Aanpassen risicoklasse hypotheek gaat vanzelf bij aflossing
Dit is echt mooi nieuws van de Consumentenbond: de Rabobank gaat automatisch de risico-opslag in hypotheken aanpassen. Zo gaat je hypotheekrente omlaag zonder dat je daar om hoeft te vragen… laten de andere banken maar volgen!
We schrijven er hier op HomeFinance.nl al regelmatig over: het voordeel dat je kunt behalen als jouw hypotheek in een lagere risicoklasse komt. Dan kan je hypotheekrente omlaag en dat is in de meeste gevallen prettig – alleen met een spaarhypotheek is het oppassen geblazen.
Hoe zit dat met die risicoklasse?
De risicoklasse van jouw hypotheek laat zien hoe groot het risico is dat de hypotheek niet afgelost kan worden uit de verkoopopbrengst van je huis. Als je jouw huis verkoopt voor € 300.000 terwijl de hypotheek € 350.000 is – dan houd je een schuld over van € 50.000. Verkoop je datzelfde huis voor € 400.000, dan houd je € 50.000 over.
Verstrekkingspercentage
Dit verschil is niet alleen voor jou belangrijk, maar ook voor de bank. Als je € 50.000 aan schuld overhoudt moet de bank nog maar zien dat ze dat geld terugkrijgt. Daarom vinden ze de verhouding tussen jouw schuld en de waarde van je woning (in banktermen ‘het verstrekkingspercentage’) zo belangrijk. Die berekenen ze als volgt: schuld / woningwaarde x 100%. In het eerste geval komt dat afgerond uit op 117%, in het tweede geval op 87,5%. Dit percentage bepaalt de risicoklasse waarin jouw hypotheek valt.
Kapitaal spaarhypotheek: meetellen of niet?
Een aanvullend dingetje bij de risicoklasse is het kapitaal dat je wellicht hebt opgebouwd voor het aflossen van je hypotheek. Dat zou in feite van de openstaande schuld afgetrokken moeten worden bij het bepalen van de verhouding schuld / woningwaarde. Dat doen niet alle banken en kan op de lange termijn flink schelen in je hypotheekrente. Aan de andere kant: bij een spaarhypotheek krijg je de rente die je betaalt ook over je spaarkapitaal, en dan is een lagere rente niet eens altijd voordelig.
Risico-opslag in je hypotheekrente
Je kunt je voorstellen dat de bank bij een lager risico ook een lagere hypotheekrente in rekening brengt – een deel van de rente die je voor jouw hypotheek betaalt hangt immers af van het risico dat de bank loopt. Dat stukje noemen we de risico-opslag. Die risico-opslag wordt bepaald door de risicoklasse van jouw hypotheek.
Aantal risicoklassen: grote verschillen!
Nu denk je misschien dat elke bank dezelfde risicoklassen aanhoudt. Niets is minder waar: er zijn grote verschillen! Zo heeft Rabobank op dit moment 3 verschillende klassen:
ING gebruikt er maar liefst 10 (van 55% tot >100% in stapjes van 5%). Als er veel kleine stapjes zijn in de risicoklassen betekent dit dat je sneller in een lagere klasse komt en dus ook sneller een lagere hypotheekrente kunt krijgen.
Check de actuele hypotheekrentes
Niet relevant bij NHG-hypotheek
Goed om te weten: heb je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), dan heb je met dit hele verhaal niets te maken. Voor NHG-hypotheken geldt één standaard rente (per rentevastperiode) – omdat de bank hierbij sowieso geen risico loopt. Blijft er bij verkoop een restschuld over, dan wordt deze vergoed door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Geen risico betekent geen risico-opslag en dus geen risicoklassen.
Lagere hypotheekrente door aanpassing risicoklasse
Let wel: kúnt krijgen! Het is niet zo dat dit vanzelf gaat. Tenminste, tot nu toe meestal niet. Er waren wel al wat kleinere hypotheekbanken die hierin zelf het initiatief namen, maar de grootbanken nog niet. Rabobank is nu de eerste grote bank die op eigen initiatief de hypotheekrente gaat verlagen als je in een lagere risicoklasse komt. Niet alleen aan het eind van de rentevastperiode maar ook tussentijds.
Gaat de Rabobank dan elke maand kijken wat je woning waard is? Nou nee, zo werkt dat niet. Er zijn twee oorzaken waardoor jouw verhouding schuld / woningwaarde kan veranderen:
- verandering van de schuld: aflossing
- verandering van de woningwaarde
Aflossingen op de hypotheek
Heb je een annuïteiten- of lineaire hypotheek, dan los je sowieso elke maand een stukje van de schuld af. De openstaande schuld wordt lager – zo kan jouw hypotheek vanzelf in een lagere risicoklasse komen. Dat kunnen de computers van de bank prima signaleren en daarmee jouw rente aanpassen.
En misschien doe je weleens een extra aflossing. Ook dat kan ervoor zorgen dat je in een lagere risicoklasse komt. Sterker nog: het kan een hele goede reden zijn voor een extra aflossing – omdat de rentebesparing je vervolgens letterlijk geld oplevert.
Verandering van de woningwaarde
De woningwaarde zal niet automatisch door de bank in de gaten gehouden worden. Daarbij kun je wel zélf aan de bel trekken: als jij kunt aantonen dat jouw woning zoveel meer waard is geworden dat jouw hypotheek in een lagere risicoklasse hoort kan een bank de hypotheekrente aanpassen.
Ik zou ook zeggen dat je die aanpassing niet automatisch wilt laten verlopen. Dat zou immers inhouden dat je ook weer in een hogere risicoklasse kunt komen als de waarde van je woning gedaald is. Op dit moment voelt dat misschien ondenkbaar, maar het is toch echt nog niet zo lang geleden dat heel veel woningen onder water stonden (schuld hoger dan woningwaarde) en er met geen mogelijkheid een koper voor te vinden was. Je wilt natuurlijk niet dat je zomaar opeens te maken krijgt met een hogere hypotheekrente omdat de huizenprijzen gedaald zijn.
Rabobank over de dam, gaan andere grote banken volgen?
Goed, terug naar het nieuws van de Consumentenbond: Rabobank gaat dus als eerste grote bank de risico-opslagen in hypotheken aanpassen zonder dat je daar als klant om hoeft te vragen. Bij een verlaging van de schuld tenminste. De bond hoopt dat de andere grote banken dit voorbeeld snel gaan volgen. Dat zou inderdaad een mooie stap vooruit zijn in de klantvriendelijkheid van hypotheekbanken.
