Heb je tijdelijk twee woningen? Check of je de dubbele lasten kunt dragen!
Doorstromers die een andere koopwoning kopen, hebben vaak tijdelijk twee woningen. Hiervan is spraken als de oude woning later wordt verkocht (passeren bij de notaris) dan de nieuwe woning is gekocht (passeren bij de notaris). Is er sprake van overwaarde in de oude woning, dan wordt deze overwaarde vaak al (gedeeltelijk) meegenomen in de hypotheekopzet van de nieuwe woning. In veel gevallen wordt hiertoe een overbruggingshypotheek afgesloten. Waar veel mensen geen rekening mee houden is dat er meestal ook sprake is van tijdelijke, dubbele maandlasten. En dat kan soms voor problemen zorgen.
Voldoende inkomen
Bij het afsluiten van een hypotheek kijkt de bank altijd scherp of het inkomen wel voldoende is om die hypotheek te kunnen betalen. Dit geldt echter niet alleen voor de maandlasten van de nieuwe hypotheek: de bank waar de nieuwe hypotheek wordt afgesloten wil bij doorstromers ook zekerheid hebben dat de dubbele maandlasten die van toepassing zijn zolang er twee woningen zijn betaald kunnen worden. De bank zal eerst kijken of het inkomen voldoende is om de twee hypotheken te kunnen betalen. Is dit niet mogelijk en is het inkomen alleen voldoende voor de nieuwe hypotheek dan moet aangetoond worden dat de bruto maandlasten van de lopende hypotheek 12 maanden betaald kunnen worden uit de eigen middelen.
Even een simpel rekenvoorbeeld ter verduidelijking:
Lopende hypotheek:
- Aflossingsvrije hypotheek 300.000 euro
- Hypotheekrente 4,0%
- Bruto per maand 1.000 euro
Nieuwe hypotheek:
- Annuïteitenhypotheek 600.000 euro
- Hypotheekrente 4,2%
- Bruto per maand 2.934 euro
Stel dat het inkomen niet voldoende is voor de totale hypotheek van 900.000 euro. Het inkomen is wel voldoende voor de nieuwe hypotheek van 600.000 euro. Deze huizenbezitter moet dan aantonen dat hij / zij 12 maanden beide hypotheken kan betalen. De eigen middelen (bijv. spaargeld) moeten dan minimaal 12.000 euro zijn.
Wat gebeurt er bij nieuwbouw?
Bij een nieuwbouwwoning is hetzelfde van toepassing. Echter bij de nieuwe hypotheek is niet direct de gehele bruto maandlast van toepassing. Dat komt omdat er bij een nieuwbouwwoning gewerkt wordt met een depot. Zodra er geld nodig is voor de bouw, dan wordt dat geld uit het depot gehaald.
Vanaf de eerste dag zal wel het aflossingsbedrag van de gehele hypotheek van toepassing zijn. Hierbij komt dan nog de hypotheekrente voor het bedrag dat uit depot is gehaald. De huizenbezitter betaalt dus niet de rente over het hypotheekbedrag dat nog in depot zit. Hieronder een rekenvoorbeeld.
Nieuwe hypotheek:
- Annuïteitenhypotheek 600.000 euro
- Hypotheekrente 4,2%
- Bruto per maand 2.934 euro
- In depot nog 400.000 euro
- Aflossingsbedrag 1e maand 834 euro
- Hypotheekrente 200.000 is 700 euro
- Totaal bruto per 1e maand te betalen 1.534 euro
In dit voorbeeld wordt over het bedrag in depot van 400.000 euro door de bank nog rente vergoed. Anders gezegd: de huizenbezitter hoeft daar per saldo nog geen rente over te betalen. In de eerste maand gaat het hier over een rente bedrag van 1.400 euro. De komende maanden zal deze huizenbezitter steeds meer gaan betalen. Dit heeft te maken dat het aflossingsbedrag van de annuïteitenhypotheek steeds hoger wordt. Bovendien zal het depot tijdens de bouw steeds lager worden. Hierdoor worden de totale bruto maandlasten voor de twee hypotheken steeds hoger.
Vooral als er sprake is van een nieuwbouwwoning waarbij de bouwtijd lang is (bijvoorbeeld 2 jaar) is het heel verstandig om te kijken of de eigen middelen voldoende zijn om de dubbele maandlasten te betalen. Hetzelfde kan van toepassing zijn als de huidige woning lang te koop staat.
Alternatief: verkoop de woning eerst
Wie niet lang dubbele maandlasten wil betalen moet de huidige woning eerder verkopen. De huizenbezitter moet dan eventueel wel op zoek naar tijdelijke woonruimte. Dit kan een huurwoning zijn (nadeel: huur betalen) of bij familie intrekken.
