Nog meer lastige termen in artikel 6 van de koopovereenkomst voor een huis
We zijn nog steeds bij artikel 6, zelfs nog in paragraaf 6.1 van de koopakte bij het uitleggen van de inhoud. In de vorige blog was ik gebleven bij de Publiekrechtelijke beperkingen en bijzondere lasten. Heb jij zo enig idee wat ze daarmee bedoelen? Grote kans van niet: niets om je voor te schamen – wel handig om te weten waar je nu eigenlijk voor tekent.
Beperkingen in het vrije gebruik
Laten we beginnen met het eenvoudigste woord: beperkingen. Dat je iets niet mag of kunt zeg maar. Of zelfs moet… het beperkt in ieder geval jouw vrijheid, in dit geval jouw volledig vrije gebruik van het huis dat je koopt en de grond die erbij hoort.
Privaatrechtelijk en publiekrechtelijk
In juridische termen zijn er publiekrechtelijke en privaatrechtelijke beperkingen. Het verschil tussen privaatrechtelijk en publiekrechtelijk draait om de partijen die ermee te maken hebben.
- Privaatrechtelijk: alleen personen, bedrijven of organisaties los van de overheid
- Publiekrechtelijk: één van de partijen is een overheidsinstantie
Publiekrechtelijke beperkingen
Dan kunnen we ze nu samenvoegen tot publiekrechtelijke beperkingen. Het zijn dus beperkingen aan jouw volledig vrije gebruik van je huis (en grond) veroorzaakt door een overheidsinstantie. Voorbeelden zijn het wettelijk voorkeursrecht (de verplichting om het huis bij verkoop eerst aan de gemeente aan te bieden), een verbod om te verbouwen, een kapverbod, bouwvoorschriften, milieuvoorschriften. Dingen die wel erg belangrijk zijn om te weten als je een huis koopt.
Privaatrechtelijke beperkingen
Bij privaatrechtelijke beperkingen gaat het dus om personen (of bedrijven, of andere organisaties) onderling. Hierbij horen bijvoorbeeld de erfdienstbaarheden en kwalitatieve verplichtingen uit m’n vorige blog. Ook kettingbedingen zijn privaatrechtelijke beperkingen.
Kwalitatieve verplichtingen
Wat zijn kwalitatieve verplichtingen? In de vorige blog hadden we het al over kwalitatieve rechten. Andersom kun je ook kwalitatieve verplichtingen meegeleverd krijgen met het huis. Samengevat zijn het dingen die je moet ‘dulden’ (gewoon maar accepteren, ook al vind je het niet fijn) of laten (die mag je dus niet, ook al zou je het wel willen). Bijvoorbeeld: er zitten kabels of buizen in de grond, waar de betrokken organisaties bij moeten kunnen. Of er is standaard geluidsoverlast. Dat moet je dan maar accepteren. Of er is juist vastgelegd dat jij geen geluidsoverlast mag veroorzaken. Of het pand niet mag verhuren. Kwalitatieve verplichtingen moeten vastgelegd worden in een notariële akte.
Kettingbeding
Wat is een kettingbeding? Een beding is eigenlijk niets anders dan een afspraak, een overeenkomst. Zo’n overeenkomst geldt normaal gesproken alleen voor de twee partijen die de afspraak maken. Anderen kunnen daardoor geen rechten of plichten krijgen. Een kettingbeding maakt dat anders: dan wordt in de overeenkomst gezet dat de afspraak ook geldt voor een latere eigenaar van het huis waar het om gaat. Zo ben je dus als koper van het huis gebonden aan afspraken die door een eerdere eigenaar zijn gemaakt. Die afspraken zijn eigenlijk altijd dat je iets moet doen of juist iets moet laten.
Nu denk je misschien: wat is dat dan anders dan een kwalitatieve verplichting? Een kwalitatieve verplichting geldt automatisch voor de nieuwe eigenaar, een kettingbeding moet actief opgenomen worden in de overeenkomst met een nieuwe eigenaar. Maar inderdaad: een kwalitatieve verplichting, een kettingbeding en ook een erfdienstbaarheid kunnen sterk op elkaar lijken en over dezelfde onderwerpen gaan.
Bijzondere lasten
Dan blijft nog over de term ‘bijzondere lasten’. In artikel 6.1 staat: ‘Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.’
Wat zijn bijzondere lasten? De juridische beperkingen die we eerder hebben beschreven zijn ‘bijzonder’ als ze echt benoemd moeten worden aan de koper. Deze vallen dus niet onder de algemene noemer van alle beperkingen. Als ze niet specifiek genoemd zijn aan de koper en dus ook niet ‘uitdrukkelijk aanvaard’ – hoeft de koper er geen rekening mee te houden dat ze er kunnen zijn.
