Artikel in AD kort door de bocht
Woensdag 13 september een opmerkelijk artikel in het AD: Hypotheek dreigt molensteen te worden voor 50-plussers. Over aflossingsvrije hypotheken die een molensteen blijken te zijn voor veel 50-plussers als ze gaan verhuizen. In het artikel wordt aangekaart dat honderdduizenden 50-plussers in de problemen komen bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek. Deze groep zou nauwelijks vermogen hebben maar wel een flinke overwaarde op de woning. Het artikel zit vol met tegenstrijdigheden en is zeer kort door de bocht.
Overbruggingshypotheek
Indien er namelijk een flinke overwaarde is op de woning dan kan deze voor 90% (als de woning nog niet is verkocht) worden meegenomen als een overbruggingshypotheek. Deze overbruggingshypotheek wordt buiten de maximale hypotheek getoetst.
Pensioeninkomen
Wat wel om de hoek komt kijken is het pensioeninkomen indien dit van toepassing is als iemand binnen 10 jaar met pensioen gaat. Dit pensioeninkomen wordt dan als uitgangspunt genomen voor de maximale hypotheek. Hierbij aangetekend dat er wel een hogere hypotheek verstrekt kan worden, maar dat de hypotheek voor pensioendatum moet worden afgelost tot de maximale hypotheek die verstrekt kan worden op het pensioeninkomen.
Te laag inkomen voor nieuwe hypotheek
Het probleem zit hem waarschijnlijk dus in het pensioeninkomen. Indien deze laag is, dan is verhuizen niet mogelijk. Maar ook blijven wonen in de huidige woning levert dan een probleem op, want het pensioeninkomen is dan te laag om de huidige aflossingsvrije hypotheek te kunnen betalen volgens de normen van de bank. Uit de praktijk kan ik vertellen dat dit in veel gevallen geen probleem gaat opleveren. Ik zal dit aantonen met een (extreem) voorbeeld.
Voorbeeld aflossingsvrije hypotheek obv pensioeninkomen
Lopende aflossingsvrije hypotheek 200.000 euro
Hypotheekrente 2,5%
Bruto maandlast 417 euro
Pensioeninkomen 30.000 euro
Maximale hypotheek op inkomen van 30.000 euro is nu 123.300 euro volgens de bank
Dan maar huren?
In bovenstaand voorbeeld is de hypotheek niet betaalbaar volgens de normen van de bank. Echter als deze huizenbezitter gaat huren dan is de kans zeer groot dat de huurprijs meer dan 600 euro bedraagt. Met dit bedrag zit ik nog aan de lage kant. Hypothecair gezien heeft deze huizenbezitter een hypotheek van bijna 7 keer zijn / haar inkomen. Natuurlijk is dit schrikken, maar de bruto maandlast is slechts 417 euro. Per jaar wordt er dus 5.004 euro aan hypotheekrente betaald. Dit is nog geen 17% van het bruto pensioeninkomen terwijl het Nibud percentages hanteert van meer dan 30%.
Advies: hypotheekrente lang vastzetten
Ik adviseer 50-plussers om de komende jaren hun rente voor 20 jaar vast te zetten. Zij weten dan precies wat zij per maand gaan betalen. Dit zal bij een flinke inkomensdaling misschien een probleem opleveren, maar veel “ouderen” zijn zeer goed in staat om ieder dubbeltje om te draaien om toch lekker te kunnen wonen.
Medewerking bank nodig voor verlengen
Hierbij merk ik nog op dat de bank wel moet meewerken om de hypotheek na 30 jaar te verlengen in een aflossingsvrije hypotheek. Eisen zij een maandelijkse aflossing dan zorgt de bank voor de problemen en niet de huizenbezitter. Al met al een leuk artikel, maar de werkelijkheid is toch iets anders dan dat er wordt beschreven.
