De belastingdienst maakt verschil tussen nieuwbouw en verbouwen bestaande woning
Ik krijg van klanten en lezers van mijn artikelen vaak vragen over de aftrekbaarheid van de rente als er sprake is van een bouwdepot. Het geld is tenslotte nog niet besteed aan de eigen woning en vaak ontvang je ook rente op het geld dat nog in het bouwdepot staat. Wat mag je nu wel en wat kun je niet aftrekken voor de inkomstenbelasting? De belastingdienst heeft hier onlangs een uitspraak over gedaan.
Verschil bestaande bouw en nieuwbouw
De belastingdienst heeft onlangs antwoord gegeven op diverse vragen. En één van de vragen ging over de aftrekbaarheid van de rente op een bouwdepot. De belastingdienst had goed nieuws voor de huizenbezitters die de afgelopen maanden / jaren (flink) verbouwd hebben via een depot.
Vraag aan de belastingdienst
Belastingplichtige heeft een nieuwbouwdepot. Mag hij gedurende de eerste zes maanden de betaalde rente volledig als eigenwoningrente aftrekken en hoeft hij deze dus niet te salderen met de op het depot ontvangen rente?
Antwoord belastingdienst
Nee. De zogenoemde zesmaandsgoedkeuring geldt alleen bij verbouwingen van bestaande woningen en niet bij nieuwbouw. Voor verbouwingsdepots is goedgekeurd dat gedurende de eerste zes maanden na het afsluiten van de lening de rente en de kosten van de lening steeds volledig in aftrek komen. Deze hoeven niet te worden gesaldeerd met de op het depot ontvangen rente. Voor nieuwbouwdepots is er een goedkeuring op grond waarvan de schuld en het depot onder voorwaarden gedurende twee jaar niet in box 3, maar in box 1 vallen. Eén van de voorwaarden is juist dat de betaalde rente wél wordt gesaldeerd met de rente die op het depot wordt ontvangen
Hoe werkt dit in de praktijk?
Het antwoord van de belastingdienst is duidelijk. Een huizenbezitter die gaat verbouwen via een depot mag de betaalde hypotheekrente in de eerste zes maanden nadat de hypotheek is gepasseerd bij de notaris volledig opgeven aan de fiscus. De ontvangen rente over het verbouwingsbedrag welke nog in depot zit, hoeft in de eerste zes maanden niet verrekend te worden. Anders gezegd: alleen de betaalde hypotheekrente wordt opgegeven aan de fiscus.
Ter verduidelijking een rekenvoorbeeld van een verbouwingsdepot bestaande woning en nieuwbouwwoning:
| . | Bestaande woning | Nieuwbouwwoning |
|---|---|---|
| Betaalde rente over depot eerste 6 mnd | 3.000 euro | 3.000 euro |
| Ontvangen rente over depot eerste 6 mnd | 1.000 euro | 1.000 euro |
| Op te geven rente aan de fiscus via IB | 3.000 euro | 2.000 euro |
In de laatste jaren verbouwd? Check de aangifte!
Ik adviseer huizenbezitters die de afgelopen tijd (jaren) hebben verbouwd via een depot even te controleren of zij de betaalde hypotheekrente goed hebben opgegeven. De kans is namelijk groot dat als een deskundige de IB aangifte heeft gedaan, de verkeerde rente is opgegeven. De belastingadviseur heeft dan waarschijnlijk de betaalde rente verrekend met de ontvangen rente waardoor de teruggave te laag is geweest. In bovenstaand voorbeeld zou dan 2.000 euro opgegeven zijn in de IB aangifte terwijl er 3.000 euro opgegeven moet zijn. In ieder geval is er nu 100% duidelijkheid.
