Bent u eigenaar van een vakantiehuis of speelt u met de gedachte er een aan te schaffen in het jaar 2024? Dan is uw interesse in de fiscale aspecten ongetwijfeld groot. Een vakantiewoning brengt niet alleen vreugde, maar kan ook aanzienlijke kosten met zich meebrengen.
Als eigenaar wilt u natuurlijk weten wat de fiscale behandeling is van een bestaande vakantiewoning. De fiscale regels verschillen al naar gelang het gebruik van de woning en de fiscale positie van de eigenaar. Hier beperken wij ons tot de in Nederland en België wonende particulier die de woning geheel of gedeeltelijk gaat verhuren. De bedragen en percentages gelden voor het kalenderjaar 2024. Voor meer informatie en andere situaties verwijzen wij u naar uw belastingadviseur.
Inkomstenbelasting
Voor u als particuliere belegger wordt de woning als inkomen uit sparen en beleggen in box 3 aangemerkt. Het inkomen uit sparen en beleggen wordt berekend aan de hand van de werkelijke verdeling van uw vermogen. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de onderstaande soorten vermogen. De verschillende vermogenscategorieën kennen ieder een fictief rendement, dat dichtbij de werkelijke rendementspercentages zou moeten liggen. De percentages worden jaarlijks vastgesteld. De percentages voor spaargeld en schulden voor belastingjaar 2024 worden begin 2025 definitief vastgesteld (*). Het percentage voor beleggingen en andere bezittingen staat al vast.
- Spaargeld: 1,03%*
- Beleggingen/andere bezittingen: 6,04%
- Schulden: 2,47%*
Een vakantiewoning kwalificeert als ‘belegging/andere bezittingen’, waarbij de waarde van de woning (WOZ-waarde, jaarlijks vast te stellen door de gemeente) in aanmerking zal worden genomen. Een eventuele schuld ten aanzien van de woning wordt voor het saldo van die schuld per 1 januari van het betreffende belastingjaar onder de categorie ‘schulden’ in box 3 aangemerkt. De schuld mag ook een buitenlandse (hypothecaire) lening zijn, mits in de akte van de geldlening duidelijk is opgenomen dat de schuld is aangegaan ten behoeve van de Nederlandse woning.
Huurinkomsten worden bij toepassing van het forfaitaire rendement dus niet apart belast en de kosten zijn dan niet aftrekbaar. Als het werkelijke rendement hoger is dan het forfaitaire rendement, dan betaalt u over het meerdere geen inkomstenbelasting. Bij verkoop van de woning is de waardestijging onbelast. Wel is het zo dat als de (WOZ-) waarde van de woning door de jaren heen verandert, de inkomstenbelasting (box 3-heffing) over de waarde ook wijzigt.
Berekeningswijze box 3-inkomen 2024
- Bereken het belastbaar rendement: Gebruik de rendementspercentages zoals hierboven aangegeven per soort vermogen. U gaat uit van de waarde per 1 januari 2024. Het rendement van de spaartegoeden en van beleggingen en andere bezittingen telt u bij elkaar op. Van het totaal trekt u het rendement van de aftrekbare schulden af.
- Bereken uw rendementsgrondslag: Daarnaast berekent u uw rendementsgrondslag. Dat zijn uw bezittingen min uw schulden. De schulden mag u niet helemaal aftrekken. Van de schulden moet eerst de drempel worden afgetrokken. Deze drempel bedraagt € 3.700 per belastingplichtige.
- Bereken uw grondslag sparen en beleggen: Van uw rendementsgrondslag (uitkomst stap 2) trekt u het heffingsvrij vermogen af. Het heffingsvrij vermogen bedraagt in 2024 € 57.000 per belastingplichtige. Dan hebt u de grondslag voor sparen en beleggen. U mag de grondslag verdelen als u een fiscale partner hebt, zolang het totaal maar 100% is.
- Bereken uw aandeel in de rendementsgrondslag: U deelt uw aandeel in de grondslag sparen en beleggen (uitkomst stap 3) door de rendementsgrondslag (uitkomst stap 2) en vermenigvuldigt dit met 100. Rond af op 2 decimalen achter de komma. Dit percentage is uw aandeel in de rendementsgrondslag.
- Bereken uw voordeel uit sparen en beleggen: U vermenigvuldigt uw belastbaar rendement (uitkomst stap 1) met dit percentage (uitkomst stap 4). De uitkomst is uw box 3-inkomen.
- Bereken hoeveel belasting u moet betalen in box 3: Vermenigvuldig het belastingtarief voor box 3 (in 2024 36%) met het voordeel uit sparen en beleggen (uitkomst stap 5).
Rekenvoorbeeld 2024 met fiscaal partner en verschillende soorten vermogen:
U hebt een fiscaal partner. Samen met uw partner hebt u de volgende bezittingen en schulden:
- € 150.000 spaargeld
- € 75.000 beleggingen
- € 200.000 vakantiewoning
- € 100.000 schuld vakantiewoning
Stap 1:
- Spaargeld: € 150.000 x 1,03% = € 1.545
- Beleggingen/andere bezittingen: € 75.000 + € 200.000 = € 275.000 x 6,04% = € 16.610
- Schulden: € 100.000 -/- € 7.400 = € 92.600 x 2,47% = € 2.287
- Belastbaar rendement is: € 1.545 + 16.610 – € 2.287 = € 15.868
Stap 2:
- Bezittingen: € 150.000 + € 75.000 + € 200.000 = € 425.000
- Aftrekbare schulden: € 92.600
- Rendementsgrondslag: € 425.000 – € 92.600 = € 332.400
Stap 3:
- Heffingsvrij vermogen: € 57.000
- Grondslag sparen en beleggen: € 332.400 -/- € 57.000 = € 275.400
Stap 4:
- Aandeel rendementsgrondslag: € 275.400 / € 332.400 * 100 = 82,83%
Stap 5:
- Voordeel uit sparen en beleggen: € 15.868 * 0,8283 = € 13.143
Stap 6:
- Belasting in box 3: € 13.143 * 0,36 = € 4.727
De belastingdruk bedraagt in dit voorbeeld dus € 4.727.
Omzetbelasting bij verhuur
Langdurige verhuur van een vakantiewoning kwalificeert als ondernemerschap. U dient dan 9% BTW af te dragen over de huuropbrengsten. De BTW die u als ondernemer betaalt voor kosten gerelateerd aan de vakantiewoning kunt u meestal terugvorderen.
Overdrachtsbelasting
Bij aankoop van een vakantiewoning betaalt u in beginsel 10,4% overdrachtsbelasting, tenzij de woning binnen twee jaar na ingebruikname wordt verkocht en belast is met BTW. Dit kan resulteren in een vrijstelling van overdrachtsbelasting.
Kleine ondernemersregeling (KOR)
Onder deze regeling kunnen kleine ondernemers met een jaaromzet onder de € 20.000 opteren voor een BTW-vrijstelling. Hoewel dit de administratieve lasten aanzienlijk verlicht, kan het resulteren in het terugbetalen van eerder teruggevorderde BTW.
Toekomstige veranderingen
De regelgeving omtrent box 3 is onderhevig aan veranderingen, vooral na recente rechtspraak die het systeem van fictieve rendementen ter discussie stelt. Vanaf 2027 is er een voorstel om de belasting te baseren op het werkelijke rendement.
Voor specifieke details en professioneel advies, vooral als de fiscale situatie complex is, is het raadzaam om contact op te nemen met een gespecialiseerde belastingadviseur.
_____
Specifieke hypotheekvoorwaarden voor vakantiewoningen:
Een hypotheek op een vakantiehuis wijkt af van de reguliere woninghypotheken. De rentetarieven en kosten liggen doorgaans hoger vanwege het verhoogde risico voor de bank. Daarnaast hanteert men vaak een kortere looptijd om snellere aflossing te stimuleren. Het leenbedrag is gekoppeld aan de waarde van de vakantiewoning en niet aan uw persoonlijke inkomen, waarbij in de meeste gevallen tot maximaal 70% van de woningwaarde gefinancierd kan worden. Dit vereist een aanzienlijke eigen inbreng.
Geïnteresseerd in het kopen van een vakantiewoning of wilt u een vakantiewoning huren ? Er zijn veel aanbodsites die je verder kunnen helpen
