WOZ of waarde in het economisch verkeer….
Het was trendy de afgelopen jaren. Wie een andere koopwoning kocht, verhuurde zijn vorige eigen woning. Hierbij werd de bank waar de hypotheek loopt natuurlijk niet ingelicht dat de woning wordt verhuurd. De lopende hypotheek werd ook niet omgezet naar een verhuurhypotheek.
Oneigenlijke verhuur koopwoning: probleem met hypotheek
Er zijn nu diverse banken in Nederland die dit jaar met succes hun klanten hebben aangeschreven betreffende het oneigenlijke verhuur van hun koopwoning. In de hypotheekvoorwaarden staat doorgaans dat een woning niet verhuurd mag worden zonder toestemming van de bank, dus dit kan behoorlijke problemen opleveren.
Verhuurde woning heeft twee waardes
Wie toch wel zijn koopwoning verhuurt, krijgt te maken met twee waardes waar rekening mee moet worden gehouden.
Leegwaarderatio toepassen op WOZ-waarde
De verhuurde woning is naar box 3 gegaan. De waarde van de woning moet worden opgegeven in box 3. Hierbij mag wel de lopende hypotheek in mindering worden gebracht. Het uitgangspunt voor de berekening is de WOZ waarde die de gemeente heeft afgegeven voor de koopwoning. In onderstaande tabel staat per jaar met welk percentage u de WOZ-waarde van de verhuurde woning moet vermenigvuldigen. Dit heet de leegwaarderatio.
Tabel 2023: percentage waarmee WOZ-waarde moet worden vermenigvuldigd
Voor de berekening is de hoogte van de huur die wordt ontvangen van belang. Hieronder een voorbeeld waarbij de WOZ-waarde 200.000 euro is en de ontvangen huur per maand 800 euro:
- WOZ-waarde is 200.000 euro
- Ontvangen maandelijkse huur is 800 euro, per jaar 9.600
- Percentage van de WOZ waarde wordt nu 95% (9.600 / 200.000 x 100 is 4,8%)
- Waarde verhuurde woning is nu 95% van 200.000 is 190.000 euro
Wie geen hypotheek heeft, zal 190.000 euro als vermogen moeten opgeven in box 3. Hiermee is deze huizenbezitter echter nog niet klaar.
Fiscale Eigen Woning Reserve
Wie namelijk zelf in een koopwoning woont en een lopende hypotheek heeft, krijgt door het verhuur te maken met een Eigen Woning Reserve. Dit is de overwaarde van de verhuurde woning die verrekend moet worden bij de volgende koopwoning.
De EWR wordt normaal gesproken bepaald door de verkoopprijs minus de met verkoop afgeloste box 1 hypotheek. De woning wordt nu niet verkocht maar verhuurd, waardoor er een waarde bepaald moet worden. Volgens de Belastingdienst mag dit niet de WOZ-waarde zijn. Dit moet namelijk de economische waarde zijn. De Kennisgroep Onroerende zaken (fiscale experts) zegt hierover het volgende:
Indien een woning niet langer als eigen woning wordt aangemerkt door verhuur geldt als tegenprestatie voor het bepalen van de eigenwoningreserve de waarde in het economisch verkeer van de woning op moment van vervreemding. Hierbij wordt geen rekening gehouden met de WOZ-waarde of de leegwaarderatio.
Wie een koopwoning wil gaan verhuren krijgt dus te maken met twee waardes voor de verhuurde woning die moeten worden opgegeven aan de Belastingdienst?
