De discussie over het fiscaal overhevelen van de eigen woning en bijbehorende hypotheek naar box 3 duurt voort. Tijd voor een uitgebreide analyse van de gevolgen van zo’n verhuizing.
In mijn blog Vies spelletje verdere beperking hypotheekrenteaftrek kon u lezen dat het wel heel toevallig is dat ChristenUnie-leider Gert-Jan Segers belangrijke papieren liet liggen in de trein. Dit nadat eerst het Internationaal Monetair Fonds (IMF) & Brussel en daarna De Nederlandsche Bank (DNB) met een voorstel kwam om de Eigen Woning over te hevelen naar box 3.
Eigen huis en hypotheek op formatietafel
Tijdens de kabinetsformatie (met de partijen VVD, D66, CDA en ChristenUnie) is het overhevelen naar box 3 al te sprake gekomen. Vooral D66 is een groot voorstander. Zij hebben diverse kenners ingezet die erop aandringen om naar box 3 te gaan. VVD wil de huidige box 1 hypotheekrenteaftrek gewoon handhaven. Zij lijken echter te zwichten nu en willen water bij de wijn doen.
Box 1 of box 3 – wat is het verschil?
Iedereen heeft het over box 1 en box 3, maar waar gaat dat eigenlijk over? Het gaat om de manier waarop belasting geheven wordt over onze inkomsten. In box 1 worden op dit moment inkomsten uit werk en woning belast, in box 3 inkomsten uit vermogen. Vermogen, dat is het totaal van bezittingen min schulden. De redenering voor de voorstanders van overhevelen is: de eigen woning is een bezitting, de bijbehorende hypotheek een schuld – dus die twee horen in box 3. Toch zitten huis en hypotheek al heel veel jaren in box 1. Daar zit de befaamde hypotheekrenteaftrek.
Hypotheekrenteaftrek in box 1
Op dit moment wordt de woning in box 1 gezien als ‘bron van inkomsten’, om die reden wordt er een eigenwoningforfait (EWF) bij het inkomen opgeteld. Vervolgens worden de kosten voor die inkomsten – de rente en kosten voor je hypotheek – van het inkomen afgetrokken, waardoor de huizenbezitter per saldo meestal een aftrekpost heeft. Het gevolg: er hoeft minder inkomstenbelasting betaald te worden. Omdat de meeste mensen hun belasting al via de werkgever betalen resulteert dat vaak in een teruggave.
Hypotheek en huis in box 3
Bij een verhuizing van huis en hypotheek naar box 3 gaat het heel anders. De waarde van de woning min de openstaande hypotheek wordt dan onderdeel van het vermogen. In box 3 wordt het vermogen belast volgens standaard percentages – de werkelijke hypotheekrente die je betaalt is dan niet meer relevant.
Waarom naar box 3?
Waarom zouden huis en hypotheek naar box 3 moeten? Een veel gehoord argument is dat de huidige box 1 regeling te ingewikkeld is. Persoonlijk ben ik het hier niet mee eens. Ik ben van mening dat de hypotheekadviseurs het voortouw moeten nemen en de materie gewoon goed moeten leren. Zij kunnen dan de huizenbezitters goed inlichten. Bovendien is er een goed voorstel gedaan waarmee het per 1 januari 2022 duidelijker wordt hoe de hypotheekadviseurs diverse berekeningen moeten maken.
Gevolgen voor woningbezitter
Toch zijn er veel stemmen die pleiten vóór de overheveling naar box 3. Ook het Verbond Financiële Beroepsorganisaties (VFBO) is groot voorstander en heeft drie voorstellen gedaan over hoe de overheveling naar box 3 eruit kan komen te zien.
- Voorstel 1: naar box 3 zonder extra maatregelen
De Eigen woning en eigenwoningschuld behoren volledig tot vermogen box 3. Er is GEEN teruggaaf en geen extra vrijstelling in box 3. - Voorstel 2: naar box 3 met extra vrijstelling
De Eigen woning en eigenwoningschuld behoren volledig tot vermogen box 3. Er is GEEN teruggaaf in box 3. De overwaarde van de eigen woning (WOZ waarde -/- alle schulden box 3) is extra vrijgesteld tot maximaal 300.000 euro. - Voorstel 3: naar box 3 met extra vrijstelling en eventuele teruggave
De Eigen woning en eigenwoningschuld behoren volledig tot vermogen box 3. De waarde eigen woning (WOZ waarde) wordt extra vrijgesteld tot maximaal 300.000 euro. Indien door een Eigen Woning Schuld (EWS) het totaal belastbaar vermogen in box 3 negatief is, geeft dit een teruggaaf IB box 3.
Wij (Paul Muskens en ik) hebben enkele berekeningen losgelaten op de drie mogelijkheden van het VFBO. Zo willen we concreet in beeld brengen wat de gevolgen zijn van de verschillende voorstellen. Wilt u de uitwerking van de cijfers zien?
Klik hier voor de PDF met de vergelijking / berekeningen
Uitkomst berekeningen
In ieder geval is duidelijk veel huizenbezitters er bij voorstel 1 en 2 op achteruit gaan, in deze berekeningen tot € 113 per maand. Bij voorstel 2 is dit een kleinere groep omdat daar een extra vrijstelling is van € 300.000. Beide voorstellen zijn simpel en makkelijk te controleren voor de overheid.
Aflossen hypotheek in box 3 niet gunstig
Er is echter een flink nadeel: aflossen op de hypotheek is niet verstandig. Een zo hoog mogelijke aflossingsvrije hypotheek afsluiten zal het meest gaan voorkomen. Verkoopwinst bij doorstromers zal niet meer gebruikt worden voor de nieuwe woning, en er zullen meer hypotheken worden afgesloten voor consumptieve doeleinden. De “eis” van Brussel om de totale hypotheekschuld in Nederland (fors) te verlagen, wordt hiermee dus niet gerealiseerd.
Voorstel 3 gunstig – gaat het niet worden
Voorstel 3 komt bij de huidige lage hypotheekrente duidelijk als beste naar voren voor huizenbezitters in Nederland: ze gaan er ruim op vooruit – in onze berekening tot wel € 253 per maand. Ik denk niet dat de heren en dames in Den Haag hier blij mee zijn, dus de kans dat voorstel 3 doorgevoerd wordt lijkt me minimaal.
Laagste hypotheekrente extra aantrekkelijk
Bovendien valt op dat de hoogte van de hypotheekrente belangrijk is. Hoe lager de hypotheekrente, hoe kleiner het nadeel / groter het voordeel in box 3. Dat komt doordat de hoogte van de hypotheekrente in box 3 niet meer belangrijk is, terwijl in box 1 een hogere hypotheekrente betekent dat er ook meer aftrek is. Huizenbezitters zullen het liefst hypotheken gaan afsluiten met de laagste rente waarvan de rente vast periode ook kort is. De huidige hypotheekrentes zijn historisch gezien weliswaar extreem laag, maar mochten de hypotheekrentes gaan stijgen, dan betekent dit een flink risico.
Oppassen met KEW/SEW/BEW
Waar velen niet aan denken, is dat de box 1 polissen / rekeningen ook naar box 3 verhuizen. Dit betekent dat de vrijstelling vervalt (is in 2021: 171.000 euro per persoon) en de waarde ervan als vermogen wordt gezien. Huizenbezitters die dus jarenlang netjes gespaard hebben (bijvoorbeeld met een spaarhypotheek) worden heel hard gestraft. Zij gaan over de waarde belasting betalen. Afkopen is een mogelijkheid, maar dan wordt de hypotheek lager dus ook afrekenen.
Overhevelen naar box 3 zorgt voor problemen
Kortom: het even overhevelen van huis en hypotheek naar box 3 (in welke vorm dan ook) gaat problemen opleveren. Vooral huizenbezitters die nu nog 5% hypotheekrente betalen (dit zijn er nog genoeg in Nederland) gaan er flink op achteruit. Wie een hoge hypotheekrente betaalt is nu heel erg blij met de maandelijkse teruggave vanwege de hypotheekrenteaftrek. Door deze teruggave kunnen zij maandelijks rondkomen. Vergeet niet dat er op dit moment in Nederland heel weinig betalingsproblemen zijn (echte executieverkopen van woningen) bij huizenbezitters.
Daling huizenprijzen
Een overheveling naar box 3 zal ook zorgen voor een flinke prijsdaling van de woningen. Dit betekent dat er weer flink veel huizen onder water komen te staan. Deze huizenbezitters kunnen feitelijk geen kant op (echtscheiding, tweede hypotheek, verbouwen etc…).
Drastische maatregelen: zinloze onrust
Mijn mening: nu drastische maatregelen nemen heeft totaal geen zin. Het zorgt voor zeer veel onrust terwijl het niets oplost. Waarom vind ik dat?
- De afbouw van de hypotheekrenteaftrek is al in volle gang
- De aftrek lost vanzelf op
- De schuldenlast gaat al omlaag
- Met de nieuwe regels is de aftrek in box 1 niet meer ingewikkeld
Afbouw hypotheekrenteaftrek in volle gang
De hypotheekrenteaftrek is in de loop der jaren al fors ingedamd. Sinds 2001 geldt voor de aftrek een maximale periode van 30 jaar. Vanaf 1 januari 2031 hebben veel huizenbezitters dus al geen renteaftrek meer.
Aftrek lost van zichzelf op
Ook voor veel anderen houdt het voordeel al snel op. Starters die de afgelopen tijd hun hypotheekrente voor 20 jaar hebben vastgezet met een annuïteitenhypotheek hebben rond jaar 17 geen profijt meer van renteaftrek. Hoe dat kan? Door de lage hypotheekrente wordt er relatief snel afgelost. Kortom: de huidige regeling met betrekking tot de hypotheekrenteaftrek lost vanzelf op.
Schuldenlast gaat al omlaag
Vergeet niet dat zeer veel huizenbezitters nu netjes aflossen op hun hypotheek en bij verhuizing hun verkoopwinst netjes gebruiken voor een lagere hypotheek. Vanuit Brussel en het IMF gezien, kan de vlag worden uitgehangen voor Nederland. De schuldenlast op eigen woningen gaat op deze manier vanzelf omlaag.
Nieuwe regels box 1: niet meer ingewikkeld
Het huidige box 1 stelsel is inderdaad ingewikkeld geworden. Echter zoals eerder opgemerkt ligt er een goed voorstel voor meer duidelijkheid vanaf 2022. Als alle hypotheekadviseurs in Nederland deze regels goed weten dan kunnen we zeggen dat het niet meer ingewikkeld is!
Tot slot hebben we nog een extra PDF met 12 uitgebreide berekeningen (box 3 berekeningen) gemaakt. Hierbij is alleen gekeken wat de drie voorstellen doen in twee situaties die na 10 jaar flink zijn veranderd.
21 reacties
Reactie op: Jeroen van dinsdag november 30, 2021 14:48
Waarom de bemoeienissen van imf en Brussel maar ook de Nederlandse bank kan de ned regering dat zelf niet regelen liever geen dictatuur uit Brussel natuurlijk de lage rente in box3
Komt goed uit mogelijkheid om nog meer obligaties op te kopen met nog grotere inflatie tot gevolg goed voor de zuidelijke landen afscheid nemen van Brussel beter hou in nederland maar is een referendum.
Reactie op: manus van woensdag december 1, 2021 11:50
Box2?
Reactie op: Caroline van woensdag december 1, 2021 11:45
De inkomensafhankelijke toeslagen is nu al een rommeltje, verschillende vrijstellingen van vermogen voor huurtoeslag, zorgtoeslag en inkomensafhankelijke eigen bijdrage wlzp
Reactie op: Dre van woensdag december 1, 2021 10:52
Met een extra vrijstelling van 300.000 voir het eigen huis in box 3, zie ik geen probleem
Reactie op: Richard van dinsdag november 30, 2021 15:32
Niet voor niets staat D66 voor DEBIELEN 66 met die fluit Kaag aan het roer..
Reactie op: Moniek van woensdag december 1, 2021 19:59
Klopt idd. De overheid wilde dat men ging aflossen. En ben zelf ook afgekeurd en kleiner gaan wonen hypotheek vrij. Om niet in de financiële problemen te komen. Voel me ontzettend belazerd door de overheid.
En nu onder de noemer woning nood.
Nou als men nu niet zo gek is om maar tegen mekaar op de gaan bieden dan zakken de prijzen van zelf. Maar nee mensen willen maar hebben en tot kop en oren erin. Alleen de huizen die vrij staan met uitzicht over land en een gezins huis. Daar is de huizen gekte op.
Maar net als jaren geleden gaan mensen weer diep in de schulden.
En toen zeiden de banken dit moet niet weer. Nou ze weten niet hoe snel ze je een lening aan willen smeren.
Nou zou zeggen kijk wat verder om je heen. Huizen in het hoge noorden van Nederland overheid!!!
Nee de hele wereld wil in Amsterdam wonen ja dan houd het een keer op.
En zijn de mensen met een afgekeurd lijf de dupe. Want ja die kunnen niet even lenen om dat toch weereens beetje belasting voordeel te krijgen.
Nee de mensen die hard en veel gewerkt hebben. En nu voor de veiligheid een huis gekocht hebben zonder hypotheek die nu heel hard aan gaan pakken. Zodat je weer mensen net als de toeslagen affaire de armoe in jaagt.
Reactie op: G.v.d.Kruk van woensdag december 1, 2021 17:05
Wat een onzin allemaal. Ze hebben al een vrije drempel van 75k, komt 300k bij is dus niks aan de hand tot WOZ van 375k. Daarboven gematigd omdat ik neem een ewf en WOZ vervallen. Is hun woning 650k plus gaan ze er wellicht iets op achteruit… Met zo’n woning hebben ze het vast prima.
Reactie op: Wilhelmus van donderdag december 2, 2021 12:31
Klopt niet. Je bent zelf gelijk de eigenaar. De bank verstrekt alleen de lening en heeft het recht (dat is het hypotheekrecht) om je huis te verkopen als je de hypotheek niet betaalt.
Reactie op: Wilfred van donderdag december 2, 2021 12:25
Wat te denken van al die buitenlandse project ontwikkelaars die hier huizen ,appartementen opkopen, voor een hoger bedrag verkopen of verhuren,dat een normaal mens niet kan betalen. Of ontzetten overbieden zodat Nederlander geen betaalbare woning meer kunnen vinden. Dat ze daar maar eens een stokje voor steken!
Reactie op: Nicolas van zaterdag december 4, 2021 07:24
Dat dus. Je hebt pas winst (of verlies) op het moment dat je moet verkopen. Net als bij aandelen. Bij aandelen is het wat makkelijker om tussentijdse winsten en verliezen te nemen, bij je huis wordt het toch doorgaans een heel stuk lastiger… maar dat wordt graag genegeerd.
Je hebt een huis om in te wonen. Dat moet de primaire gedachte zijn. Het feit dat de overheid meent daar een fictief bedrag aan te moeten hangen om het zodoende te kunnen belasten (want foei – je bezit een huis!) slaat in beginsel al nergens op.
Maarrr… de overheid zal het hoe dan ook willen belasten dus laten we het dan gewoon berekenen aan de hand van het aantal m2 gebruiksoppervlakte en het aantal m2 van je perceel. Hang aan die elementen een duidelijk prijskaartje en het is ineens een stuk transparanter geworden. En dan ook graag dezelfde bereken methode gebruiken voor de WOZ gerelateerde berekeningen want die taxateurs kunnen dan ook overboord, zal vast een slok op de borrel schelen in de kosten en er is bovendien minder grond voor bezwaar maken dus dan is daar ook weer extra op te besparen in het ambtenarenapparaat…
Ach ja, de overheid zal hoe dan ook wel weer met halfbakken maatregelen komen waardoor iedereen uiteindelijk gewoon meer belasting zal betalen met alle gevolgen van dien.
Reactie op: John van donderdag december 2, 2021 19:39
Welke garanties zijn er dat bij een dalende markt de overheid het tarief van box 3 niet omhoog zal gooien om de inkomstenstroom op peil te houden? Het is en blijft de overheid die graag rekent in budgetten vergaren via de belastingen en die mogen natuurlijk niet in gevaar komen door een dalende woningmarkt…
Reactie op: HHwijmans van woensdag december 1, 2021 16:45
Waar slaat dat op Jeffrey
Reactie op: Theo van donderdag december 2, 2021 08:46
Voltreffer!
Reactie op: David van woensdag maart 29, 2023 12:46
Laten we beginnen met de naam van de zwaar overbetaalde bankenslaaf Klaas Knot te veranderen in Klaas Knots wat meer in overeenstemming is met zijn capaciteiten.
Reactie op: Jeannette van dinsdag januari 25, 2022 11:47
Helemaal mee eens. Je wordt als huiseigenaar aan alle kanten gepakt. Ik vind het niet erg om in mijn huis te investeren (uiteraard sparen wij dit eerst bij elkaar omdat we geen schulden willen), maar als we daarom extra gestraft gaan worden, waarom zouden we het dan doen?
Reactie op: Roos van dinsdag april 18, 2023 18:03
2934 moet zijn 2924
Reactie op: Henk van Erp van zondag april 16, 2023 20:22
Aflossen blijft toch voordelig? Of zie ik dat verkeerd.
€100.000 op de bank of € 100.000 overwaarde ivm aflossen hypotheek levert dezelfde belasting op.
Wel scheelt het rente per jaar., zeker bij hoger rente.
Omdat de rente niet meer aftrekbaar is in de nieuwe situatie, is aflossen dan nog rendabeler. Bij 4,5% scheelt €100.000,- aflossen € 4.500,- per jaar (ipv € 2250,- a €3000,- bij belastingaftrek rente)
Ik ben een technicus en geen financieel specialist, en wellicht zie ik dat verkeerd?
Reactie op: Louis van woensdag december 1, 2021 20:39
Alle overwaardens zullen stijgen de mensen die hun huizen bijna afgelost hebben zijn de sjaak .
op een overwaarden van ongeveer 300.000 ga je dan nog een een kleine 4 a 5 duizend euro betalen aan de belasting dienst dat is ongeveer 300 a 400 euro per maand extra.
stel je heb nog een kleine bedrag openstaan en aflossings vrij van rond de 200 a 300 euro aan de bank of hypotheek aflossingsvrij dan worden de maand kosten voor je huis ongeveer 350 belasting + 250 Bank = 600 euro per maand inplaats van 250 per maand aan de bank de mensen die een jaar of 30 a 40 gewerkt hebben zijn mooi de sjaak weg met je onbezorgde oude dag .
Reactie op: Arend van zaterdag december 4, 2021 16:18
Het einddoel is natuurlijk dat ze privé bezit willen afschaffen, you will own nothing but you will be happy.
Er is geen onbetrouwbaardere partij dan uw overheid.
Reactie op: Campert van donderdag augustus 31, 2023 11:28
Ik lees overal dat alleen de werkelijk uitbetaalde jaarlijkse uitkering in box 3 komt…
Wie weet hoe het echt zit? Politiek en fiscus zijn niet erg duidelijk en meesters in veranderen van de spelregels tijdens de wedstrijd.
Wellicht heeft Jos een clou?
Eerst zorgt de overheid voor kunstmatige schaarste doordat er te weinig wordt gebouwd, oorzaken: wanbeleid door landelijke overheid op de woningmarkt, stroperige vergunningverstrekking door lokale overheden en trage welstandscommissies. Daarna nog verder oppompen van de huizenprijzen door de rentes veel te lang laag te laten. Dit heeft enorme overwaardes gecreëerd voor de mensen die op tijd zijn ingestapt.
En vervolgens wil dnb de huizenbezitters extra belasten door alles naar box3 te verplaatsen omdat het zo zielig is ten opzichte van de huurders. In plaats van de oorzaak aan te pakken (huizenschaarste) sturen we lekker weer lekker op de gevolgen. Is er nu echt niemand met een beetje overzicht binnen de overheid?