Fout herstellen is niet eenvoudig
In mijn blog Oppassen voor slecht hypotheekadvies kon u lezen hoe een foutje van een hypotheekadviseur grote gevolgen kan hebben betreffende de hypotheekrenteaftrek.
Situatie
Door de lopende hypotheek niet door te laten lopen, ontstaat er een box 3 hypotheek waarbij de betaalde hypotheekrente niet meer fiscaal aftrekbaar is. De situatie was als volgt:
| Aankoop nieuwe woning juli 2022 | € 440.000 |
| EWR (verkoopwinst) | € 100.000 -/- |
| Benodigde hypotheek | € 340.000 |
Aflosstand annuïteitenhypotheek per 1 juli 2022 is 180.000 euro (ingangsdatum 1-7-2013).
Er is een annuïteitenhypotheek van 340.000 euro afgesloten met een duur van 30 jaar.
Kan box 3 hypotheek over naar box 1?
De grote vraag is nu of de huidige situatie (box 3 hypotheek) omgezet kan worden naar een box 1 hypotheek. De lopende annuïteiten hypotheek van 340.000 euro met een looptijd van 30 jaar moet als volgt worden gewijzigd:
- Annuïteitenhypotheek 180.000 euro, looptijd tot juli 2043
- Annuïteitenhypotheek 160.000 euro, looptijd 30 jaar (tot juli 2052)
Inkomenscheck
Deze omzetting lijkt simpel, maar de bank zal weer het huidige inkomen willen weten. De bruto maandlasten worden hoger waardoor de bank verplicht is om te kijken of het inkomen voldoende is om deze hogere bruto maandlasten te betalen. Als het inkomen niet hoger is geworden, dan is omzetting dus niet mogelijk!
Fout hypotheekadviseur pas veel later gezien
In de praktijk wordt de fout van een hypotheekadviseur pas later geconstateerd. U moet dan denken dat huizenbezitters uit elkaar gaan of een andere woning kopen en hierdoor advies inwinnen bij een andere hypotheekadviseur. De gevolgen bij een verkoop van de woning zijn enorm. Het bovenstaande stel besluit twee jaar later te gaan scheiden (2024). De woning wordt te koop gezet en uiteindelijk verkocht voor 420.000 euro (juli 2024). Het volgende is dan van toepassing:
| Verkoopprijs woning | € 420.000 |
| Aflossing box 3 schuld annuïteitenhypotheek | € 326.000 (was € 340.000) |
| Verkoopwinst werkelijk | € 94.000 |
| Verkoopwinst voor de fiscus | € 420.000 |
| EWR per persoon | € 210.000 |
Bij verkoop van de woning ontstaat er een verkoopwinst van 87.000 euro. Voor de Belastingdienst is de berekening echter heel anders en wordt de verkoopwinst (EWR) 420.000 euro. Dit komt doordat er geen box 1 schuld is die de verkoopwinst verlaagt.
Deze hogere EWR moet weer verrekend worden bij de aankoop van de volgende koopwoning. Hierbij wordt weer de maximale hypotheek beïnvloed doordat er een box 3 bedrag is. Bovendien komt de eerste annuïteitenhypotheek van 220.000 euro (110.000 euro per persoon) weer om de hoek kijken.
Hieronder de berekening hoe de hypotheek weer teruggebracht kan worden in box 1. Het volgende is van toepassing:
| Annuïteitenhypotheek | € 220.000 | rente 4,5% | juli 2013 tot 2043 |
| Aflosstand per juli 2022 is 180.000 | |||
| Nieuwe annuïteitenhypotheek | € 180.000 | rente 2,5% | juli 2022 tot juli 2052 |
Omzetting per juli 2024 naar box 1 met een einddatum van uiterlijk juli 2045
Lopende hypotheek van 180.000 (in 2024 is de aflosstand lager) met einddatum juli 2045
Lopende hypotheek van 160.000 (in 2024 is de aflosstand lager) met einddatum juli 2054
Wie ontdekt de fout & op welk moment?
In deze situaties is het van belang wanneer en wie de fout ontdekt. Als de Belastingdienst aanklopt dan zal de huizenbezitter moeten aftikken. De ontvangen hypotheekrenteaftrek moet worden terugbetaald. Bovendien zal de huizenbezitter daarna een goede hypotheekadviseur moeten vinden die alles kan corrigeren.
Eerdere belastingaangiftes corrigeren
Als een andere hypotheekadviseur de fout ontdekt dan kan deze direct gecorrigeerd worden (als dit mogelijk is). Hierbij zal de huizenbezitter wel de Belastingdienst moeten inlichten en de eerdere aangiftes moeten corrigeren. Dit kost de huizenbezitter geld.
Foutje hypotheekadviseur met grote gevolgen
Uit het bovenstaande blijkt al dat het foutje van de hypotheekadviseur grote gevolgen heeft. In dit voorbeeld moet de hypotheek voor scheiding worden rechtgezet, anders hebben beide een groot probleem bij de volgende koopwoning (hoog bedrag aan EWR per persoon). Dit rechtzetten kan alleen door een hypotheekadviseur die zeer deskundig is in deze materie.
