Pas op met de startersvrijstelling voor je hypotheek!

Vanaf 2021 is de startersvrijstelling van toepassing. Met deze regeling kunnen huizenkopers die ouder dan 18 jaar en jonger dan 35 jaar zijn in aanmerking komen voor een vrijstelling van de overdrachtsbelasting.

Wat is de hoogte van de startersvrijstelling per jaar?

In de afgelopen jaren is de startersvrijstelling ieder jaar verhoogd. Hieronder staat een tabel met de startersvrijstelling per jaar:

Deze verhogingen zorgen ervoor dat steeds meer starters gebruik kunnen maken van de vrijstelling. Het nadeel is wel dat hierdoor de huizenprijzen sneller stijgen. De reden hiervoor is dat door de startersvrijstelling starters meer financiële ruimte hebben om een woning aan te kopen: Ze hoeven immers geen rekening te houden met de overdrachtsbelasting.

Wanneer heb je recht op de startersvrijstelling?

Om recht te hebben op de startersvrijstelling moet iemand voldoen aan de volgende vier voorwaarden:

• Je koopt een woning waarin je zélf voor langere tijd gaat wonen.
• Je bent meerderjarig en jonger dan 35 jaar op het moment dat je de woning verkrijgt.
  Het moment van verkrijging is het moment van ondertekening van de notariële leveringsakte bij de notaris.
• Op het moment dat je de woning verkrijgt, mag de woningwaarde niet hoger zijn dan € 525.000. Het gaat om de waarde in het economisch verkeer. Daarmee wordt de maximale waarde van de woning op de vrije markt bedoeld. Het gaat dan om de woning inclusief eventuele aanhorigheden, zoals een tuin, schuur of garage.
  De waarde in het economisch verkeer is meestal gelijk aan de koopsom zoals die in je koopovereenkomst staat. Is de koopprijs inclusief aanhorigheden hoger, bijvoorbeeld € 530.000? Dan heb je dus geen recht op de startersvrijstelling.
  Als de woning op erfpachtgrond staat, wordt ook de waarde van de gekapitaliseerde canon bij de waarde van de woning opgeteld.
• Je hebt niet eerder gebruikgemaakt van de startersvrijstelling.

Een regeling verzinnen betekent wel dat deze duidelijk moet zijn. De waarde van de woning mag niet hoger zijn dan € 525.000 in 2025 (€ 555.000 in 2026). De vraag is nu: wat is de waarde van de woning? Spreken we hier over de taxatiewaarde of over de koopsom?

Dit zegt de Belastingdienst als de woningwaarde voor de startersvrijstelling

Volgens de Belastingdienst is de waarde van de woning meestal gelijk aan de koopsom. Zij geven aan als de koopsom € 530.000 is, de vrijstelling niet van toepassing is. Hieruit kunnen we concluderen dat de koopsom in ieder geval onder de € 525.000 moet blijven. In mijn eerdere IEX column https://www.iex.nl/Artikel/795371/Pas-op-met-de-startersvrijstelling.aspx kunt u lezen dat kopers een probleem kunnen krijgen als de taxatiewaarde hoger is dan de grens van € 525.000. Er bestaat dan een kans dat kopers alsnog 2% overdrachtsbelasting moeten betalen.

Koopstarter spant rechtszaak tegen Belastingdienst aan

Een koopstarter heeft een rechtszaak aangespannen tegen de Belastingdienst. De koopstarter was namelijk van mening dat niet de taxatiewaarde maar de daadwerkelijke koopsom bepalend was voor de startersvrijstelling. Hieronder tref je een kleine samenvatting aan van het verloop van deze rechtszaak.

Belanghebbende, X, koopt op 18 mei 2022 een woning voor € 395.000. De verkoper, Y, is een kennis van de oom van X. In verband met de financiering van de woning wordt de marktwaarde van de woning op 11 mei 2022 door taxateur Z bepaald op € 430.000. X maakt bezwaar tegen de op aangifte voldane overdrachtsbelasting. Zij beroept zich daarbij op de startersvrijstelling (art. 15 lid 1 onderdeel p Wet BRV 1970). De inspecteur wijst het bezwaar af omdat de waarde van de woning hoger is dan € 400.000. Rechtbank Den Haag oordeelt dat de koopsom van € 395.000 niet kan worden aangemerkt als de waarde in het economisch verkeer, maar dat moet worden uitgegaan van de getaxeerde marktwaarde van € 430.000 en stelt de inspecteur in het gelijk.

Uit bovenstaande zou je kunnen opmaken dat de koopstarter dus pech heeft: De taxatiewaarde van de woning lijkt volgens zowel de Belastingdienst alsook de rechtbank het uitgangspunt te zijn voor de startersvrijstelling. Toch blijkt dit nu anders te liggen, door een recente uitspraak van het Hof Den Haag. Deze heeft namelijk een belangrijke uitspraak gedaan.

Hof fluit rechtbank terug: Koopsom is leidend, niet taxatiewaarde

In een recente uitspraak floot het Hof Den Haag de rechtbank dus terug. Het Hof oordeelde dat niet de koopsom leidend is, maar de waarde in het economisch verkeer. Hieronder tref je een korte samenvatting van de uitspraak aan, samen met een link naar het originele artikel:

Hof Den Haag oordeelt dat de koopsom van € 395.000 de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt en dat de startersvrijstelling van toepassing is. Er is namelijk sprake van een transactie tussen onafhankelijke partijen. Dat Y een kennis is van de oom van X, is niet van belang. Het is niet aannemelijk dat Y een nichtje van een kennis (X) een voordeel heeft willen gunnen van € 35.000. Ook is niet van belang dat geen aan- en verkoopmakelaar is ingeschakeld en het pand niet via openbare bronnen is aangeboden. Wel is van belang dat Y vóór de verkoop op 18 mei 2022 drie makelaars heeft geraadpleegd, waarbij bedragen tussen de € 390.000 en € 420.000 zijn genoemd. Verder wijst het hof er nog op dat het taxatierapport niet is opgesteld ten behoeve van de aankoop, maar met als doel het verkrijgen van de financiering en dat Z een vriendin van de familie is. Het taxatierapport is dan ook onbruikbaar om te dienen als maatstaf van heffing. X heeft recht op teruggaaf van de betaalde overdrachtsbelasting.
[Bron Uitspraak]

Bezwaar maken op betaalde overdrachtsbelasting

Vorig jaar heeft de belastingdienst de tekst aangepast. Waar eerst alleen gesproken werd over woningwaarde (zie iex column) is er nu extra tekst over waarde in het economische verkeer. Ik mis echter een duidelijk rekenvoorbeeld. Waarom wordt er niet vermeld dat de koopsom van de woning leidend is?

Kopers die alsnog 2% overdrachtsbelasting hebben betaald omdat de taxatiewaarde hoger was dan de woningwaardegrens adviseer ik een beroep te doen op teruggave van de 2% overdrachtsbelasting. Zij kunnen verwijzen naar de eerdere uitspraak van het Hof Den Haag.