Verborgen gebreken, onderzoeksplicht en mededelingsplicht
We zijn al een stukje onderweg met het bespreken van de artikelen in de koopakte die je tekent als je een huis koopt. Artikel 6.2 is afgerond, hieronder kijken we naar artikel 6.3. Daarin leg je vast dat het pand geschikt is voor ‘normaal gebruik als ….’. Op de stippellijn wordt dan ingevuld waarvoor het gebruikt gaat worden.
Artikel 6.3 luidt: ‘De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: ……… Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.’
Normaal gebruik als woonhuis
In dit artikel wordt genoteerd waarvoor het pand dat je koopt gebruikt zal worden. Dat zal bij jou ongetwijfeld als woonhuis zijn. Vervolgens draait het om het ‘normaal gebruik’ als woonhuis. Maar wat is normaal gebruik? Nou – dat je er dus veilig kunt wonen. Er wordt direct een koppeling gemaakt met gebreken. In artikel 6.1 stond natuurlijk dat je als koper het huis accepteert met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Daarmee zou de verkoper geen enkele verantwoordelijkheid meer hebben. Die verantwoordelijkheid is er toch wel, namelijk als er gebreken naar boven komen waardoor er geen ‘normaal gebruik’ meer gemaakt kan worden van het huis. Voor dat soort gebreken moet de verkoper dan herstelkosten betalen.
Gebreken bekend of kenbaar
Dit geldt alléén als die gebreken niet ‘bekend of kenbaar’ waren bij de koper. Bekend snappen we: als je ervan wist kun je er niet later de verkoper op aanspreken. Maar wat is kenbaar? Daarmee wordt bedoeld ‘dat je het had kunnen weten’. Ook onzichtbare gebreken had je kunnen weten, bijvoorbeeld als je een bouwkundig onderzoek laat doen. Heb je dat niet gedaan en blijken er later gebreken die wel uit zo’n onderzoek zouden zijn gekomen, dan zijn die gebreken ‘kenbaar’. Je hoeft dan dus niet aan te kloppen bij de verkoper, die hoeft niets te betalen.
Onderzoeksplicht en mededelingsplicht
Als koper moet je dus onderzoeken of alles wel in orde is, je hebt een onderzoeksplicht. Door vragen te stellen aan de verkoper (die dan eerlijk antwoord moet geven, hij heeft een mededelingsplicht) en bijvoorbeeld door een bouwkundig onderzoek te laten doen. Dit alles geldt voor het huis en de grond, maar óók voor de meeverkochte spullen.
Herstelkosten
Mocht het zo zijn dat je als koper de verkoper kunt aanspreken op gebreken die het normale gebruik belemmeren, dan hoeft die niet meer te vergoeden dan de herstelkosten. Klinkt logisch: als gerepareerd wordt wat nodig is voor dat normale gebruik is het genoeg. Ook wordt daarbij rekening gehouden met ‘nieuw voor oud’. Dat houdt in dat de verkoper niet een hele nieuwe (bijvoorbeeld) CV-ketel hoeft te betalen als de ketel die er hing al 10 jaar oud was. Uitgaande van een normaal te verwachten levensduur wordt de aftrek bepaald. Is dat voor die ketel 20 jaar, dan moet de verkoper 50% van de kosten van de nieuwe ketel betalen. En alléén dat: niet ook de schade die is veroorzaakt doordat de ketel stuk ging. Behalve als hij expres gebreken verzwegen heeft (en je dat kunt bewijzen), dan ‘treft hem een verwijt’ en moet hij ook die gevolgschade vergoeden.
