Koper accepteert bekende beperkingen door tekenen koopakte
In de afgelopen tijd heb ik al heel wat blogs geschreven over de koopakte. In een streven om jou als woningkoper zo helder mogelijk uit te leggen wat daar allemaal in staat ben ik inmiddels al zo’n 10 verhalen onderweg. En we zijn pas in artikel 6! Maar goed: we hebben al veel ingewikkelde termen besproken die later natuurlijk ook weer terugkomen.
Artikel 6.2 in de koopakte
Snel verder, met artikel 6.2. Daarin staat: ‘Koper aanvaardt uitdrukkelijk alle lijdende erfdienstbaarheden, bijzondere lasten en beperkingen, afzonderlijke zakelijke rechten, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen, die op de onroerende zaak rusten, e.e.a. voor zover blijkend en/of voortvloeiend uit de laatste en voorgaande notariële akten van levering en/of van vestiging van een beperkt recht op de onroerende zaak, dan wel blijkend en/of voortvloeiend uit een afzonderlijke notariële akte.
Verkoper heeft van al deze notariële akten de letterlijke tekst (in kopie) aan koper ter hand gesteld. Koper verklaart kennis te hebben genomen van de inhoud van deze akten. Verkoper heeft aan koper medegedeeld dat de volgende publiekrechtelijke beperkingen op de onroerende zaak rusten: …..’
De lastige termen in dit artikel:
- Lijdende erfdienstbaarheden
- Bijzondere lasten en beperkingen
- Afzonderlijke zakelijke rechten
- Kettingbedingen
- Kwalitatieve verplichtingen
- Beperkt recht
Lijdende en heersende erfdienstbaarheden
Over erfdienstbaarheden heb ik al verteld in de blog Koopakte woning: erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten. Daar stond alleen het woord ‘lijdend’ niet voor. Dat betekent niets anders dan dat jij, of eigenlijk jouw woning/grond, ‘eronder lijdt’. Oftwel: een ander mag iets op jouw erf door die erfdienstbaarheid. Jij hebt het ‘lijdend erf’, de andere partij (die er voordeel van heeft) het ‘heersend erf’.
Afzonderlijke zakelijke rechten
De bijzondere lasten en beperkingen, de kettingbedingen en de kwalitatieve beperkingen heb ik besproken in de vorige blog over de koopakte. Blijft over ‘afzonderlijke zakelijke rechten’. Eerst maar even ‘zakelijk recht’. Ik had het eerder al over ‘rechten’, maar nog niet over het verschil tussen persoonlijke en zakelijke rechten. De termen zeggen het eigenlijk al: een persoonlijk recht draait om een persoon, een zakelijk recht rust op een ‘zaak’ – eenvoudig gesteld is dat iets dat je kunt aanraken. Met afzonderlijk bedoelen ze dat het recht kan worden overgedragen, los van in dit geval de woning waar het om gaat. Ze noemen het ook wel zelfstandige zakelijke rechten. Bijvoorbeeld: een appartementsrecht. Dat recht kun je verkopen (dan verkoop je het appartement) zonder dat het hele appartementengebouw verkocht wordt.
Beperkt recht op een onroerende zaak
Ook zomaar even nieuw: een beperkt recht op een onroerende zaak. Eigendom – dat is het volledige recht. Alle andere rechten op een woning zijn ‘beperkt’ (minder dan eigendom dus). Beperkte rechten kunnen dan weer worden onderverdeeld in gebruiksrechten en zekerheidsrechten. Gebruiksrechten geven – de naam zegt het al – recht op het gebruiken van het huis of de grond. Een appartementsrecht, recht van erfpacht of vruchtgebruik. Zekerheidsrechten, daarmee wordt het recht van hypotheek bedoeld: dat de bank jouw huis mag verkopen als jij je hypotheeklasten niet betaalt. Dat is de zekerheid van de bank.
Over erfpacht heb ik bij artikel 1 al verteld wat het is – maar wat is vruchtgebruik? Bij vruchtgebruik mag je ‘de vruchten plukken’ van iets dat van een ander is. Bij een huis betekent het dat dat vruchtgebruiker erin mag wonen, maar het ook mag verhuren. Degene die de echte eigenaar van de woning is mag dat niet, want zijn eigendom is ‘bezwaard met vruchtgebruik’. Wat er voor die eigenaar overblijft noemen we het ‘blote eigendom’.
Artikel 6.2 als geheel zegt eigenlijk dat jij als koper bevestigt dat je al deze beperkingen van jouw vrijheid rondom het huis dat je koopt kent en ze ook accepteert. Zo kunnen daar later geen problemen over ontstaan met de verkoper. Die tekent er bovendien voor dat hij jou alles heeft verteld over de beperkingen die hij kent. Er zijn immers niet altijd notariële akten van alle beperkingen. Weet hij dingen wel, maar vertelt hij die niet… dan kun je daar later een schadevergoeding voor eisen.
