Heb jij een aflossingsvrije-probleem-hypotheek?

Weet waar je staat met je hypotheek in de toekomst

De aflossingsvrije hypotheek is weer volop in het nieuws deze week. De trigger is deze keer een onderzoek van Mauro Mastrogiacomo, gepubliceerd door pensioendenktank Netspar. Dit werd gisteren opgepakt door Trouw en vervolgens door allerlei andere media. Trouw schreef: Aflossingsvrije hypotheek drijft ouderen in het nauw. 

Het onderzoek is Engelstalig en alhoewel ik de taal best beheers lees ik toch liever in het Nederlands. Fijn dus dat Trouw de boel even heeft samengevat. In het kort komt het erop neer dat Mastrogiacomo heeft berekend – met gegevens van DNB, Belastingdienst en CBS – dat zo’n 23.000 tot 46.000 ouderen de komende jaren in de knel komen met hun aflossingsvrije hypotheek.

Wat is een aflossingsvrije hypotheek?

Mocht je het even kwijt zijn: wat is ook alweer een aflossingsvrije hypotheek? Niet dat ik echt denk dat je dat niet weet, maar voor de zekerheid. Het is precies wat het zegt: een hypotheek waarbij je vrij bent van de verplichting om af te lossen. Je betaalt dus tijdens de looptijd niets terug van het geld dat je geleend hebt van de bank.

Geleend geld ooit wel terugbetalen

Let hierbij op de woorden ’tijdens de looptijd’. Want natuurlijk moet het geleende bedrag óóit terugbetaald worden, dat wel. Het uitgangspunt bij afsluiten is dat je dat lekker doet als je de woning verkoopt. In de tussentijd betaal je alleen rente, waardoor je maandlasten fijn laag zijn. Maar aflossen moet dus wel ooit.

Afloopdatum hypotheek

Aflossen bij verkoop, dat is logisch en ook prima. Er zit alleen aan elke hypotheek ook een formele einddatum. Die is in veel gevallen 30 jaar na het afsluiten ervan, al meen ik me herinneren dat we vroeger voor aflossingsvrije hypotheken ook wel looptijden van 75 jaar kregen. Hier gaat het om de hypotheken met een looptijd van 30 jaar.

Op het moment dat looptijd verstreken is kan de bank zeggen: betaal maar terug! Natuurlijk kun je de bank dan opnieuw om een hypotheek vragen, want dat geld hoesten de meeste mensen niet zomaar even op zolang ze nog in hun huis wonen. De bank zal dan beoordelen of ze die hypotheek wil verstrekken.

Waar zitten de problemen?

De problemen zitten bij de mensen aan wie de bank die nieuwe hypotheek niet wil verstrekken. Waarom niet? Omdat hun inkomen niet hoog genoeg is om – volgens de huidige normen – de hypotheeklasten te kunnen betalen. Ooit waren de normen natuurlijk heel veel ruimer dan nu. En de kans dat het inkomen van die woningbezitter gedaald is na pensionering is ook levensgroot. Dat de bank zegt: “leuk dat u wilt verlengen maar dat gaan wij niet doen…” is niet ondenkbaar.

En dan? Wat moet je dan als oudere woningbezitter? Een aantal mogelijkheden om dit probleem op te lossen:

• de hypotheek deels aflossen met spaargeld, tot een bedrag dat de bank wél aan je wil uitlenen
• de woning verkopen en kleiner gaan wonen
• de woning verkopen en gaan huren

Hypotheek aflossen met spaargeld

Als je het spaargeld hebt voor de eerste optie, dan behoor je niet tot de probleemgroep. Dan is er geen echt probleem, je moet alleen een bedrag van je spaarrekening overhevelen naar je huis. Aangezien je op je spaarrekening toch een bijna-nul-rente krijgt en je aan rente op je hypotheek altijd nog ruim meer betaalt is daar ook niets mis mee.

Maar – wat als er géén spaargeld is en de bank wil de hypotheek niet verlengen? Dan zit er waarschijnlijk niets anders op dan de woning te verkopen. Het klinkt dan heel eenvoudig: je gaat kleiner wonen of je gaat huren. En dáár zit nou juist de crux. Beide richtingen zijn niet altijd even makkelijk te realiseren. 

Huis verkopen en kleiner gaan wonen

Bij de verkoop van je huis is de kans groot dat je een leuk bedrag overhoudt. De huizenprijzen zijn torenhoog dus de kans dat je het bedrag van de hypotheek er niet voor terugkrijgt is minimaal. Die overwaarde is leuk, maar is het genoeg? De maximale hypotheek die je kunt krijgen op je inkomen plus het bedrag dat je overhoudt na verkoop en het aflossen van je huidige hypotheek – dat is je budget voor een ander huis. Is dat genoeg om iets van te kopen? En vooral… is er in die prijsklasse ook iets te vinden in de huidige overspannen woningmarkt?

Bereken jouw maximale hypotheek

Huis verkopen en gaan huren

Nou ja, dan ga je toch huren? Dat klinkt ook een stuk makkelijker dan het in de praktijk is. Tuurlijk kun je huren, maar tegen welke prijs? Als je volgens de bank niet genoeg inkomen hebt om de lasten van een nieuwe aflossingsvrije hypotheek te betalen… dan is particulier huren in feite ook geen optie. Terwijl de kans groot is dat er niet echt iets anders te krijgen is om te huren.

Hypotheekrenteaftrek valt weg

De alarmbellen zijn dus zeker niet onterecht: deze groep kan wel écht in de problemen komen. En eigenlijk zijn we er dan nog niet. Want het feit dat de hypotheekrenteaftrek komt te vervallen heb ik nog niet eens genoemd. De bank houdt daar bij een verlengingsaanvraag natuurlijk rekening mee, en terecht.

De beperking van de periode waarvoor je hypotheekrenteaftrek krijgt tot 30 jaar is ingevoerd in 2001. In 2031 vervalt die dus voor alle hypotheken die toen al bestonden. Het bruto bedrag dat je aan rente over je aflossingsvrije hypotheek betaalt wordt dan opeens netto: je krijgt niets meer terug van de fiscus.

Wat doet de hypotheekrente?

Misschien kijk je naar de hypotheekrente en denk je: ach, dat is toch geen probleem? En dat hoeft het nu ook niet te zijn, bij de huidige extreem lage hypotheekrentes. Alleen draait het niet om de huidige hypotheekrente, maar om de rente op het moment dat je moet verlengen. Het zou zomaar kunnen dat die dan fors hoger is dan nu.

Check de hypotheekrente voor de aflossingsvrije hypotheek

Kan ik deze problemen voorkomen?

Misschien denk je: fijn dat je dat allemaal even uitlegt, maar wat kan ik doen om die problemen te voorkomen? Als daarvoor een panklare oplossing was, tja, dan was er eigenlijk ook geen probleem.

Sparen en besparen

Zit je nog heel ruim vóór de afloopdatum van je hypotheek – ga dan heel serieus kijken naar je mogelijkheden om te sparen. Misschien heb je dat tot nu toe niet gedaan omdat je liever bij de dag leeft, met de insteek ‘geld moet rollen’. Dan zou deze alarmbel een reden kunnen zijn om daar toch iets aan te gaan veranderen. Kijk ook écht naar mogelijkheden om geld te besparen op je uitgaven, daar is in heel veel huishoudens heel wat mee te doen.

Vervroegd verlengen / oversluiten

Misschien is het een optie om je hypotheek nu open te breken en opnieuw af te sluiten? Als je dat met je inkomen en de huidige extreem lage hypotheekrente net aan redt kan dat een goed idee zijn. Je voorkomt dan het risico dat het over een paar jaar – bij een gestegen rente – niet meer lukt. 

Waar sta jij met je aflossingsvrije hypotheek?

Wat in elk geval belangrijk is : breng nu in kaart waar je staat met je aflossingsvrije hypotheek. Hoe zit het voor jou met het risico qua maandlasten en verlengen? Als je weet waar je staat kun je pas je koers bepalen.