Het verhuren van een woning kan behoorlijke risico's met zich meebrengen
In mijn blog Tweede woning voor verhuur. Interessant? kon u lezen dat er risico’s bestaan bij het verhuren van een woning. In Nederland worden zeer veel woningen verhuurd door particulieren. Dit is geen probleem zolang er op de verhuurde woning geen hypotheek rust of een hypotheek waarbij de bank toestemming heeft gegeven voor de verhuur. Het komt nog heel veel voor dat particulieren woningen verhuren waarbij sprake is van een bestaande hypotheek en waarbij de woning – zonder dat partijen als de bank en de fiscus worden geinformeerd – wordt verhuurd. Hiermee neemt de verhuurder een behoorlijk risico.
Risico’s bij stiekeme verhuur
Om welke risico’s gaat het?
- de bank kan per direct de hypotheek opeisen
- de eventuele overwaarde op de verhuurde woning moet worden verrekend (fiscus)
- zijn er verpande box 1 polissen en wat gebeurt daarmee?
- de verhuurde woning moet goed verzekerd zijn
- bij een appartement moet de Vereniging van Eigenaren toestemming geven
Wat doet de bank bij stiekeme verhuur?
In de voorwaarden (kleine lettertjes) van de meeste hypotheken staat dat een woning niet mag worden verhuurd. Indien je dat toch doet en de bank hier achter komt, zal de huizenbezitter de huurder uit de woning moeten zetten. Nu komt het huurcontract om de hoek kijken. Een huurder heeft in Nederlands standaard heel wat rechten waardoor het mogelijk is dat de huurder nog lang in de woning mag blijven. Een bank kan in ieder geval zo ver gaan dat zij de woning “opeisen”.
Fiscus
Fiscaal gezien moet de overwaarde van de verhuurde woning worden verrekend met de prive woning. Een overwaarde is namelijk een verkoopwinst die verrekend moet worden met de volgende koopwoning. Wie dit niet doet, heeft over dit bedrag geen renteaftrek. Een huizenbezitter moet dit dus goed doorgeven aan de fiscus om problemen te voorkomen.
Verpande box 1 polissen
Alvorens een woning “stiekem” te verhuren is het verstandig om even goed naar de hypotheek te kijken die op de te verhuren woning afgesloten is. Is er sprake van een spaarhypotheek (of een andere levenhypotheek) met een box 1 polis, dan is het verstandig om deze om te zetten naar een annuïteitenhypotheek. De opgebouwde waarde van de box 1 polis wordt dan in mindering gebracht van de lopende hypotheek. Hierna gaat de hypotheek naar box 3 omdat de woning niet meer wordt gebruikt als “Eigen woning”.
Indien een box 1 polis blijft doorlopen op een verhuurde woning ontstaat er een onprettige situatie. De uitkering die namelijk onbelast zou zijn, is niet meer onbelast. De fiscus komt om de hoek kijken en zal de uitkering dus belasten. Dit betekent dat er afgerekend moet worden met de fiscus. Het kan dan gaan om duizenden euro’s.
U bent gewaarschuwd…
Veel particulieren verhuren hun woning omdat hun makelaar er een leuk positief verhaaltje van heeft gemaakt. Deze heeft echter niet de gevolgen verteld die kunnen plaatsvinden als op de verhuurde woning nog een hypotheek zit, waarbij de bank geen toestemming heeft gegeven voor verhuur. U bent in ieder geval gewaarschuwd.
