Bijzonder toezichtstraject AFM afgerond
De aflossingsvrije hypotheek – daar hebben we al een tijd niet veel meer over gehoord. Vandaag is dat anders: de Autoriteit Financiële Markten (AFM) komt met een rapport over het activeren van klanten met een aflossingsvrije hypotheek.
Klanten met aflossingsvrije hypotheek activeren
Interessante bewoording, dat ‘activeren’. Bedoelen ze niet eigenlijk dat mensen met een aflossingsvrije hypotheek gestimuleerd moeten worden om toch vooral te gaan aflossen? Dat zeggen ze niet en ik hoop ook dat het niet zo zit. De formulering die de AFM gebruikt:
…ambitie dat klanten een bewuste keuze kunnen maken over hun (deels) aflossingsvrije hypotheek en niet achterblijven met een restschuld aan het einde van de looptijd. Doel hierbij is dat klanten inzicht krijgen in hun hypotheeksituatie en in hun handelingsperspectieven. Daarbij worden zij waar nodig tot actie aangezet om risico’s zoveel mogelijk te beperken.
Dat klinkt wat mij betreft prima. Het is natuurlijk belangrijk dat mensen de risico’s kennen van hun financiële keuzes, snappen wat het inhoudt als ze nog een restschuld overhouden aan het eind van de looptijd van de hypotheek. Dus dat daar aandacht aan besteed is door de AFM en de banken, dat is alleen maar goed.
Bijzonder toezichtstraject afgerond
De AFM is sinds 2016 bezig geweest met dit onderwerp in een officieel ‘bijzonder toezichtstraject’ en sluit dit in 2023 af.
Aanbieders hebben inmiddels 95% van de klanten met een (deels) aflossingsvrije hypotheek benaderd met een aanpak die aansluit bij het risicoprofiel van de klant. 21% van de klanten zijn getest op betaalbaarheid en herfinancierbaarheid van hun aflossingsvrije hypotheek en hebben inzicht gekregen in hun handelingsperspectieven. Binnen de groep klanten met potentieel (zeer) hoog risico heeft 42% inzicht gekregen in hun persoonlijke hypotheeksituatie. De initiële klantactivatie is nu afgerond…
Het onderwerp blijft wel in beeld, als onderdeel van het doorlopende toezicht op de banken. Die gaan door met het steeds opnieuw benaderen van de ‘hoog risico klanten’ die nog geen actie hebben ondernomen.
Moeilijk om mensen te activeren
Interessant rapport wel. Vooral het eerste stuk, waarin uitgelegd wordt waarom het best moeilijk is om mensen te activeren om actie te ondernemen richting hun aflossingsvrije hypotheek. Het is allemaal zo wáár!
De eerste zin alleen al: “Financiële onderwerpen zijn bij uitstek onderwerpen waar mensen zich liever niet mee bezig houden. Zo ook hypotheken. Wanneer mensen hun droomhuis hebben gevonden en een hypotheek hebben afgesloten, wordt het hoofdstuk “hypotheek” afgesloten.“
En deze: “Voor veel mensen is alles rondom hypotheken ingewikkeld, terwijl het leven al zoveel van ze vraagt en de capaciteit van het menselijk brein niet oneindig is.”
Psychologische fenomenen
Ze noemen een aantal psychologische fenomenen die het gedrag van mensen in dit kader kunnen verklaren:
- De capaciteit van het menselijk brein is niet oneindig
- Inertie en status quo bias
- Present bias
- Verliesaversie
- De toekomst voorspellen is moeilijk
Machtig interessant vind ik dit, ook al is het niets nieuws als je je vaker verdiept in de combinatie van geld & gedrag. Ik zal de genoemde fenomenen niet allemaal gaan herkauwen, lees vooral in het rapport hoe de AFM de termen uitlegt.
Hypotheek is niet zo ingewikkeld…
Het uitgangspunt van mensen dat hypotheken ingewikkeld zijn, dat vind ik weleens jammer. Want in de basis valt dat toch reuze mee?
… als je de diepergaande fiscaliteit even vergeet
De diepergaande fiscaliteit kan het wel behoorlijk ingewikkeld maken, dat zeker. Vergeet dat even, kijk naar de kern van wat een hypotheek is, dan denk ik dat de meeste mensen dat wel kunnen snappen. Als ze maar niet het idee hadden dat het verschrikkelijk ingewikkeld is en ze er toch niets van begrijpen. Met dat uitgangspunt zal het ook zo zijn, want dan heb je eigenlijk al besloten dat je het te moeilijk is.
Wat is een hypotheek?
Laat ik proberen echt helemaal plat te slaan wat een hypotheek nu eigenlijk is en wat je moet weten….
Lening waarmee je een huis koopt
Een hypotheek is niets meer of minder dan een lening, een zak met geld waarmee je een huis koopt. Die lening moet ooit afgelost worden, en je moet rente betalen over het geleende geld.
Maandlast van een hypotheek
Dus betaal je per maand een bedrag (de maandlast) waarmee je de hypotheekrente betaalt en vaak ook een deeltje van de lening aflost.
Rentevastperiode
De rente voor je hypotheek zet je voor een bepaalde periode vast – dat noemen we de rentevastperiode. Zolang de rente vaststaat weet je precies waar je aan toe bent met je maandlast. Daarna kies je weer een nieuwe termijn voor het vastzetten van je rente met de hypotheekrente van dat moment.
Je moet er rekening mee houden dat de hypotheekrente kan variëren: als je die opnieuw moet vastzetten in een tijd dat de rente hoog is – dan kan het maandbedrag dat je moet betalen flink stijgen.
Hypotheekrenteaftrek
Over het rentebedrag krijg je belastingvoordeel: de hypotheekrenteaftrek. Daardoor is jouw netto maandlast (na belastingaftrek) lager dan de bruto maandlast (wat je aan de bank betaalt).
Aflossen van de hypotheek
Doordat er elke maand een deeltje wordt afgelost daalt de openstaande schuld. De rente die je betaalt wordt alleen berekend over het bedrag dat je nog niet hebt afbetaald. Het rentebedrag in je maandlast daalt dus door aflossing.
Aflossingsvrije hypotheek
Wie een aflossingsvrije hypotheek heeft betaalt alleen maar rente en lost niets af. Dat kan gaan om de volledige hypotheek, maar ook om een deel van de totale lening. Dan heb je een aflossingsvrij deel.
Voor aflossingsvrije hypotheekbedragen die vanaf 2013 zijn afgesloten krijg je géén hypotheekrenteaftrek meer. Bedragen die je voor die tijd al aflossingsvrij had geleend, daarover heb je dat fiscale voordeel voor 30 jaar.
Restschuld
Het deel van de hypotheek waar je niets op aflost blijft openstaan, zo simpel is het. Die schuld houd je dus, en je blijft er ook rente over betalen aan de bank. Dat hoeft niet erg te zijn. Als je genoeg inkomsten hebt om met die rentebetaling gewoon lekker te leven – óók die omhoog gaat door een hogere hypotheekrente en/of het vervallen van de hypotheekrenteaftrek, en óók als je met pensioen gaat – is er niets aan de hand.
Aflossen bij verkoop huis
Tot slot wordt iedere hypotheek ooit een keer afgelost. Is het niet omdat je die afbetaalt terwijl je in het huis woont, dan is het wel als je uit het huis vertrekt. Op het moment dat jij het huis verkoopt wordt uit de opbrengst allereerst de openstaande hypotheek afgelost. Wat er overblijft van de verkoopprijs krijg jij dan uitbetaald. Dus hoe hoger jouw restschuld, hoe minder je overhoudt aan de verkoop van je huis.
Dat is de basis wel zo ongeveer volgens mij. Zoals gezegd, ingewikkelde fiscale aspecten laat ik even buiten beschouwing. Zeker als er relaties verbroken worden en weer nieuwe aangegaan kan dat behoorlijk complex zijn. Daar zijn hypotheekadviseurs voor, om die situaties goed voor je door te rekenen. Maar dat maakt de basis van de hypotheek niet anders, het gaat daar alleen om het belastingvoordeel. Om het verschil tussen de bruto en netto maandlast dus. Heb je een maandlast die je bruto zonder moeite kunt betalen, dan maakt dat dus eigenlijk niet uit.
Is jouw aflossingsvrije hypotheek een probleem?
Dan terug naar het activeren van de mensen met een aflossingsvrije hypotheek of een aflossingsvrij deel in de hypotheek. Heb jij er één? Heb je onderzocht of het nodig is om daar actie op te ondernemen? Zo niet: dan lijkt het me zeker verstandig om dat wel te gaan doen.
Heb je dat gedaan, dan is het voorlopig ook weer klaar. Want tja… de capaciteit van jouw brein is ook niet oneindig!
Heb je dat nog niet gedaan… ga er dan zeker mee aan de slag. Bespreek het bijvoorbeeld met één van onze hypotheekadviseurs!
2 reacties
Reactie op: Dasmooi van dinsdag augustus 29, 2023 19:08
Geld naar de overheid het beste? Incompetentie bestuurlijk Nederland is torenhoge, daar ga je je geld toch niet naar toebrengen
Reactie op: Pietersma van maandag september 4, 2023 18:07
Ja hoor, dat is in principe het geval. De bank is daar niet toe verplicht, maar als je genoeg overwaarde hebt – en inkomen om de maandlast te betalen – wordt een hypotheek normaal gesproken gewoon verlengd. Ook na 30 jaar. Dan vervalt echter wel de hypotheekrenteaftrek!