdeel bedraagt € 133.563.
Stel dat Piet een niet-aftrekbaar leningdeel van € 20.000 heeft. Bank A hanteert voor een niet-aftrekbaar leningdeel een verlaagde woonquote van 20,9 % (30 % – toetsrente X 1,5 + 1 %). Dan is de berekening als volgt:
Volgens de financieringslast tabel mag er bij 5,4 % rente 30 % besteed worden aan woonlasten: € 9.000. Maar omdat Piet een niet-aftrekbaar leningdeel van € 20.000 heeft, wordt dat leningdeel niet met 30 %, maar met de lagere woonquote (20,9 %) getoetst; Piet mag na verrekening van het niet-aftrekbare leningdeel nog € 7,066 aan woonlasten besteden. De maximale hypotheek bedraagt dan € 104.855 + de € 20.000 niet-aftrekbaar = € 124.855.
Voor uitgebreide informatie over het niet-aftrekbaar leningdeel binnen de hypotheek, klik hier.
