Let op: Domme eisen banken (deel 2)

In mijn blog https://www.homefinance.nl/nieuws-blog/2024/pas-op-rare-eis-van-bank-bij-nieuwe-hypotheek/ kon u lezen dat Vista een verkoopopdracht van de huidige woning eist als een doorstromer een hypotheek bij hun wil afsluiten. In het straatje van domme eisen van banken heb ik een nieuwe gevonden: BLG. Zo gaat BLG naar de verwachte overwaarde kijken. En dit kan nog wel eens vervelende bijkomende problemen opleveren. Welke? Dat leest u in dit blog.

Wat houdt de overwaarderegeling van BLG in?

Gaat u uw woning verkopen? Dan is het bij BLG mogelijk om maximaal 90% van de te verwachten overwaarde van de woning mee te nemen naar de volgende koopwoning. We praten dus over de te verwachten overwaarde. Er is hier dan sprake van een overbruggingshypotheek. Hieronder een simpel rekenvoorbeeld:

In bovenstaande berekening wordt € 50.000 van de overwaarde niet gebruikt. BLG gaat dit bedrag toetsen als een box 3 bedrag. Zij gaan er dus vanuit dat dit bedrag niet wordt ingebracht in de nieuwe woning als verbouwing of als extra aflossing op de afgesloten hypotheek.

Maximale hypotheek daalt door standpunt BLG

BLG heeft fiscaal gezien helemaal gelijk in haar werkwijze. Maar: de gevolgen van deze toetsing zijn te merkbaar in de maximale hypotheek. Ik maak dit duidelijk aan de hand van een rekenvoorbeeld:

Dit zegt BLG over haar werkwijze in haar informatie

Ik ben natuurlijk even benieuwd hoe BLG naar deze situatie kijkt. Daarom heb ik wat informatie ingewonnen. BLG zegt het volgende over haar werkwijze:

In situaties weten klanten zeker dat zij de eigenwoningreserve gebruiken voor hun nieuwe woning. Ze lossen hun nieuwe hypotheek voor een deel af of gebruiken het bedrag voor een verbouwing. In die situaties kun je een vormvrije verklaring bij ons aanleveren. Daarin moet worden vermeld dat klanten de eigenwoningreserve voor de nieuwe woning gebruiken, als de eigenwoningreserve hoger is dan de inbreng (OBK + eigen geld) bij de financiering. Wij zetten deze afspraak dan in de hypotheekofferte. Het is niet verplicht om de verklaring door de klanten zelf te laten opstellen en ondertekenen. De verklaring mag bijvoorbeeld ook een e-mail vanuit de adviseur zijn, waarin deze verklaart dat dit met de klanten is afgesproken. 

Adviseur kan dus zelf verklaring opstellen

Stel de adviseur stuurt een mail naar BLG, waarin besproken is dat de volledige overwaarde in de nieuwe woning wordt ingebracht. In deze situatie weet de adviseur nog niet of er daadwerkelijk afgelost gaat worden. BLG zal deze mail echter wel in hun dossier zetten. Als de klant achteraf niet wil aflossen of de overwaarde volledig wil inbrengen, dan kan je de klant ook niet dwingen dit alsnog te doen! Een gevaarlijke situatie dus, aangezien de offerte van BLG niet meer klopt.

Er zijn ook situaties denkbaar waarbij doorstromers een volledige hypotheek aanvragen voor hun nieuwe koopwoning. De huidige woning wordt later wel met winst verkocht. In dit geval zal BLG dus toch een taxatiewaarde moeten eisen van de huidige woning om alsnog het box 3 bedrag te kunnen berekenen.

Conclusie: BLG heeft fiscaal wel gelijk, maar werkwijze is niet handig

Al met al heeft BLG fiscaal gelijk door op deze manier naar de overwaarde en Box 3 te kijken. Echter: hun werkwijze zorgt er wel voor dat hypotheekadviseurs in dit geval een andere bank adviseren (kiezen) aan hun klanten. Er zijn teveel “open eindjes” waardoor de berekening bij BLG in een later stadium alsnog heel anders kan gaan uitvallen.