Van een lezer kreeg ik onlangs een mail over de Rabobank met een interessant maar ook bijzonder vreemd aspect in de hypotheekvoorwaarden van de boerenleenbank.
Verhuisregeling benutten voor andere woning plus verbouwing
Een huizenbezitter had een andere woning gekocht en nam de lopende hypotheek via de verhuisregeling mee naar de nieuwe koopwoning. Aangezien er nog behoorlijk verbouwd moest worden, werd direct een bedrag aangevraagd voor de verbouwing.
Geld voor verbouwing in bouwdepot
De klant wilde graag het bedrag in depot omdat de flinke verbouwing niet direct werd gedaan. Het bouwdepot is bij de Rabobank namelijk 2 jaar geldig. De rentevergoeding over dat depot is als volgt:
De rente die je over het geld in het bouwdepot krijgt, schrijven wij iedere maand bij op je betaalrekening. Tijdens de looptijd van maximaal 2 jaar krijg je rente over het geld in het bouwdepot. Deze rente verandert niet tijdens de looptijd. Ook niet als de rente op de bijbehorende lening verandert. Gaan wij akkoord met verlenging van het bouwdepot na 2 jaar? Dan krijg je vanaf dan over het geld in het bouwdepot geen rente meer.
Op het eerste gezicht is hier niets vreemds aan. Er wordt een andere woning gekocht. Er wordt een (lage) hypotheek meegenomen met daarbij een flinke verbouwing.
Hypotheekaanvraag afgewezen
Toch kreeg deze klant van de Rabobank te horen dat de hypotheek niet verstrekt zou worden. De duidelijkheid van de afwijzing is niet te vinden in de algemene voorwaarden. Wel in het Klantinformatie Lenen en Wonen document, waarin het volgende staat:
Wat moet je nog meer weten? Voor het bouwdepot gelden de volgende punten:
Wij openen alleen een bouwdepot voor je als je een nieuwe lening bij ons afsluit voor:
– aankoop van een nieuwbouwwoning;
– verbouwing van een bestaande woning als de lening voor deze verbouwing en de bestaande lening voor je woning in totaal meer is dan de waarde van je woning vóór de verbouwing (plus bijkomende kosten die je mag lenen).
Ik heb het bovenstaande toch een paar keer moeten lezen. Rabobank verstrekt de hypotheek dus NIET als de hypotheek plus het verbouwingsbedrag lager is dan de waarde van de woning voor verbouwing. Even een simpel voorbeeld van een hypotheek die Rabobank niet wil verstrekken:
| Waarde woning voor verbouwing | € 600.000 |
| Lopende hypotheek | € 300.000 |
| Verbouwingsbedrag | € 200.000 |
| Totale hypotheek | € 500.000 |
Laag risico, waarom niet?
Ik dacht altijd dat een bank juist een zo laag mogelijk risico wil hebben. In dit geval wil Rabobank pas een hypotheek verstrekken (uitgaande van bovenstaand rekenvoorbeeld) als de lopende hypotheek en de verbouwing hoger is dan 600.000 euro plus bijkomende kosten! Ik ben zeer benieuwd hoe de Autoriteit Financiële Markten (AFM) hier over denkt.
Alternatieven bij Rabobank
Natuurlijk zijn er meerdere mogelijkheden om toch het verbouwingsbedrag te krijgen. De huizenbezitter kan ook eerst de hypotheek afsluiten zonder depot.
Tweede hypotheek als vergunningen rond zijn
Pas als alles rond is (vergunningen voor de bouw) wordt alsnog een tweede hypotheek aangevraagd van 200.000 euro. Dit bedrag komt dan rechtstreeks in handen van de klant. Het nadeel van de tweede hypotheek is dat de klant weer advieskosten moet betalen en ook weer een taxatierapport moet inleveren.
Verbouwingsbedrag direct laten uitbetalen
Het is ook mogelijk om direct de 200.000 euro in handen te krijgen als de andere woning wordt gekocht. Het nadeel hiervan is dat de aanvangsdatum van de verbouwing nog niet bekend is. Als deze niet binnen zes maanden start, gaat het hypotheekbedrag naar box 3 en heeft de klant dus geen renteaftrek, terwijl er wel maandelijks betaald moet worden. Deze huizenbezitter wordt in ieder geval op extra kosten gejaagd omdat de Rabobank niet wil meewerken aan een bouwdepot.
Klacht bij Rabobank
In dit geval kan de huizenbezitter maar één ding doen: een klacht indienen bij de Rabobank. Deze klacht zal de Rabobank afwijzen, waardoor deze klant naar het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (Kifid) moet gaan. Ik ben dan zeer benieuwd wat de uitspraak gaat worden. Wordt dus vervolgd.
Sparren over jouw hypotheekmogelijkheden?
Onze hypotheekadviseurs denken graag met je mee!
