Taxateurs waarderen woningen soms te laag ivm NHG normbedragen
In mijn blog Taxateurs waarderen woningen te hoog kon u lezen dat uit onderzoek van DNB blijkt dat taxateurs woningen stelselmatig te hoog taxeren. De cijfers in dit onderzoek zeggen voldoende. Heel veel taxateurs kijken eerst naar de koopsom en “passen hun taxatiewaarde daarop aan”. Hier is dus geen sprake van een onafhankelijke taxatiewaarde. Het omgekeerde gebeurt ook. Ik zie de vraagtekens al boven uw hoofd verschijnen. Waarom zou een taxateur “expres” een woning lager taxeren? Wat is het voordeel voor een koper om met een lagere taxatiewaarde genoegen te nemen?
Lagere taxatie ivm NHG normbedragen
Het antwoord op deze laatste vraag is heel simpel: bij een lange rentevaste periode kan dit duizenden euro’s voordeel opleveren. Dit alles heeft te maken met de verschillen van de hoogte van de hypotheekrente van een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en zonder NHG. Op de site ActueleRentestanden.nl kun je eenvoudig zien dat de hypotheekrente van een hypotheek met NHG al snel een half procent lager is dan wanneer NHG niet mogelijk is.
Laat ik een simpel voorbeeld geven. Er wordt een woning gekocht voor 295.000 euro. Indien deze woning hoger wordt getaxeerd dan 290.000 euro dan is een hypotheek met NHG niet mogelijk. NHG is namelijk mogelijk als de taxatiewaarde maximaal 290.000 euro is. Het nadeel is dan wel dat de koper 5.000 euro extra eigen middelen moet inbrengen maar dit nadeel wordt meer dan goedgemaakt door het rentevoordeel dat behaald kan worden.
Hieronder de twee uitwerkingen waarbij er sprake is van annuïteiten hypotheek met een rente vast periode van 20 jaar.
Rekenvoorbeeld zonder NHG
- Koopprijs en taxatiewaarde is 295.000 euro
- Annuïteiten hypotheek 295.000 euro
- Hypotheekrente 20 jaar vast 2,65%
- Bruto maandlasten 1.189 euro
Rekenvoorbeeld met NHG
- Koopprijs woning 295.000 euro
- Taxatiewaarde van de woning 290.000 euro
- Extra inbreng eigen middelen 5.000 euro
- Kosten NHG 2.610 euro (zijn eenmalig fiscaal aftrekbaar)
- Annuïteiten hypotheek 290.000 euro
- Hypotheekrente 20 jaar vast 2,10%
- Bruto per maand 1.086 euro
Het bruto maand voordeel met een hypotheek met NHG is globaal 100 euro. Over 20 jaar gaat het hier over een bedrag van 24.000 euro. Dit bedrag wordt lager want deze huizenbezitter heeft nog een renteaftrek. Bij de hypotheek zonder NHG is de bruto maandlast wel hoger maar hoeft de huizenbezitter geen 5.000 euro extra eigen middelen in te brengen. Bovendien zijn dan de kosten van NHG (2.610 euro) niet van toepassing (die eenmalig fiscaal aftrekbaar zijn).
Wie deze 5.000 euro eigen middelen wel heeft, kan onderaan de streep toch nog duizenden euro’s verdienen door een hypotheek met NHG te nemen. Hierbij moet wel de taxateur meewerken om de taxatiewaarde maximaal op 290.000 euro te taxeren. Uit de praktijk blijkt dat in deze situatie heel veel taxateurs de waarde taxeren op 290.000 euro. Gevolg is een zeer tevreden klanten en daar gaat het toch om voor een taxateur.
Voor wie nadelig?
Natuurlijk zult u als lezer stellen dat een lagere taxatiewaarde toch geen probleem is voor iedereen. Dit klopt gedeeltelijk. De koper zal zeker niet klagen. Deze betaalt over de gehele looptijd van de hypotheek minder vanwege de lagere hypotheekrente. Ook de bank zal niet klagen daar er bij financiële problemen NHG garant staat voor een eventueel verlies. Dan blijft over NHG. Deze heeft regels opgesteld waaraan iedereen zich aan moet houden. Dit is echter niet aan de orde daar de taxateur expres een lagere taxatiewaarde in het taxatierapport zet. Tot slot nog de taxateur. Deze laat zien niet betrouwbaar te zijn. Hij moet onafhankelijk de waarde van de woning taxeren. In deze situatie is dit niet van toepassing.
