Winst na verkoop huis niet in nieuwe woning stoppen
In mijn vorige blog: Hypotheek deels naar box 3 – extra lenen kon u lezen hoe een lening of een tweede hypotheek in box 3 kan worden afgesloten. Deze box 3 schuld wordt verrekend met de eigen middelen in box 3 waardoor het mogelijk is dat er geen box 3 belasting betaald hoeft te worden. In mijn eerdere opsomming blijven de volgende mogelijkheden nog over:
- Overwaarde (EWR) niet verrekenen met volgende koopwoning
- Hogere aflossingsvrije hypotheek nemen
- Aflossingsschema niet volgen
- Kiezen voor de Wettelijke Regeling
Overwaarde niet verrekenen met volgende koopwoning
Nu het goed gaat met de huizenmarkt worden veel woningen met winst verkocht. Deze winst (Eigen Woning Reserve = EWR) moet verrekend worden met de aankoop van de volgende koopwoning inclusief de kosten koper. Wie dit niet doet, zal over dit bedrag geen hypotheekrenteaftrek hebben. Dit laatste is in dit geval juist de bedoeling omdat de huizenbezitter een box 3 hypotheekschuld wil creëren.
Hieronder een simpel voorbeeld waarbij de huidige woning met een winst is verkocht (EWR) van 50.000 euro.
| Koopsom volgende woning (gelijk aan taxatiewaarde) |
€ 300.000 |
| Kosten koper | € 10.000 |
| Verrekening overwaarde (EWR) | -/- € 50.000 |
| Benodigde hypotheek | € 260.000 |
In bovenstaand voorbeeld wordt de overwaarde netjes verrekend. Hierdoor ontstaat er een box 1 hypotheek van 260.000 euro. De betaalde hypotheekrente is nu volledig fiscaal aftrekbaar.
Het is ook mogelijk om een hogere hypotheek te nemen. Banken zullen niet meer verstrekken dan de koopsom of de taxatiewaarde van de woning (de maximale hypotheek is het laagste van die twee bedragen). In dit geval zijn de waardes gelijk waardoor de maximale hypotheek 300.000 euro wordt. Deze is dan als volgt verdeeld:
Totale hypotheek 300.000
Box 1 hypotheek 260.000
Box 3 hypotheek 40.000
Nu is duidelijk te zien dat deze huizenbezitter een box 3 hypotheek heeft van 40.000 euro. Deze box 3 schuld mag hij / zij weer verrekenen met het box 3 vermogen. Via de IB-aangifte kan de huizenbezitter stap voor stap de bedragen invullen en laten zien dat de overwaarde niet volledig is verrekend voor een verbouwing.
Vooraf ingevulde aangifte goed controleren!
Let wel op dat in de volgende jaren het Box 3 bedrag juist staat vermeld. Ik heb al eerder gezien dat de Belastingdienst box 3 bedragen had gewijzigd in box 1 bedragen. U moet dus de vooraf ingevulde gegevens van de Belastingdienst extra goed controleren.
In de volgende blog ga ik met jullie kijken naar de optie ‘Hogere aflossingsvrije hypotheek nemen’.
