Overwaarde betekent dat je huis meer waard is dan je hypotheek. Je kunt dit extra geld gebruiken. Bijvoorbeeld, voor verbouwingen of om je pensioen te verbeteren.
Je kunt de overwaarde opnemen door je hypotheek te verhogen of een tweede hypotheek te nemen. Een verzilver- of opeethypotheek is handig voor ouderen. Zo geniet je van je huiswaarde zonder te verhuizen.
Een andere manier is de sale and lease back optie. Hierbij verkoop en huur je je huis terug. Ook kun je kiezen voor erfpacht, of je huis verkopen. Dit is handig als je kleiner wilt wonen of verhuizen.
Banken laten je meestal tot 80% van je huiswaarde lenen. Het is belangrijk te weten hoeveel je kunt lenen. Vraag altijd advies voordat je overwaarde van je huis gebruikt.
Hypotheekgerelateerde opties
Het benutten van je huis overwaarde kan slim zijn voor grote uitgaven. Er zijn verschillende manieren om dit te doen, naast de bekende voordelen.
1. Hypotheek verhogen
Je hypotheek verhogen is een populaire optie. Hiermee kun je extra geld krijgen, bijvoorbeeld voor een verbouwing of een tweede huis. Dit vereist voldoende overwaarde en het voldoen aan geldverstrekkers voorwaarden.
2. Tweede hypotheek afsluiten
Je kunt ook een tweede hypotheek nemen. Zo krijg je een nieuwe lening naast je huidige hypotheek. Dit is handig als je geld nodig hebt zonder je eerste hypotheek te wijzigen.
3. Oversluiten
Oversluiten is voordelig als de rente is gedaald. Je kunt hiermee lagere kosten krijgen en extra geld vrijmaken door je overwaarde te gebruiken.
4. Opeethypotheek
Senioren kiezen vaak voor een opeethypotheek. Hierdoor kunnen zij overwaarde gebruiken om hun inkomen aan te vullen, zonder hun huis te verkopen. Dit is een goede oplossing voor wie in hun huis wil blijven wonen.
5. Krediethypotheek
Een flexibele vorm van hypotheek waarmee je de overwaarde kunt opnemen. Helaas is het niet meer mogelijk om een nieuwe krediethypotheek af te sluiten om overwaarde op te nemen. Sinds 2013 is deze hypotheekvorm niet meer beschikbaar voor nieuwe aanvragen
Andere financiële constructies
Er zijn naast hypotheekgerelateerde opties ook andere manieren om de overwaarde van onze woning te gebruiken. Zo kunnen we extra geld krijgen zonder te hoeven verhuizen.
6. Verzilverlening
Met een verzilverlening gebruiken huiseigenaren hun overwaarde, zonder te verhuizen. Dit is vooral handig voor mensen ouder dan 57. De overwaarde kan vrij besteed worden. Dit is mogelijk door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland, in bepaalde gemeenten. Maar, de rente bij verzilverleningen ligt vaak hoger dan bij gewone hypotheken.
7. Sale and lease back
Bij sale and lease back verkopen we ons huis en huren het terug. We krijgen zo direct toegang tot ongeveer 80% van de marktwaarde in cash. De maandhuur is vaak 5 tot 6 procent van de waarde van het huis. Deze optie laat ons in ons huis blijven wonen en toch de overwaarde gebruiken.
8. Erfpachtconstructie
Met een erfpachtconstructie verkopen we alleen de grond aan een investeerder. We blijven in ons huis wonen. Dit is handig om de overwaarde te gebruiken zonder te verhuizen, bijvoorbeeld voor een bepaalde investering. Het is wel belangrijk om de erfpachtvoorwaarden goed te checken.
Het is essentieel om goed na te denken over hoe we de overwaarde van ons huis gebruiken. Door overwaarde te verzilveren, kunnen we profiteren van de financiële voordelen. Dit hangt af van onze behoeften en de voorwaarden van financiële instellingen.
Overige opties
Je huis verkopen is een directe manier om de overwaarde te benutten. Dit is vooral interessant als de waarde van je woning flink is gestegen. Met de verkoopopbrengst kun je kleiner gaan wonen of kiezen voor een huurhuis. Zo maak je geld vrij voor bijvoorbeeld je pensioen, een tweede huis, of om je kinderen te helpen.
9. Verkoop
Als je je huis verkoopt, moet je op een paar dingen letten. Overwaarde is wat overblijft van de verkoopprijs na aftrek van de hypotheek en verkoopkosten. Stel, je huis wordt verkocht voor €350.000 en je hypotheek was €100.000. Dan heb je €250.000 overwaarde, als de verkoopkosten meevallen.
Verkoopkosten kunnen snel oplopen. Denk aan kosten voor advies en de notaris. Ook moet je misschien weer investeren in een nieuw huis om hypotheekrenteaftrek te houden. Dit heet de bijleenregeling.
Je oude hypotheek meenemen naar een nieuwe woning kan soms zonder boete. Verhuizen naar een goedkopere woning of gebied kan kosten besparen. Het is slim om advies te vragen aan een financieel adviseur of hypotheekspecialist. Zij kunnen alles uitleggen over de mogelijkheden en wat het beste bij jou past. Zo maak je het meeste van je overwaarde.
Hoe weet je of je overwaarde hebt?
Het is belangrijk om te controleren of je woning overwaarde heeft. Je kunt dit checken door een taxatie of de WOZ-waarde te gebruiken.
Een taxateur kan precies vertellen wat je huis waard is. De WOZ-waarde krijg je elk jaar van de gemeente. Beide manieren geven een goed beeld van je woning’s waarde.
Als je bijvoorbeeld een hypotheek van €210.000 hebt, en een taxatie wijst uit dat je huis €285.000 waard is. Dan heb je €75.000 overwaarde. Dit geld kun je gebruiken voor bijvoorbeeld een verbouwing of een nieuw huis.
De waarde van je woning kan veranderen. In Nederland stijgen de huizenprijzen vaak. Dit betekent dat veel mensen overwaarde hebben, zelfs als ze pas een huis hebben gekocht.
Het is slim om een expert te vragen wanneer je jouw overwaarde wilt gebruiken. Financiële adviseurs helpen om de beste beslissingen te maken. Je kunt ook de onderstaande calculator gebruiken om inzicht te krijgen in de hoeveelheid overwaarde die u kunt vrijmaken, gebaseerd op woningwaarde, het openstaande hypotheekbedrag en andere relevante factoren.
Wat zijn de voor- en nadelen van het opnemen van overwaarde?
Het gebruiken van je huiswaarde kan veel voordelen hebben. Het is geweldig voor het financieren van huisrenovatie of voor extra geld. Zo kun je investeren in je huis, je pensioen aanvullen of sparen.
Maar, er zijn ook nadelen. Als je overwaarde opneemt, gaan je maandlasten omhoog. Dit kan zwaar zijn, vooral als het economisch slecht gaat. En als je huis minder waard wordt, zou je met een restschuld kunnen zitten.
De rente die je betaalt, is gelijk aan je hypotheekrente. Maar de rente is niet aftrekbaar. Dus, je schuld kan groeien door de rente.
| Voor- | Nadelen | |
|---|---|---|
| Financiering huisrenovatie | Stijging maandelijkse afbetalingen | |
| Geld vrijmaken uit huis | Risico op restschuld bij marktwaarde daling | |
| Aanvulling pensioen | Geen renteaftrek | |
| Investeren in verduurzaming | Onzekerheid in een volatiele markt | |
| Gebruik van overwaarde voor andere uitgaven | Hogere totale schuld door renteopbouw |
Overweeg de voor- en nadelen goed. Is huiswaarde opnemen slim voor jou? Voor advies, praat met onze hypotheekexperts. Zij weten alles over deze financiële keuzes.
Wat zijn de kosten verbonden aan het opnemen van de overwaarde?
Het gebruiken van overwaarde kost verschillende bedragen. Je betaalt voor hypotheekadvies, de notaris en taxatie. Deze kosten kom je bijna altijd tegen. Een notaris zorgt voor de papieren. Dit kost al snel honderden euro’s.
Het oversluiten van je hypotheek brengt ook kosten met zich mee. Soms krijg je een boete. Je hypotheekschuld kan hoger worden, wat leidt tot hogere lasten elke maand.
Recente data laat zien dat de notariskosten voor het gebruiken van overwaarde vaak honderden euro’s zijn. Dit hangt af van hoe ingewikkeld jouw situatie is en wat de notaris vraagt.
De belastingaftrek van hypotheekrente kan helpen bij de kosten. Als je overwaarde opneemt, worden rente en kosten vaak toegevoegd aan je schuld. Dit kan betekenen dat je uiteindelijk meer per maand betaalt.
Wat zijn de fiscale gevolgen van het opnemen van de overwaarde van mijn woning?
Een belangrijk punt is de hypotheekrenteaftrek. Als je overwaarde inzet voor een nieuwe woning, is de rente meestal aftrekbaar. Dit geldt als je de regels van de bijleenregeling volgt.
Maar bij een nieuwe woning binnen drie jaar moet je de overwaarde gebruiken. Zo niet, dan kun je de renteaftrek verliezen. Dit is van groot belang, zeker als je tijdelijk een huis huurt. Je moet de overwaarde binnen drie jaar inzetten voor renteaftrek.
Overwaarde opnemen beïnvloedt ook de vermogensrendementsheffing in box 3. Je vermogen kan groeien, wat meer belasting betekent. Jan betaalde bijvoorbeeld eerst €935 aan box 3 belasting. Na een jaar viel dit naar €166. En na twee jaar betaalde hij niets door toegevoegde rente.
Je kunt ook belastingvrij schenken met de overwaarde. In 2024 kun je tot €31.813 belastingvrij aan je kind geven. Voor studiekosten zelfs €66.268. Boven de 40 jaar mag je €6.633 per jaar belastingvrij ontvangen. Handig om te weten voor het verdelen van overwaarde.
Het belastingvoordeel bij een overwaarde hypotheek is vaak minder dan bij een normale hypotheek. Dit komt doordat de overwaarde ingezet moet worden voor een nieuwe woning voor renteaftrek.
Bij het verkopen en kopen van een huis moet je rekening houden met kosten. Denk aan makelaars- en advertentiekosten, en notaris– en overdrachtsbelasting. Deze kosten beïnvloeden je financiële planning.
| Scenario | Mogelijke belastingvoordelen |
|---|---|
| Nieuwe, duurdere woning | Maximale hypotheek met renteaftrek: €250.000, nieuwe hypotheek zonder renteaftrek: €50.000 |
| Nieuwe, goedkopere woning | Maximale hypotheek met renteaftrek: €150.000. Overwaarde van €50.000 moet gebruikt worden bij aankoop anders geen renteaftrek |
| Overbruggingskrediet | Rente fiscaal aftrekbaar als krediet voor aankoop nieuwe woning is afgesloten |
| Tijdelijke verhuur oude woning | Overwaarde moet binnen 3 jaar na verhuur ingebracht worden bij aankoop nieuwe woning |
Hoeveel overwaarde kan ik opnemen uit mijn huis?
De overwaarde die je kunt opnemen hangt af van de waarde van je huis en je hypotheek. In Nederland mag je tot 100% van de woningwaarde lenen. Hoeveel je precies kunt opnemen, hangt af van een taxatie en de regels van je hypotheekverstrekker.
Voor het opnemen van overwaarde voor uitgaven, is er een limiet van 80% van de woningwaarde.
Houd rekening met de belastingvrije limiet bij het opnemen van overwaarde. In 2024 is dit €57,000 voor alleenstaanden en €114,000 voor partners. Dit beïnvloedt je vermogensopbouw.
| Financiële Mogelijkheden | Vrij Te Opnemen Bedrag |
|---|---|
| Verbouwing of aanpassingen | Maximale overwaarde beschikbaar |
| Aankoop tweede woning | Tot 80% van de woningwaarde |
| Consumptieve aankopen (auto, camper) | Tot 80% van de woningwaarde |
| Hulp aan (klein)kinderen om een huis te kopen | Gebonden aan belastingvrije limiet |
| Vrijkomende overwaarde bij verkoop en huren | Belastingvrij uitbetaald |
Het aflossingsvrije deel van je hypotheek mag maximaal 50% van de woningwaarde zijn. Als de overwaarde niet voor je huis is, valt de lening in box 3. Dan is hypotheekrente niet aftrekbaar.
Overweeg financiële mogelijkheden en extra kosten, zoals advies, taxatie en notariskosten bij het opnemen van overwaarde.
Veelgestelde vragen
Als we met pensioen zijn, kunnen we nog steeds de overwaarde van ons huis gebruiken. Dit kan met een opeethypotheek of verzilverhypotheek. Het mooie is dat deze hypotheken naar het huis kijken, niet naar hoeveel pensioen je krijgt. Zo kunnen we, ook met minder pensioeninkomen, extra geld krijgen voor ons pensioen of andere plannen.
Maar, de overwaarde opnemen heeft ook invloed op wat je nalaat. Het kan je erfenis verkleinen. Een verzilverhypotheek betekent vaak maandelijkse rentebetalingen. Dit verlaagt de overwaarde en verhoogt de schuld. Stel, je huis wordt verkocht voor €300.000 met een hypotheek van €100.000, dan blijft er €200.000 over voor de erfgenamen.
Advies inwinnen is slim als het om pensioen en financiën gaat. Hypotheekadviseurs kunnen helpen de beste optie te kiezen, zoals een verzilver-, opeet- of krediethypotheek. Ze kunnen adviseren hoe we ons pensioen kunnen aanvullen of investeren in een tweede huis. Goede financiële planning maakt een rijkere toekomst mogelijk, ook na je carrière.
Een aflossingsvrije hypotheek en een opeethypotheek bieden huiseigenaren manieren om hun woningwaarde te gebruiken. Bij een aflossingsvrije hypotheek betaalt men alleen de rente. Dit betekent lagere maandlasten. Deze hypotheek is geliefd vanwege zijn financiële flexibiliteit.
De opeethypotheek helpt huiseigenaren met veel overwaarde en een klein inkomen. Deze hypotheek start rond de AOW-leeftijd. Het maakt geld vrij uit de woning zonder dat je elke maand moet aflossen. De rente voegt men toe aan de schuld, waardoor de schuld langzaam groeit.
Er zijn enkele belangrijke verschillen tussen deze hypotheekvormen:
| Kenmerk | Aflossingsvrije Hypotheek | Opeethypotheek |
|---|---|---|
| Maandelijkse Betaling | Alleen rente | Alleen rente, rente wordt bijgeschreven bij schuld |
| Rentepercentage | Gangbaar | Hoger vanwege hoger risico |
| Inkomenstoets | Inkomenstoets | Geen inkomenstoets, alleen onderpand |
| Beschikbaarheid | Ruim aanbod | Beperkt aantal aanbieders |
| Leeftijd | Geen specifieke leeftijdsgrens | Vanaf AOW-leeftijd |
| Interessant voor | Huiseigenaren met stabiel inkomen | Gepensioneerden met laag inkomen |
De keuze hangt af van je eigen financiële situatie en toekomstplannen. Een goede analyse van wat je nodig hebt en kunt krijgen is belangrijk. Een financieel adviseur kan je hierbij helpen.
“Sale & lease back” is een manier om geld uit uw huis te halen. U verkoopt uw huis en huurt het daarna terug. Zo krijgt u tot 80% van de waarde van uw huis in handen. En u hoeft niet te verhuizen.
Dit kan interessant zijn als u wel het geld, maar niet uw huis wilt opgeven. Maar, er zijn nadelen. Bijvoorbeeld, uw maandelijkse kosten kunnen omhoog gaan omdat u huur moet betalen. Ook is er minder bescherming voor u, omdat de AFM hier niet op let.
De markt voor “sale & lease back” krimpt. Dit komt door nieuwe regels en veranderende economische omstandigheden. Huren worden duurder, wat op lange termijn een probleem kan zijn.
Jorrit Drenth
Deze pagina is gemaakt en gecontroleerd door Jorrit Drenth. Jorrit is een expert op het gebied van hypotheken en overige leningen en helpt mensen al meer dan 10 jaar met hun financiële vragen. Jorrit schrijft onder andere voor HomeFinance, Actuelerentestanden.nl, en Lening.nl.
