Lezers die mijn blog regelmatig lezen, weten dat ik een groot voorstander ben om een woning te kopen met het voorbehoud van financiering in de ontbindende voorwaarden. In de huidige markt hoor je steeds meer geluiden dat dit wordt afgeraden door de makelaars. Zij geven aan dat kopers dan geen kans hebben op de te koop staande woning.
Ook belangrijke rol voor verkopers weggelegd
Verkopers mogen ook wel eens hun mondje open doen. Zij hoeven niet blindelings hun verkopende makelaar te volgen. Geef kopers gewoon rustig de tijd om hun hypotheek te regelen. Vooral in deze markt is de kans groot dat als een woning weer op de markt komt voor een hogere verkoopprijs weggaat.
Kopen onder voorbehoud van hypotheek: strikte regels
Het kopen onder voorbehoud van financiering betekent wel dat een koper zich netjes aan de regels moet houden. Wie dit niet doet, moet alsnog een boete betalen. Wat veel mensen niet weten, is dat deze boete méér kan zijn dan de 10% van de koopsom. Het volgende staat namelijk in de koopakte:
Artikel 11 Ingebrekestelling/ Ontbinding
(…) Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. (…)
Vooral deze laatste zin is van belang: “Onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding”.
Uitspraak rechtbank: Stel moet 170.000 euro betalen
Er is pas geleden een uitspraak geweest van de rechtbank waarbij kopers niet alleen 10% van de koopsom als boete moesten betalen, maar óók de prijsdaling van de woning. Het betreft hier een verkoop van de woning eind 2022. De koper had de woning gekocht voor 610.000 euro. Door niet op tijd (en goed gedocumenteerd) de koop te ontbinden moest deze koper in ieder geval 10% aftikken. De woning werd echter voor een veel lagere prijs verkocht namelijk (schrik niet) 440.000 euro. De rechtbank veroordeelt koper tot betaling van 170.000 euro (610.000 euro eerste koopprijs minus 440.000 euro definitieve opbrengst), waarvan 61.000 euro als 10% contractuele boete.
De rechter gaf nog wel aan dat het verschil tussen de door koper geboden prijs en de latere opbrengst van de woning groot is. Echter dit leidt niet tot de conclusie dat verkoper zich onvoldoende heeft ingespannen om een zo goed mogelijke prijs te krijgen voor het pand en verkoper heeft zijn schadebeperkingsplicht dan ook niet geschonden.
Conclusie? Zorg voor goede verslaglegging én denk aan de data!
Uit het bovenstaande blijkt weer eens dat kopers niet zomaar achterover kunnen gaan leunen als een woning is gekocht. In de koopakte met voorbehoud van financiering staat heel duidelijk aan welke eisen een koper moet voldoen om onder de koop vandaan te komen. Een bank geeft pas een goede afwijzing van de hypotheek als alle stukken beoordeeld zijn. Het komt nog vaak voor dat niet alle stukken op tijd worden aangeleverd. De hypotheek kan dan ook niet beoordeeld worden en dan ontvangt een koper ook geen afwijzingsbrief van zijn bank. In bovenstaand geval wordt de woning voor een flink lagere prijs verkocht en mag de eerdere koper het verschil ook nog eens grotendeels aftikken. Geen woning in dit geval, maar wel een zeer flinke boete.
20 reacties
Dit stelletje is er goed ingeluid door de verkoper de bank de makelaar en een rechter.die ze mogen ontslaan voor eeuwig
Ingeluisd
Prijs van een woning kan door verschillende omstandigheden niet meer aantrekkelijk zijn. Is niet de eerste keer dat een prijs van een woning is gedaald door bv onbewoonbaar verklaring, schade, geluidoverlast in de omgeving slechte kwaliteit materialen een fabriek met schadelijke stoffen in de buurt bv rook van een fabriekschoorsteen, stralen van antennes of kerncentrale, metaal en chemische fabrieken, dure restauraties of renovatie werk, enz…
Dat je en huis in de tweede x voor meer geld kwijt bent is ook vaak niet waar. Een huis kan dan “besmet” raken, waardoor mensen juist veel minder gaan bieden. Zo heb ik al diverse huizen voor weinig op de kop kunnen tikken.
Dan ben jij ook lekker bezig dus!
Terecht!!
meestal kun je het voorbehoud nog wel verlengen, als je contact opneemt met de verkoper of diens notaris.
Makelaars en verkopers mogen of moeten geen addertje onder gras doen
Ze moeten hierop gecontroleerd worden
Zo hebben verkeerde bedoeling
Terwijl kopers geen kwaad bedoeling geven
Maar ze komen in probleem zitten met verkopers valkuilen
Als het andersom was geweest, hadden ze dan het verschil ontvangen??
Ik denk het niet.. wat een onzin dit.
Waarom 10% over de oorspronkelijke verkoopprijs en niet over de uuteindelijke prijs van 440.000 ?
Bizar hoe de verkopers bereid waren om voor 440k te verkopen, nadat ze eerder een deal hadden voor 610k. Zouden ze gedacht hebben “die eerste kopers leggen het verschil wel bij, dus who cares?”. Dat lijkt me een onwenselijke situatie.
Wat een laffe vieze manier van jezelf nog rijker maken dan je waarschijnlijk al bent. Walgelijk
Eerst gaan luisteren bij de bank wat je kan lenen. Dan kom je dit niet tegen ipv zonder nadenken nergens een bod op te doen!
Eerst luisteren bij de bank alvorens u ergens een bod op doet!
Eigen schuld!!!!
Schandalig om deze mensen zo te duperen
Helemaal mee eens!!
Terecht!!
Prijs van een woning kan door verschillende omstandigheden niet meer aantrekkelijk zijn. Is niet de eerste keer dat een prijs van een woning is gedaald door bv onbewoonbaar verklaring, schade, geluidoverlast in de omgeving slechte kwaliteit materialen een fabriek met schadelijke stoffen in de buurt bv rook van een fabriekschoorsteen, stralen van antennes of kerncentrale, metaal en chemische fabrieken, dure restauraties of renovatie werk, enz…
Ronduit een schandalige gang van zaken
kopers hebben geen kennis van zaken, waarschijnlijk flink overbode, was er een aankoopmakelaar? ook een bank heeft zorgplicht om de kopers te wijzen op verlenging van de periode van ontbinddende voorwaarden. Een rechter toetst alleen alleen maar of er aan de wet/contrakt voldaan wordt. Ik zal de bank aansprakelijk stellen, zorgplicht !