Verhuurhypotheek of gewone hypotheek?

Dit is mijn derde blog in mijn serie over het verhuren van koopwoningen. In de vorige blogs behandelde ik hoe het vaak werkt en wat de financiële gevolgen kunnen zijn als de verhuurde woning – zonder toestemming van de bank – gefinancierd wordt middels een “normale hypotheek”. Dit is risicovol omdat de bank dan de koopwoning op kan eisen.

Tot op heden zijn banken in Nederland coulant. Anders gezegd: ze zijn nog niet grootschalig op zoek naar verhuurde koopwoningen (met lopende hypotheek) om deze op te eisen. Ik verwacht dat dit in de toekomst wel gaat gebeuren. Het is daarom verstandig om de regels gewoon te volgen. In deze blog behandel ik de meest voorkomende “legale” financieringsvormen van een woning voor de verhuur.

Speciale verhuurhypotheken

De afgelopen tijd bieden steeds meer banken een verhuurhypotheek aan. Denk aan SNS bank, Woonfonds, Lloyds en NIBC. De voorwaarden bij de verhuur hypotheek zijn strenger dan bij de gewone box 1 hypotheek. Zo kun je vaak maar tot maximaal 70% tot 80% van de waarde van de woning financieren. De rest van het benodigde bedrag moet je zelf inbrengen. En de hypotheekrente is bij een verhuurhypotheek al snel tussen de 1 en 2 procent hoger dan de rente bij een normale hypotheek.

De bank gaat hierbij uit van de waarde in verhuurde staat. Deze waarde is lager dan de marktwaarde. Als vuistregel kun je ervan uitgaan dat de waarde in verhuurde staat ongeveer 85% van de verkoopwaarde bedraagt. Uitgaande van dit percentage zal de huizenbezitter dus flink wat eigen middelen moeten meenemen.

Een voorbeeld waarbij er een appartement wordt gekocht van 200.000 euro (is de marktwaarde):

• Koopprijs woning 200.000 euro
• Kosten koper 10.000 euro
• Waarde verhuurde staat is nu 170.000 euro (85% van 200.000 euro)
• Maximale hypotheek is dan 136.000 euro (80% van 170.000 euro)

In dit voorbeeld moet er dus 74.000 euro aan eigen geld ingebracht worden.

Bij NIBC is de maximale hypotheek 75% van de waarde van de woning (totale investering) waardoor de maximale hypotheek bij deze bank 150.000 euro wordt. De inbreng van de eigen middelen is dan 60.000 euro.

Extra hypotheek op eigen woning

Als een huizenbezitter niet genoeg eigen middelen heeft, wordt vaak gekeken of het mogelijk is om de hypotheek op de eigen koopwoning te verhogen. Dit kan natuurlijk alleen als er sprake is van (forse) overwaarde op die woning. Er komt dan een box 3 schuld (tweede hypotheek) bovenop de lopende box 1 hypotheek. Er is echter ook nog een ander nadeel van de verhuur hypotheek namelijk de hoogte van de hypotheekrente. Deze is namelijk tussen de 2,5% en 3%. Dit is dus twee keer zo hoog als de hypotheekrente bij box 1 hypotheken.

Netjes volgens de regels

In ieder geval wordt met een verhuurhypotheek netjes aan de voorwaarden voldaan. De huizenbezitter hoeft niets te verzwijgen aan de bank en speelt open kaart. Er is echter 1 groot nadeel waar bijna niemand rekening mee houdt. De bank toetst de verhuurwoningen als box 3 schulden als er een andere woning wordt gekocht. Dit betekent dat de maximale hypotheek flink lager wordt. Anders gezegd: Een huizenbezitter met een lopende hypotheek kan wel een verhuurhypotheek krijgen, maar andersom is dezelfde hypotheek niet mogelijk als er al een verhuurhypotheek loopt.

Het anders toetsen gebeurt ook bij consumptieve leningen. Een consumptieve lening afsluiten is vaak wel mogelijk als er een hypotheek loopt, maar andersom (dus een hypotheek afsluiten als de lening al loopt) lukt vaak niet!

Scheiden extra risico

Een ander probleem kan ontstaan bij scheiding. Stellen die meerdere verhuurhypotheken hebben, moeten in de praktijk vaak bij elkaar blijven. Bij een scheiding moet namelijk alle woningen (eigen woning en de verhuurde woningen) op 1 naam worden gezet. Hierna kan pas als de scheiding daadwerkelijk is afgerond de vertrekkende persoon een andere woning kopen.

Het lijkt alsof met het verhuren van woningen “gemakkelijk geld” te verdienen valt. Echter er zijn ook heel wat nadelen. Deze nadelen worden vaak vergeten…