Overwaarde inbrengen of niet: Wat betekent dit voor je Box 3 hypotheek?

Er is geen 100% duidelijkheid over de berekening als een gedeelte van de overwaarde (eigen woning regeling) niet volledig wordt ingebracht bij de volgende hypotheek als er een andere woning is gekocht. Deze onduidelijkheid komt door de fiscale gevolgen die dit heeft en hoe de Box 3 in deze situatie invloed gaat hebben. We leggen je in dit artikel uit hoe dit werkt.

Twee doelgroepen worden specifiek geraakt

De onduidelijkheid rondom de berekening van de Box 3 gevolgen bij het wel of niet inbrengen van (een deel van) de overwaarde ontstaan specifiek bij twee doelgroepen. Deze doelgroepen staan hieronder.

Doelgroep 1: Verschillende doorstromers

In deze groep zitten de stelletjes die beiden een eigen koopwoning hebben gehad en gezamenlijk een nieuwe woning gaan aankopen. Voorwaarde is uiteraard dat er vanuit de verkoop van de huidige woningen overwaarde is.

Doelgroep 2: Doorstromer met een starter

In deze groep zitten de stelletjes waarbij één van beiden een woning heeft verkocht. Vanuit deze verkoop is een overwaarde ontstaan. De partner van de doorstromer is een koopstarter en heeft nog niet eerder een koopwoning gehad.

Situatie: Overwaarde vanuit verkoop wordt niet volledig ingebracht in nieuwe hypotheek

Vaak als de huidige woning is verkocht blijkt de overwaarde hoger dan vooraf is ingeschat. In de praktijk beslissen veel huizenbezitters dan om een gedeelte van de overwaarde achter de hand te houden. Er ontstaat nu een box 3 schuld waarvan de betaalde hypotheekrente niet fiscaal aftrekbaar is. Tot op heden zijn er 2 mogelijke berekeningen als er een box 3 hypotheek ontstaat. Hieronder beide berekeningen:

K1 = Koper 1
K2 = Koper 2

Uitgangspunt:
K1 heeft een woning gekocht in april 2019 voor € 240.000
K1 heeft een annuïteitenhypotheek genomen van € 240.000
K1 verkoopt de woning in oktober 2024 voor € 315.000
K1 heeft in oktober 2024 een aflosstand van de annuïteiten hypotheek van € 215.000
K1 heeft een Eigen Woning Reserve van € 100.000

K2 is starter

K1 en K2 kopen samen een andere koopwoning (per oktober 2024)

Berekening Wettelijke Regeling 1

Berekening Wettelijke Regeling 2

Verduidelijking berekening bovenstaande rekenvoorbeelden:

Koper 1 verkoopt zijn huis met een winst van € 100.000. Koper 1 brengt € 80.000 niet in de volgende hypotheek in waardoor er een box 3 schuld ontstaat van € 80.000. Bij berekening 1 gaat deze € 80.000 die Koper 1 veroorzaakt heeft voor de helft over naar Koper 2. Koper 2 heeft hier pas last van als Koper 1 en Koper 2 uit elkaar gaan.

In berekening 2 blijft de ontstane box 3 schuld netjes bij de Koper 1. Helaas is de berekening nog niet klaar. Door het box 3 bedrag komen de financieringskosten van € 5.000 in het rekenvoorbeeld ook gedeeltelijk in box 3 KG:051:2024:12 Toerekening van de schuld ter betaling van de financieringskosten | Kennisgroepen. Ik zal hier later op terugkomen in een aparte blog.

Wat moet je doen als je hiermee als eigenhuisbezitter mee te maken krijgt?

Het belangrijkste is om een hypotheekadviseur te zoeken die verstand heeft van deze materie en ook beide berekeningen voor u kan maken. Via deze website op https://www.homefinance.nl/afspraak-maken kun je een afspraak maken met een betrouwbare hypotheekadviseur.

Bovendien is het verstandig om onderling afspraken te maken en deze ook vast te leggen. Dit laatste voorkomt discussies als mensen uit elkaar gaan. Eigenlijk is het natuurlijk zeer vreemd dat als Koper 1 in dit voorbeeld een gedeelte niet inbrengt dat Koper 2 daar de dupe van wordt. Het is nu wachten op de Kennisgroep die uitsluitsel moet geven welke berekening de juiste is. Dit wachten duurt nu al 14 maanden dus snel antwoord wordt helaas niet verwacht.