170.000 euro boete voor stelletje dat hypotheek niet rond kreeg

Lezers die mijn blog regelmatig lezen, weten dat ik een groot voorstander ben om een woning te kopen met het voorbehoud van financiering in de ontbindende voorwaarden. In de huidige markt hoor je steeds meer geluiden dat dit wordt afgeraden door de makelaars. Zij geven aan dat kopers dan geen kans hebben op de te koop staande woning.

Ook belangrijke rol voor verkopers weggelegd

Verkopers mogen ook wel eens hun mondje open doen. Zij hoeven niet blindelings hun verkopende makelaar te volgen. Geef kopers gewoon rustig de tijd om hun hypotheek te regelen. Vooral in deze markt is de kans groot dat als een woning weer op de markt komt voor een hogere verkoopprijs weggaat.

Kopen onder voorbehoud van hypotheek: strikte regels

Het kopen onder voorbehoud van financiering betekent wel dat een koper zich netjes aan de regels moet houden. Wie dit niet doet, moet alsnog een boete betalen. Wat veel mensen niet weten, is dat deze boete méér kan zijn dan de 10% van de koopsom. Het volgende staat namelijk in de koopakte:

Artikel 11 Ingebrekestelling/ Ontbinding
(…) Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. (…)

Vooral deze laatste zin is van belang: “Onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding”.

Uitspraak rechtbank: Stel moet 170.000 euro betalen

Er is pas geleden een uitspraak geweest van de rechtbank waarbij kopers niet alleen 10% van de koopsom als boete moesten betalen, maar óók de prijsdaling van de woning. Het betreft hier een verkoop van de woning eind 2022. De koper had de woning gekocht voor 610.000 euro. Door niet op tijd (en goed gedocumenteerd) de koop te ontbinden moest deze koper in ieder geval 10% aftikken. De woning werd echter voor een veel lagere prijs verkocht namelijk (schrik niet) 440.000 euro. De rechtbank veroordeelt koper tot betaling van 170.000 euro (610.000 euro eerste koopprijs minus 440.000 euro definitieve opbrengst), waarvan 61.000 euro als 10% contractuele boete.

De rechter gaf nog wel aan dat het verschil tussen de door koper geboden prijs en de latere opbrengst van de woning groot is. Echter dit leidt niet tot de conclusie dat verkoper zich onvoldoende heeft ingespannen om een zo goed mogelijke prijs te krijgen voor het pand en verkoper heeft zijn schadebeperkingsplicht dan ook niet geschonden.

Conclusie? Zorg voor goede verslaglegging én denk aan de data!

Uit het bovenstaande blijkt weer eens dat kopers niet zomaar achterover kunnen gaan leunen als een woning is gekocht. In de koopakte met voorbehoud van financiering staat heel duidelijk aan welke eisen een koper moet voldoen om onder de koop vandaan te komen. Een bank geeft pas een goede afwijzing van de hypotheek als alle stukken beoordeeld zijn. Het komt nog vaak voor dat niet alle stukken op tijd worden aangeleverd. De hypotheek kan dan ook niet beoordeeld worden en dan ontvangt een koper ook geen afwijzingsbrief van zijn bank. In bovenstaand geval wordt de woning voor een flink lagere prijs verkocht en mag de eerdere koper het verschil ook nog eens grotendeels aftikken. Geen woning in dit geval, maar wel een zeer flinke boete.