Courtage verkopend makelaar kan flink verschillen en oplopen
Het aantal te koop staande woningen wordt maandelijks steeds minder terwijl de vraag naar een koopwoning hoog blijkt. Dit betekent dat veel koopwoningen niet lang te koop staan. Bovendien wordt meer dan 50% van de woningen die te koop staan voor minimaal de vraagprijs (of hoger) verkocht. De tijd om een koopwoning te verkopen, is nu goed. Is het nog verstandig om een verkopende makelaar in te schakelen en wat kost deze makelaar dan?
Makelaar bepaalt courtage zelf
De beloning die je een makelaar moet betalen voor zijn werk noemen we ‘courtage’. Het belangrijkste om te weten is dat een makelaar zelf zijn courtage kan bepalen. Tot 1999 moesten makelaars zich aan vaste tarieven houden. Het is heel verstandig om goede afspraken te maken over de courtage van de makelaar en wat deze precies voor dit bedrag doet. Hierbij niet vergeten wat er in de prijs zit, zodat de makelaar niet achteraf nog eens met “andere kosten” komt die in rekening worden gebracht. Bovendien is het verstandig om meerdere makelaars te laten komen. Vraag niet alleen naar de verkoopprijs, maar ook naar de taxatiewaarde van de woning. Een koper moet namelijk de woning laten taxeren voor het verkrijgen van de hypotheek.
Grote verschillen in kosten van makelaars
Uit de praktijk weet ik van mijn klanten dat er grote verschillen zijn tussen de makelaars. Niet alleen betreffende de courtage maar ook over de verkoopprijs. Dit heeft (soms) te maken met de manier van verkoop van de woning. Een huis kan te koop worden gezet waarbij er onderhandeld kan worden over de vraagprijs. Het is ook mogelijk een lage vraagprijs te hanteren en dan geïnteresseerden te laten opbieden. Er is dan sprake van een vraagprijs vanaf.
Makelaars hanteren diverse manieren voor het berekenen van hun courtage:
- een vast bedrag
- een vast percentage van de verkoopprijs
- een vast bedrag plus een percentage als de woning voor een hoger bedrag wordt verkocht
Bij nummer 3 is het oppassen geblazen. Ik zal dit aantonen door middel van een rekenvoorbeeld:
- Vraagprijs woning € 400.000
- Courtage: € 4.000 plus 10% over het meerdere boven de 400.000 euro
- Verkoopprijs woning € 450.000
- Daadwerkelijke courtage € 9.000 (4.000 plus 10% van 50.000 euro)
Makelaars die met percentages werken, weten veelal van te voren dat de woning voor een hoger bedrag wordt verkocht. Als deze verkoper meerdere makelaars langs had laten komen, had er waarschijnlijk een makelaar bijgezeten die de verkoopprijs al op 450.000 euro had geadviseerd. Indien deze makelaar 1,2% courtage rekent (totaal 5.400 euro) dan kan deze verkoper een paar duizend euro besparen.
Erg hoge vergoedingen
Persoonlijk vind ik dat de courtage wel erg flink kan oplopen. Hoe hoger de verkoopprijs, hoe hoger de courtage voor de makelaar. In het verleden hadden hypotheekadviseurs hier ook mee te maken. Zij kregen toen een vast percentage van het hypotheekbedrag (was nog wel afhankelijk van de hypotheekvorm). Inmiddels werken bijna alle adviseurs met een vast bedrag, waardoor de hoogte van het hypotheekbedrag niet meer van belang is voor hun nota. Bovendien moeten adviseurs hun werkuren kunnen verantwoorden. Een factuur hoger dan 3.000 euro zal / moet niet zo vaak meer voorkomen. Helaas gebeurt dit nog wel – ook diverse hypotheekadviseurs weten dus wel van wanten.
