Als we praten over hypotheekvormen, bedoelen we hoe je je hypotheek terugbetaalt. Sinds 1 januari 2013 mogen starters kiezen uit een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek. Vroegere types, zoals de aflossingsvrije hypotheek, zijn er nog steeds voor bestaande leningen. Elk soort hypotheek biedt andere voordelen en eigenschappen.
Welke hypotheekvormen zijn er?
Er zijn verschillende hypotheekvormen beschikbaar in Nederland, waaronder:
Annuïteitenhypotheek: Bij deze hypotheek betaal je maandelijks een vast bedrag dat bestaat uit rente en aflossing. In het begin betaal je meer rente en minder aflossing; dit verschuift naarmate de tijd vordert.
Lineaire hypotheek: Je lost elke maand een vast bedrag af, waardoor je rente elke maand daalt. Dit resulteert in afnemende maandlasten gedurende de looptijd van de hypotheek.
Aflossingsvrije hypotheek: Je betaalt alleen rente gedurende de looptijd en lost de lening aan het einde in één keer af. Nieuwe aflossingsvrije hypotheken komen sinds 2013 niet meer in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek.
Spaarhypotheek: Je combineert een aflossingsvrije lening met een spaarverzekering. Je betaalt rente over de volledige lening en spaart tegelijkertijd om aan het einde de hypotheek af te lossen.
Beleggingshypotheek: In plaats van sparen investeer je in beleggingsfondsen om kapitaal op te bouwen voor de aflossing van je hypotheek.
Levenhypotheek: Je sluit een levensverzekering af die aan het einde van de looptijd uitkeert om de hypotheek af te lossen. Dit is een combinatie van sparen en verzekeren.
Hybride hypotheek: Dit is een flexibele hypotheekvorm waarbij je kunt switchen tussen sparen en beleggen gedurende de looptijd.
Belangrijk: Sinds de fiscale wijzigingen in 2013 zijn alleen de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek nog fiscaal aftrekbaar. Dit betekent dat je de hypotheekrente alleen kunt aftrekken als je de lening binnen 30 jaar volledig aflost via een van deze twee vormen.
Annuïteitenhypotheek
Met een annuïteitenhypotheek heb je de zekerheid van een vast maandbedrag gedurende de hele looptijd, meestal 30 jaar. Dit bedrag bestaat uit een combinatie van rente en aflossing. In de eerste jaren van de hypotheek bestaat het grootste deel van dit maandbedrag uit rente en een kleiner deel uit aflossing. Naarmate de hypotheek vordert, neemt het deel voor aflossing toe terwijl het rentedeel afneemt. Dit maakt de annuïteitenhypotheek een van de meest voorspelbare en populaire hypotheekvormen voor huizenkopers.
Kenmerken van de annuïteitenhypotheek
De annuïteitenhypotheek zorgt voor stabiele kosten per maand. Stel, je hebt een hypotheek van €300.000 voor 30 jaar. Met een rente van 1,85% betaal je het eerste jaar €1.086 per maand. Hiervan is €457 voor de rente en €629 voor de aflossing. Aan het einde van de rit ben je klaar met afbetalen.
Na 15 jaar heb je al ongeveer een derde van je hypotheek terugbetaald. Na 20 jaar staat de teller op de helft. Het is slim om alles te weten over hypotheekrenteaftrek om er het meeste uit te halen.
Voor- en nadelen van de annuïteitenhypotheek
- Voordelen:
- Je hebt altijd dezelfde kosten per maand. Dit geeft rust.
- Je betaalt rente en lost af. Uiteindelijk ben je schuldenvrij.
- In het begin kan de hypotheekrenteaftrek gunstig zijn.
- Nadelen:
- Je lost in eerste instantie langzamer af dan bij een lineaire hypotheek.
- De kosten aan rente zijn over de hele looptijd hoger.
Voor wie is een Annuïteitenhypotheek geschikt?
De annuïteitenhypotheek past goed bij mensen die een stabiele financiële basis zoeken. Binnen 30 jaar is de hypotheek afgelost. Starters met een goed inkomen kunnen profiteren van de renteaftrek in het begin. Deze hypotheek geeft je ook keuzes over hoe lang je wilt aflossen en wanneer je de rente vastzet.
Lineaire Hypotheek
Een lineaire hypotheek is een veelgebruikte hypotheekvorm waarbij je iedere maand een vast bedrag aflost op de lening. Naast deze vaste aflossing betaal je rente over het openstaande leenbedrag, waardoor je maandlasten in het begin hoog zijn maar gedurende de looptijd steeds lager worden. Deze hypotheekvorm is aantrekkelijk voor mensen die hun schuld snel willen verkleinen en op termijn lagere maandlasten willen hebben.
Kenmerken van de lineaire Hypotheek
Een lineaire hypotheek heeft unieke kenmerken die belangrijk zijn:
- Je betaalt elke maand hetzelfde bedrag terug. Hierdoor daalt je lening bedrag lineair.
- Omdat je schuld kleiner wordt, betaal je minder rente na verloop van tijd.
- Je begint met hoge maandelijkse kosten, maar deze worden minder na verloop van tijd.
- Op een bepaalde datum is je lening volledig betaald.
- Je hebt in het begin meer belastingvoordelen, maar deze worden minder later.
Voor wie is een Lineaire Hypotheek geschikt?
Dit type hypotheek past goed bij mensen die snel hun lening willen afbetalen. Het is ook geschikt voor wie overzicht wil houden door vaste en voorspelbare betalingen.
Verder kun je bij een lineaire hypotheek elk jaar tussentijds extra aflossen. Vaak is dit tot 10-20% van het geleende bedrag zonder boete. Dit is handig als je weet dat je extra geld kunt missen.
De startkosten van een lineaire hypotheek zijn hoog, maar ze nemen af over de tijd. Dit leidt tot lagere rentekosten op de lange termijn. Door dit type hypotheek te combineren met annuïteitenhypotheek, blijven de betalingen redelijk stabiel.
|
Kenmerken |
Lineaire Hypotheek |
|
Maandelijkse aflossing |
Vast bedrag |
|
Hypotheekrente |
Neemt af gedurende looptijd |
|
Begin maandlasten |
Hoger |
|
Eind maandlasten |
Lager |
|
Fiscale voordeel |
Hoger in het begin en daalt geleidelijk |
|
Totaal rentelasten |
Lager dan bij andere vormen |
Met een lineaire hypotheek weet je precies hoe je je lening aflost. Gebruik de bovenstaande rekentool om je maandelijkse kosten te berekenen. Zo hou je makkelijk overzicht over je financiën.
Overige Hypotheekvormen
Aflossingsvrije Hypotheek
De aflossingsvrije hypotheek is een bijzondere lening. Tijdens de looptijd betaal je alleen de rente. De hele lening moet je aan het einde terugbetalen.
Het belangrijkste voordeel is lagere maandlasten. Dit komt doordat je alleen rente betaalt. Voor mensen die weinig maandelijks willen uitgeven, kan deze hypotheekvorm aantrekkelijk zijn. Maar, je moet wel zeker weten dat je aan het einde van de rit de lening kunt aflossen.
|
Voordelen |
Nadelen |
|
– Lagere maandlasten |
– Geen hypotheekrenteaftrek voor nieuwe aflossingsvrije hypotheken |
|
– Constante rentelasten |
– Volledige aflossing aan het einde van de looptijd |
|
– Geschikt voor investeringen |
– Maximale boetevrije aflossing bedraagt meestal 10-20% |
Hybride Hypotheek
Een hybride hypotheek is een mix van een spaarhypotheek en een beleggingshypotheek. Dit type hypotheekvorm loopt zonder aflossen. In plaats daarvan betaal je elke maand premie. Deze premie heeft een spaar- of beleggingspart en een deel voor overlijdensrisico.
Huiseigenaren met een hybride hypotheek kiezen tussen sparen en beleggen. Ze mogen zelfs halverwege veranderen. Dit zorgt voor pluspunten zoals de maximale renteaftrek en belastingvrije spaargeldoptie met KEW.
|
Voordelen |
Nadelen |
|
Flexibiliteit in sparen/beleggen |
Beleggingsrisico |
|
Maximale renteaftrek |
Afhankelijkheid van geldverstrekker |
|
Belastingvrije vermogensopbouw |
Hoge kosten binnen de verzekering |
Bankspaarhypotheek en Spaarhypotheek
De bankspaarhypotheek en spaarhypotheek helpen je om geld te sparen tijdens je hypotheek. Er zijn duidelijke verschillen tussen beide. Dit is belangrijk voor wie erover denkt een huis te kopen.
|
Kenmerken |
Bankspaarhypotheek |
Spaarhypotheek |
|
Vermogensopbouw |
Via spaarrekening |
Via spaarverzekering |
|
Fiscale box |
Box 1 (verplicht) |
Box 1 of 3 |
|
Belasting over vermogen |
Geen belasting |
Belasting in box 3 |
|
Overlijdensrisicoverzekering |
Niet verplicht |
Verplicht |
|
Maandlasten |
Rente + inleg spaarrekening |
Rente + premie spaarverzekering |
Beleggingshypotheek
De beleggingshypotheek was eerst erg geliefd. Maar sinds 2013 mag je geen nieuwe beleggingshypotheken meer nemen. De regels zijn veel veranderd. Hierdoor is het makkelijker geworden extra te betalen.
Vanaf april 2017 mag je een beleggingshypotheek eerder aanpakken, na 15 of 20 jaar. Dit geeft huiseigenaren meer vrijheid. Ze kunnen hun schuld sneller afbetalen.
|
Hypotheekvorm |
Kenmerken |
Flexibiliteit |
Risico |
|
Annuïteitenhypotheek |
Vaste maandlasten, netto lasten stijgen |
Gemiddeld |
Laag |
|
Lineaire Hypotheek |
Maandelijks aflossing, rente dalend |
Gemiddeld |
Laag |
|
Beleggingshypotheek |
Premie wordt belegd, potentieel variabel rendement |
Hoog |
Hoog |
Levenhypotheek
Een levenhypotheek combineert een hypotheeklening met een levensverzekering. Tijdens de looptijd betaal je niet direct af op de lening. In plaats daarvan spaar je geld waarmee je later de lening aflost. Dit spaargeld komt van een deel van de premie dat voor de levensverzekering wordt betaald.
Dit type hypotheek gebruikt beleggingen om een spaarpot op te bouwen. Dit betekent dat er financiële risico’s zijn. Er is geen garantie op een bepaalde uitkering en de waarde van beleggingen kan schommelen.
|
Voordeel |
Beschrijving |
|
Fiscaal Voordeel |
Maximale hypotheekrenteaftrek |
|
Lagere Maandlasten |
Constante maandlasten bij gelijkblijvende rente |
|
Flexibiliteit |
Eenvoudige overname van de levensverzekering |
|
Sparen en Beleggen |
Opbouw van vermogen door beleggingsfondsen |
Veelgestelde vragen over hypotheekvormen
Welke hypotheekvorm is het goedkoopst?
De lineaire hypotheek is over de hele looptijd gezien de goedkoopste hypotheekvorm. Dit komt doordat je bij een lineaire hypotheek sneller aflost, waardoor je hypotheekschuld snel daalt en je steeds minder rente betaalt.
Hoewel de lineaire hypotheek over de hele looptijd het voordeligst is, kan een annuïteitenhypotheek in het begin goedkoper zijn qua maandlasten. Bij een annuïteitenhypotheek betaal je een vast brutobedrag per maand, bestaande uit rente en aflossing.
Het is belangrijk om te onthouden dat de keuze voor een hypotheekvorm afhangt van je persoonlijke financiële situatie en toekomstplannen. Overweeg daarom altijd professioneel advies bij het kiezen van een hypotheekvorm.
Welke hypotheekvormen zijn aftrekbaar?
In 2025 zijn er twee hypotheekvormen die recht geven op hypotheekrenteaftrek: de lineaire hypotheek en de annuïteitenhypotheek. Deze regel geldt voor hypotheken die zijn afgesloten na 1 januari 2013. Bij beide hypotheekvormen los je maandelijks af en is de hypotheek aan het einde van de looptijd volledig afgelost.
Voor hypotheken afgesloten vóór 2013 gelden andere regels. Als je voor 2013 een hypotheek hebt afgesloten die niet lineair of annuïtair is, zoals een aflossingsvrije hypotheek of een spaarhypotheek, blijft de hypotheekrenteaftrek in principe van kracht (tot een maximum van dertig jaar). Dit valt onder de overgangsregeling.
Belangrijke voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek zijn:
1. De hypotheek is bedoeld voor aankoop, verbouwing of verduurzaming van je woning.
2. Het betreft je hoofdverblijf.
3. Je lost binnen 30 jaar af op de hypotheek[3].
Het percentage waartegen je de hypotheekrente kunt aftrekken in 2025 is 35,82% of 37,48%, afhankelijk van je inkomen.
Bij welke hypotheekvormen los ik aan het einde van de looptijd af?
Bij deze hypotheekvormen houdt u gedurende de looptijd van de hypotheek de volledige hypotheeklening in stand. Binnen een gemengde levensverzekering (kapitaalverzekering) of op een spaar- of beleggingsrekening bouwt u vermogen op waarmee u aan het eind van de looptijd (een deel van) uw hypotheek aflost. Bij het opbouwen van vermogen moet u een keuze maken tussen beleggen en sparen en moet u bepalen of u de vermogensopbouw in box 1 of in box 3 wenst plaats te laten vinden. Daarnaast bevatten een aantal vormen standaard een overlijdensrisicoverzekering terwijl die bij andere vormen ontbreekt. Bij de volgende hypotheekvormen kunt u aan het einde van de looptijd aflossen:
- bankspaarhypotheek beleggen (BEW)
- bankspaarhypotheek sparen (SEW)
- de beleggingsrekeninghypotheek
- de effecthypotheek
- de levenhypotheek
- de spaarhypotheek
- de hybride hypotheek
Meer informatie
