Gestegen hypotheekrente maakt aflossen veel aantrekkelijker
De afgelopen jaren was de aflossingsvrije hypotheek erg populair. Ook bij starters op de woningmarkt, ondanks het feit dat er voor starters bij een aflossingsvrije hypotheek geen hypotheekrenteaftrek mogelijk is. In 2021 werd de aflossingsvrije hypotheek door 14% van de starters gekozen! De reden dat veel starters voor een aflossingsvrije hypotheek kozen, waren de veel lagere maandlasten.
Nu de rente in een jaar tijd explosief gestegen is, zou je wellicht verwachten dat nog meer mensen voor een aflossingsvrije hypotheek zouden kiezen. Een hypotheek is tenslotte momenteel al duur genoeg zonder dat je gaat aflossen. Toch gaat dat niet op en dat heeft alles te maken met de hypotheekrenteaftrek. Hoe zit dit precies?
Verschil tussen 2021 en 2022
Ik zet hieronder 2 situaties op een rij. Allereerst een starter die eind 2021 (toen de rentes nog historisch laag waren) een hypotheek afsloot. Daaronder eenzelfde casus, maar dan met de huidige hypotheekrentes. Ik bereken de bruto en netto maandlasten als gekozen wordt voor een 100% annuïteitenhypotheek of voor 50% annuïteiten en 50% aflossingsvrij. Voor de netto berekening geldt dat je de maandlasten als indicatief moet beschouwen (dit is een vereenvoudigde berekening).
Hypotheek per eind 2021
Hieronder zie je de maandlastenberekening van een starter die eind 2021 een hypotheek heeft afgesloten van 200.000 euro. De hypotheekrente was 1,4% voor de annuïteitenhypotheek en 1,6% voor de aflossingsvrije hypotheek zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Met NHG was de hypotheekrente een stuk lager, namelijk 1%.
- Maand/jaar: november 2021
- Koopsom en waarde woning: 200.000 euro
- Hypotheekrente 10 jaar vast
Alternatief 1: Hypotheek 50% aflossingsvrij en 50% annuiteiten
- Hypotheek zonder NHG
- Maandlasten aflossingsvrije hypotheek van 100.000 euro: 133 euro (box 3)
- Maandlasten annuïteitenhypotheek van 100.000 euro: 340 euro (box 1)
- In totaal bruto per maand: 473 euro
- In totaal netto per maand: 458 euro (in het eerste jaar)
Er geldt op de hypotheekmarkt een regel dat de maximale aflossingsvrije hypotheek die afgesloten kan worden 50% van de waarde van woning bedraagt. In dit voorbeeld is dit 100.000 euro (50% van 200.000 euro). De hypotheekrente voor de aflossingsvrije hypotheek is 0,2% hoger dan bij de annuïteiten hypotheek. Als er door een starter gekozen wordt voor een aflossingsvrije hypotheek, dan kan er geen gebruik gemaakt worden van NHG. De rente die bij Alternatief 1 geldt, is dus de rente voor een hypotheek zonder NHG met een risicoklasse van 100% van de marktwaarde.
Alternatief 2: 100% annuiteitenhypotheek
- Hypotheek met NHG (rente 1,0%)
- Maandlasten annuïteitenhypotheek van 200.000: 643 euro (box 1)
- In totaal bruto per maand: 643 euro
- In totaal netto per maand: 610 euro (in het eerste jaar)
Deze starter had ook kunnen kiezen voor een 100% annuïteiten hypotheek met NHG. De NHG zorgt er voor dat de hypotheekrente lager is namelijk 1%. De bruto maandlast voor de hypotheek wordt dan 643 euro per maand. Het voordeel is dat de gehele hypotheek in 30 jaar wordt afgelost. Het nadeel is de hogere bruto maandlast (in de eerste jaren 170 euro per maand). Netto is het verschil 152 euro per maand. Dit is natuurlijk een heel leuk bedrag dat maandelijks kan worden bespaard.
Hypotheek per november 2022
Zoals bekend is de hypotheekrente in 2022 flink gestegen. De vraag is nu of het nog steeds interessant is voor een starter om een aflossingsvrije hypotheek af te sluiten. Ik ga uit van dezelfde basisgegevens.
- Maand/jaar: november 2022
- Koopsom en waarde woning: 200.000 euro
- Hypotheekrente 10 jaar vast
Alternatief 1: Hypotheek 50% aflossingsvrij en 50% annuïteiten
- Hypotheek zonder NHG
- Hypotheekrente zonder NHG voor annuïteitenhypotheek 4,7% en voor aflossingsvrij 4,9% (tophypotheek)
- Maandlasten aflossingsvrije hypotheek van 100.000 euro: 408 euro (box 3)
- Maandlasten annuïteitenhypotheek van 100.000 euro: 519 euro (box 1)
- In totaal bruto per maand: 927 euro
- In totaal netto per maand: 810 euro (in het eerste jaar)
Alternatief 2: 100% annuïteitenhypotheek
- Hypotheek met NHG (rente 4,3%)
- Maandlasten annuïteitenhypotheek van 200.000: 990 euro (box 1)
- In totaal bruto per maand: 990 euro
- In totaal netto per maand: 752 euro (in het eerste jaar)
De starter die nu kiest voor een aflossingsvrije en annuïteitenhypotheek betaalt bijna 450 euro (927 versus 473) bruto per maand meer dan de starter die in 2021 een woning heeft gekocht. Dit is een enorm verschil. Procentueel zelf 95.9%!
Het verschil in bruto maandlasten met een volledige annuïteitenhypotheek is nu behoorlijk minder namelijk 63 euro (990 versus 927 euro). Als we kijken naar het netto bedrag dan is deze bij alternatief 2 op dit moment zelf lager! Je betaalt in het begin van de looptijd van de hypotheek netto dus minder terwijl je ook nog eens 100.000 euro meer aflost in de hele looptijd. In dit geval zal een starter dus kiezen voor de 100% annuïteiten hypotheek.
In een korte tijd heeft de hogere hypotheekrente er voor gezorgd dat starters anders gaan kiezen en dus ook andere hypotheekvormen zijn gaan afsluiten.
