Te weinig aandacht voor VvE bij aankoop appartement
Wie een appartement koopt, krijgt te maken met een Vereniging van Eigenaren (V.v.E.). Dat heeft meer voeten in de aarde dan de huizenkoper in eerste instantie vaak denkt.
Wat is een VvE?
Een V.v.E. is verplicht voor een appartementengebouw en moet ingeschreven staan bij de Kamer van Koophandel. Bovendien moet er een jaarlijkse vergadering worden gehouden. In deze vergadering wordt het onderhoudsplan en het reservefonds besproken. Deze zaken en de opstalverzekering zijn ook verplicht.
Activiteit en financiën VvE van belang bij aankoop appartement
In het kort komt het erop neer dat er een (zeer) actieve V.v.E. moet zijn die ook financieel goed bij kas moet zitten. Goede leden zorgen voor een goede V.v.E. Dit betekent ook dat een appartement minimaal zijn waarde behoudt.
Appartementbewoners ontevreden over VvE
Uit een steekproef van de Vereniging Eigen Huis blijkt dat veel eigenaren van appartementen ontevreden zijn over de V.v.E.
- 10% is zo teleurgesteld dat ze achteraf het appartement liever niet hadden gekocht
- Huizenbezitters klagen veel over hun V.v.E. beheerder (slechte communicatie en onvoldoende kennis)
Het grote nadeel voor de bestuurders van een V.v.E. is dat het vrijwilligerswerk is en dat ze meestal niet de kennis hebben als het gaat over het onderhoud van een flat of het verduurzaming van een flat. Bovendien gaat het vaak om enorme bedragen.
Makkelijk klagen en zelf niets doen
Voor de leden die niets doen is het altijd gemakkelijk om te klagen. Zij houden er geen rekening mee dat er vaak veel tijd in gestoken wordt. Door veel te klagen ontstaat er ook een situatie dat andere leden niet in het bestuur van de V.v.E. willen. Het is dan ook vaak heel moeilijk om genoeg mensen te krijgen voor een V.v.E-bestuur.
Geen belangstelling bij kopers en verkopende makelaars
Het valt mij als hypotheekadviseurs op dat kopers en ook verkopende makelaars de V.v.E. stukken links laten liggen. Verkopende makelaars hebben een bestandje met veel pdf stukken van de V.v.E. Deze zetten zij door naar de kopers. In wezen zeggen zij: ‘zoek het maar uit, wij hebben ons werk gedaan door de stukken te overleggen’.
Cijfers van de VvE belangrijk bij aankoop
Bij een verkoop (op Funda) van een appartement zie je ook nooit cijfers staan. Ik bedoel hier bijvoorbeeld hoeveel geld er in reservefonds zit. Wat er het volgend jaar aan onderhoud wordt gedaan aan het appartementengebouw?
Aandachtspunten bij aankoop appartement
Ik attendeer altijd mijn klanten om de V.v.E. stukken goed door te lezen. Neem daar echt de tijd voor. In mijn boeken staat een uitgebreide opsomming van aandachtspunten waar je rekening mee moet houden bij aankoop van een appartement.
- vraag de splitsingsakte, kadastrale gegevens en de huishoudelijke regels op?
- hoeveel stemmen heb je in de vergadering van eigenaren?
- hoeveel moet je meebetalen aan de gezamenlijke schulden en lasten?
- vraag de balans en de exploitatierekening van het afgelopen boekjaar op?
- vraag de begroting van het lopende – en komende boekjaar op?
- is de bouwkundige staat van het gehele complex goed?
- is er een onderhoudsplan voor de komende jaren aanwezig?
- hoe groot is het reservefonds voor groot onderhoud en zijn er binnenkort grote uitgaven te verwachten?
- zijn er langlopende financiële verplichtingen door de VvE aangegaan?
- heeft de verkoper zijn financiële verplichtingen voldaan?
- zijn er beperkingen van overheidswege?
- wat is het bestemmingsplan van de directe omgeving?
- is er asbest in het appartement of het complex verwerkt?
- zijn er loden drinkwaterleidingen in het gebouw aanwezig?
Om beter een V.v.E. te kunnen beheren zou het goed zijn dat er cursussen zijn die gevolgd kunnen worden. De actieve leden krijgen dan tips waar ze rekening mee moeten houden. Bovendien moeten zij terecht kunnen bij een instantie als zij vragen hebben over de werkzaamheden.
Ik mis in Nederland nog goede en juiste informatie over het beheren van een V.v.E. Dit zorgt er nu voor dat veel eigenaren van een appartement niet tevreden zijn.
