Koopakte woning: erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten

Lastige termen in artikel 6 van de koopovereenkomst voor een huis

In de koopakte voor een woning kom je in artikel 6 een hele berg termen tegen die je waarschijnlijk weinig zeggen. Toch word je geacht wel goed te weten waar je voor tekent als je een krabbel zet onder de koopovereenkomst. Daarom doen wij ons best je zoveel mogelijk uit te leggen over de inhoud van de koopakte.

Artikel 6.1 – ingewikkelde termen!

In artikel 6.1 staat: De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.

Zo… dat zijn heel veel ingewikkelde dingen in een paar regels. In maar twee zinnen zelfs! Laten we eens kijken…

Rechten en aanspraken

Een recht….dat is dat iemand iets mag, heel simpel gezegd. Een aanspraak is eigenlijk ook een recht, namelijk het recht om iets te krijgen. Dat kan van alles zijn. In de koopakte voor een woning draait het natuurlijk om rechten die koper en verkoper hebben en de aanspraken die ze kunnen maken waar het over het huis gaat. Maar ook om eventuele rechten en aanspraken van anderen.

Heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten

Wat zijn erfdienstbaarheden? Dit betekent dat anderen iets op jouw ‘erf’ mogen, ook al is het van jou. De bekendste erfdienstbaarheid is het ‘recht van overpad’: een buurman die over jouw terrein mag lopen zonder toestemming, omdat hij bijvoorbeeld anders een deel van zijn grond niet kan bereiken. Als jij de grond koopt houdt die buurman dat recht.

Wat zijn kwalitatieve rechten? Dat zijn rechten die echt horen bij het huis. Een voorbeeld: ‘het recht op behoud vooraanzicht’: als twee buren hebben vastgelegd dat ze de voorzijde niet mogen veranderen zonder elkaars toestemming – dan gaat die afspraak mee naar de koper als één van die twee buren zijn huis verkoopt.

Zichtbare en onzichtbare gebreken

De hoofdregel (artikel 6.1) is dat de koper het huis overneemt met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Maar – in artikel 6.3 staat ook dat de woning zoals die geleverd wordt normaal gebruikt moet kunnen worden. Dat kan botsen bij gebreken die het normale gebruik in de weg staan. Bij gebreken draait het er eigenlijk allemaal om of de koper ervan wist of kon weten – en ook of de verkoper ervan wist. De verkoper heeft een mededelingsplicht: de gebreken die hij kent moet hij ook vertellen. Aan de andere kant heeft de koper een onderzoeksplicht: je moet er niet zomaar vanuit gaan dat alles in orde is. Een bouwtechnische keuring is daarom – zeker bij wat oudere woningen – vaak geen overbodige luxe.

Vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan

Het is heel logisch maar wel belangrijk: als koper wil je natuurlijk niet dat er nog een hypotheek op het huis rust van de oude eigenaar. Die moet afgelost zijn en ook doorgehaald bij het Kadaster. Dit wordt allemaal verzorgd en gecontroleerd door de notaris.

Lastiger is het als er beslag gelegd is op het huis. Dat kan de notaris niet zomaar even oplossen. Als dat aan de orde is kan de levering gewoon niet doorgaan – het beslag moet eerst zijn opgeheven.

Publiekrechtelijke beperkingen en bijzondere lasten

Hier valt zo veel over te vertellen… dat ga ik doen in de volgende blog!