Spijt van aflossingsvrij? Hypotheekrenteaftrek kan alsnog!

Hoe kun je bij een aflossingsvrije hypotheek toch weer hypotheekrenteaftrek krijgen?

Zoals waarschijnlijk wel bekend is, moeten starters tegenwoordig een annuïteitenhypotheek en/of een lineaire hypotheek afsluiten om hun betaalde hypotheekrente op te kunnen geven aan de Belastingdienst (de hypotheekrenteaftrek). Natuurlijk mogen starters op zich ook voor een aflossingsvrije hypotheek kiezen. Is dit interessant? En als je eenmaal een keuze gemaakt hebt, kun je dan nog terug?

Nadelen van aflossingsvrij

Er zijn verschillende redenen om als starter niet te kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek. Allereerst is de betaalde hypotheekrente niet fiscaal aftrekbaar. Anders gezegd: de aflossingsvrije hypotheek is een box 3 hypotheek. Daarnaast kiezen nog steeds veel starters voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie en dan is een aflossingsvrije hypotheek niet mogelijk. En een belangrijke reden om de aflossingsvrije hypotheek links te laten liggen is natuurlijk dat je aan het eind van de looptijd van je hypotheek met een schuld blijft zitten. Het is best een lekker idee om na 30 jaar je volledige hypotheek te hebben afgelost!

Waarom kiezen starters toch voor aflossingsvrij?

Hierboven staan een aantal goede redenen om NIET voor een aflossingsvrije hypotheek te kiezen. Maar waarom kiezen dan veel starters toch WEL voor een gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheek?

Er zijn meerdere redenen om voor een aflossingsvrije hypotheek te kiezen, maar dit zijn de twee die het meest voorkomen:

• Box 3 hypotheek kan verrekend worden met de box 3 vermogen
• Lagere bruto maandlasten

Verrekening met vermogen

Het eerste argument zal bij starters niet zo vaak voorkomen. Bij fiscale partners moet het vermogen dan hoger zijn 101.300 euro (in 2022). Pas boven deze vrijstelling moet er in box 3 belasting worden betaald. De meeste starters hebben echt – zeker na het aankopen van een eigen woning – niet zoveel vermogen.

Lagere maandlasten

Het argument van lagere bruto maandlasten is zeker van toepassing. Het scheelt enorm of je alleen rente hoeft te betalen of rente en aflossing. Echter, de netto maandlasten mogen hierbij niet vergeten worden. Door een gedeelte van de hypotheek in box 3 te laten vallen, zal de Wet Hillen sneller van toepassing zijn waardoor er een bijtelling komt bij het inkomen. Anders gezegd: de netto maandlasten zullen gaan stijgen.

Hierbij is de renteontwikkeling van groot belang! Hoe hoger de hypotheekrente, des te groter de mogelijke aftrekpost als je gebruik kunt maken van de hypotheekrenteaftrek. Dus waar de hypotheekrenteaftrek de laatste jaren met de extreem lage hypotheekrente niet zo relevant was, zullen starters met de huidige veel hogere rente juist weer vaker een hypotheekvorm kiezen waarbij de rente aftrekbaar is. Dus eerder een annuïteitenhypotheek dan een aflossingsvrije hypotheek.

Wat als je later wilt wijzigen?

Stel dat je in de afgelopen jaren een (gedeeltelijke) aflossingsvrije hypotheek hebt afgesloten en de rente voor een aantal jaren hebt vastgezet. Dan kan het zijn dat je bij het verlengen van de rente ineens een veel hogere rente voor de kiezen krijgt en eigenlijk wel graag gebruik zou willen maken van de hypotheekrenteaftrek. Kun je dan je aflossingsvrije hypotheek omzetten naar een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek en dan alsnog in aanmerking komen voor hypotheekrenteaftrek?

Het antwoord op deze vraag is: JA!

Als voldaan wordt aan alle voorwaarden van art. 3.119a lid 1 Wet IB kan de box 3 aflossingsvrije hypotheek worden omgezet naar een box 1 annuïteiten- of lineaire hypotheek. Hierbij hoeft geen rekening gehouden te worden met de eerdere jaren die de aflossingsvrije hypotheek heeft gelopen. De 30-jaars periode die maximaal geldt om hypotheekrenteaftrek te genieten gaat dan opnieuw lopen.

De bank moet wel meewerken met een nieuwe duur van 30 jaar. Als de bank niet meewerkt, kan de oorspronkelijke looptijd van de hypotheek van toepassing zijn. De annuïteiten hypotheek moet dan in een kortere periode worden afgelost. Gevolg is (veel) hogere maandlasten.

In ieder geval is duidelijk geworden dat er gespeeld kan worden met box 1 en box 3 hypotheken.