Koopakte woning: kosten & overdrachtsbelasting

Uitleg over artikel 2 van de koopovereenkomst

De koopakte voor een woning – wie begrijpt ‘m echt helemaal bij het ondertekenen? Of geloof je het wel en ben je gewoon blij dat het geregeld is, die verkoop of aankoop van jouw woning? Het is best belangrijk om te snappen wat je tekent, daarom gaan wij stap voor stap in op de inhoud van de koopakte. Vandaag artikel 2, dat gaat over kosten en overdrachtsbelasting.

Kosten bij het kopen van een huis

Bij het kopen van een huis hoort een aantal verplichtingen. Zo moet de overdracht vastgelegd worden door een notaris en verwerkt worden bij het Kadaster. Ook is in de wet geregeld dat er overdrachtsbelasting betaald moet worden. In dit artikel van de koopakte wordt afgesproken wie deze kosten voor zijn rekening neemt: de koper of de verkoper.

Kosten koper (k.k.) of Vrij op naam (v.o.n.)

De verkoop van een bestaande woning gaat bijna altijd met de toevoeging ‘k.k.’ – dat betekent: kosten koper. Oftewel: de koper betaalt de kosten die bij de overdracht komen kijken. Is de prijsafspraak ‘v.o.n.’ – vrij op naam, dan neemt de verkoper die kosten voor z’n rekening. Het gaat hier alleen om de kosten van de overdracht:

• Notariskosten van de leveringsakte
• Kosten van het Kadaster
• Overdrachtsbelasting

Andere kosten, zoals de kosten van de makelaar, taxatiekosten, hypotheekkosten enzo – die vallen hier niet onder.

Notariskosten levering & hypotheek

Als je bij de aankoop van een huis naar de notaris gaat, op de dag dat je de sleutel krijgt, dan teken je meestal twee aktes. De leveringsakte – daarmee word je eigenaar van de woning – en de hypotheekakte. De kosten van de hypotheekakte vallen dus officieel niet onder  de ‘kosten koper’ zoals het hierboven staat. Je moet ze als koper altijd zelf betalen, óók als je een woning vrij op naam koopt.

Overdrachtsbelasting

Dan de overdrachtsbelasting. Over de koopsom van de woning moet bij overdracht belasting betaald worden – de overdrachtsbelasting bedraagt voor woningen 2%. Afhankelijk van kosten koper / vrij op naam wordt dat bedrag betaald door de koper of door de verkoper. De notaris regelt de afdracht: het belastingbedrag wordt door de notaris meegenomen in de afrekening en overgemaakt naar de Belastingdienst. Dat hoef je dus niet zelf te doen.

Korting op overdrachtsbelasting door artikel 13 WBR

Dan is er nog artikel 2.2 met een ingewikkeld verhaal over de overdrachtsbelasting. Dat is alleen interessant als je een woning koopt die maar kort eigendom is geweest van de verkoper. Wanneer hij het huis binnen zes maanden na zijn eigen aankoop ervan alweer doorverkoopt, dan mag je als koper de overdrachtsbelasting die de verkoper al betaald heeft verrekenen met het nu te betalen bedrag aan overdrachtsbelasting. Dat is geregeld in artikel 13 van de Wet op belastingen en rechtsverkeer (WBR) en kan een flink voordeel opleveren. In artikel 2.2 wordt afgesproken voor wie dat voordeel is – voor de koper of wellicht voor de verkoper. In dat laatste geval moet de koper een vergoeding betalen aan de verkoper. Over die vergoeding moet dan weer overdrachtsbelasting betaald worden, dat is belangrijk om te weten. Daarmee zou het in theorie zo kunnen uitpakken dat de koper door die regeling méér overdrachtsbelasting moet betalen dan zonder, maar dat is uitgesloten in de laatste zin van artikel 2.2. Je kunt er als koper dus geen nadeel van hebben.

Binnenkort volgt artikel 3, over de Betaling!