Hypotheekrente vergelijken

Elke bank heeft verschillende rentes voor hypotheken. Hoe hoog de huidige hypotheekrente is die jij zou moeten betalen, hangt van een aantal zaken af. Juist daarom stellen we je voor de vergelijking een aantal vragen over de woning en de hypotheek. We vragen naar:

• het hypotheekbedrag
• de waarde van de woning
• de hypotheekvorm
• de rentevastperiode
• Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Er zijn van oudsher heel wat hypotheekvormen mogelijk. Inmiddels is een aantal daarvan (de aflossingsvrije-, spaar-, bankspaar-, leven- en beleggingshypotheek) niet meer nieuw af te sluiten, maar nog wel mee te nemen naar een volgende koopwoning of nieuwe hypotheek. Wie voor het eerst een huis koopt heeft niet veel keuze: als je hypotheekrenteaftrek wilt zul je moeten kiezen voor een annuïteiten- of een lineaire hypotheek.

Banken hanteren voor de ene hypotheekvorm een andere rente dan voor de andere. De aflossingsvrije hypotheek krijgt bijvoorbeeld vaak een rente-opslag (een hogere hypotheekrente) – juist omdat er niet op wordt afgelost. Ook voor de spaarhypotheek wordt een hogere rente gerekend, met als verzachting dat die hogere rente dan ook vergoed wordt op de spaarpot die gevormd wordt voor het aflossen van de hypotheek.

De rentevastperiode – hoe lang je de rente vastzet – is van grote invloed op de hoogte van de hypotheekrente. Bijna altijd is het zo dat hoe langer de rente vaststaat, hoe hoger deze is. Een rente die vaststaat geeft je zekerheid over je hypotheeklasten, voor die zekerheid betaal je wat extra. We kunnen in een vergelijking natuurlijk de laagste (variabele) hypotheekrente laten zien – als jij de rente 20 jaar vast wilt zetten is die niet interessant voor jou.

Bij het hypotheekbedrag en de hoogte van de hypotheek zag je het al langskomen: de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Dit kun je aanvragen bij jouw hypotheek als die aan de voorwaarden voor NHG voldoet. Waarom zou je dat doen? Drie redenen:

• oplossingen bij betalingsproblemen
• geen restschuld als je het huis met verlies moet verkopen
• een fors lagere hypotheekrente

Oplossingen bij betalingsproblemen

Heb je betalingsproblemen die tijdelijk zijn? NHG denkt actief mee over oplossingen voor die problemen, zodat het niet nodig is om je huis te verkopen.

Geen restschuld

Stel, je moet toch je woning verkopen omdat je de lasten niet meer kunt betalen. Doordat je werkloos bent geworden, of arbeidsongeschikt, of je partner is overleden, of jullie zijn uit elkaar gegaan. Als de woningmarkt tegenzit en de verkoopprijs lager is dan het hypotheekbedrag dat je nog moet betalen… dan blijft er een restschuld over. Bij een hypotheek met NHG kan de bank die restschuld declareren bij NHG. Formeel kan NHG die terughalen bij jou, maar in de praktijk gebeurt dit meestal niet.

Fors lagere hypotheekrente

Omdat de bank dat risico van een lastig te innen restschuld niet loopt, kan de actuele hypotheekrente veel lager zijn dan bij een hypotheek zonder NHG. Dat scheelt zomaar 0,5% aan rente per jaar – reken maar uit hoeveel verschil dat in euro’s is over jouw hypotheekbedrag.

1. Hypotheekbedrag

De hoogte van de hypotheek kan op twee manieren invloed hebben op de hypotheekrente. Allereerst bepaalt het hypotheekbedrag of je in aanmerking komt voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Verderop lees je daar meer over. Wordt het géén NHG-hypotheek, dan is de verhouding tussen het hypotheekbedrag en de waarde van de woning belangrijk voor de hoogte van de hypotheekrente.

2. Waarde van de woning

Bij de aankoop van een huis bepaalt ook de waarde van de woning of je wel of geen NHG kunt krijgen. Er is een ‘kostengrens’ – boven dat bedrag kom je niet in aanmerking voor NHG, ook al is de hypotheek die je wilt afsluiten niet te hoog.

Bij een hypotheek zonder NHG wordt de rente bepaald door de vraag hoe hoog jouw hypotheek wordt ten opzichte van de waarde van de woning. In banktermen heet dat de ‘loan to value – LTV’. Dit is een percentage: als de hypotheek precies even hoog is als de woningwaarde is de LTV 100%. Leen je minder dan de waarde van de woning, dan wordt de LTV lager dan 100% – een hogere hypotheek heeft een LTV van meer dan 100%. Dat was vroeger heel gebruikelijk, tegenwoordig is het standaard maximum voor een hypotheek 100%.

Een voorbeeld: als je een hypotheek wilt afsluiten van € 247.500 voor een huis met een waarde van € 275.000, dan is de LTV 90%. Dat is de uitkomst van de rekensom: (247.500 / 275.000) * 100%.

Hoe hoger de LTV, hoe groter het risico voor de bank is dat de hypotheek misschien niet helemaal wordt terugbetaald. Kom jij in de betalingsproblemen en blijkt dat zo erg dat de woning verkocht moet worden, dan bepaalt de opbrengst (dus de waarde van de woning) hoe gemakkelijk de bank haar geld terugkrijgt. Levert het huis bij verkoop minder op dan de openstaande hypotheek, dan is het voor de bank nog maar afwachten of het lukt om de rest van de hypotheekschuld bij jou terug te halen. Daarom is de hypotheekrente lager naarmate de LTV lager is.

Het omzetten van je hypotheekrente naar de huidige marktrente betekent dat je de rente die je op je hypotheek betaalt, aanpast naar het rentepercentage dat op dat moment gangbaar is op de markt. Dit kan gebeuren via een proces dat rentemiddeling of herfinanciering heet, afhankelijk van je specifieke situatie en de voorwaarden van je hypotheekverstrekker.