Overwaarde uit je huis halen betekent dat je het verschil gebruikt tussen wat je huis nu waard is en je hypotheek. Je kunt dit bedrag gebruiken voor bijvoorbeeld een verbouwing, je huis duurzamer maken of je pensioen aanvullen.
Stel, je huis is €300.000 waard en je hebt nog €200.000 hypotheek. Dan heb je €100.000 overwaarde. Deze overwaarde geeft de bank zekerheid om je een nieuwe lening te geven. Maar een nieuwe standaard hypotheek krijgen kan moeilijk zijn met een groot overwaardebedrag en een laag inkomen.
Speciale financieringsopties, zoals de Blijversleningen en Verzilverleningen van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn), zijn ontworpen voor eigenaren die hun huis willen aanpassen. Ze houden rekening met je inkomen. Ook kan de Wmo helpen met financiering voor aanpassingen thuis, zoals een traplift.
Je kunt de overwaarde van je huis op verschillende manieren benutten zonder je huis te verkopen. Denk aan je hypotheek verhogen, een opeethypotheek afsluiten, of een ‘sale & lease back’-constructie. Bij een ‘sale & lease back’ verkoop je je huis en huur je het terug. Je krijgt meestal 70% tot 80% van de waarde vooraf en betaalt huur aan de nieuwe eigenaar.
Het opnemen van overwaarde kan voor veel zaken nuttig zijn, zoals verbouwen of duurzamer maken van je huis. Maar het is belangrijk om goed na te denken over de voor- en nadelen. Ook moet je letten op mogelijke belastingeffecten en kosten.
Hoe weet je of je overwaarde hebt?
Het is belangrijk om te controleren of je woning overwaarde heeft. Je kunt dit checken door een taxatie of de WOZ-waarde te gebruiken.
Een taxateur kan precies vertellen wat je huis waard is. De WOZ-waarde krijg je elk jaar van de gemeente. Beide manieren geven een goed beeld van je woning’s waarde.
Als je bijvoorbeeld een hypotheek van €210.000 hebt, en een taxatie wijst uit dat je huis €285.000 waard is. Dan heb je €75.000 overwaarde. Dit geld kun je gebruiken voor bijvoorbeeld een verbouwing of een nieuw huis.
De waarde van je woning kan veranderen. In Nederland stijgen de huizenprijzen vaak. Dit betekent dat veel mensen overwaarde hebben, zelfs als ze pas een huis hebben gekocht.
Het is slim om een expert te vragen wanneer je jouw overwaarde wilt gebruiken. Financiële adviseurs helpen om de beste beslissingen te maken. Je kunt ook de onderstaande calculator gebruiken om inzicht te krijgen in de hoeveelheid overwaarde die u kunt vrijmaken, gebaseerd op woningwaarde, het openstaande hypotheekbedrag en andere relevante factoren:
Hoe werkt overwaarde voor mijn huis opnemen?
Er zijn verschillende methoden om de overwaarde van je huis op te nemen. Een populaire optie is door je hypotheek te verhogen. Dit betekent dat je extra geld leent op basis van de gestegen huiswaarde. Een tweede hypotheek of het oversluiten van je huidige hypotheek zijn manieren om dit te doen. Bij oversluiten krijg je een nieuw bedrag en voorwaarden. Dit is voordelig als je genoeg verdient voor de nieuwe hypotheekeisen.
Voor mensen met een goed inkomen passen een krediethypotheek en een aflossingsvrije hypotheek vaak goed. Als je minder verdient, bijvoorbeeld door pensioen, is een opeethypotheek interessant. Deze wordt aangeboden door onder meer Rabobank en ABN AMRO.
Soms wordt overwaarde ingezet voor een verbouwing. Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland biedt hiervoor een Verzilverlening. Banken als Woonfonds en SNS hebben krediethypotheken.
Let op mogelijke kosten, zoals boeterente voor hypotheekoversluiting. Deskundig advies is aanbevolen. Zo maak je slimme keuzes en vermijd je valkuilen.
| Methode | Geschikt voor | Voordelen |
|---|---|---|
| Krediethypotheek | Huizenbezitters met een hoog inkomen | Lagere rentekosten vergeleken met persoonlijke leningen, flexibel |
| Aflossingsvrije hypotheek | Huizenbezitters met een hoog inkomen | Maandlasten verlagen, flexibel rentetarief |
| Opeethypotheek | (Pensioen)inkomen | Geld opnemen zonder aflossingsverplichtingen, levensonderhoud aanvullen |
| Verzilverlening | Verbouwingen | Geld opnemen specifiek voor verbouwingen, lagere rente |
| Tweede hypotheek | Voldoende inkomen en gunstige woningwaarde | Extra geld voor uiteenlopende doeleinden, inclusief consumptieve aankopen |
Wat zijn de voor- en nadelen van het opnemen van overwaarde?
Het gebruiken van je huiswaarde kan veel voordelen hebben. Het is geweldig voor het financieren van huisrenovatie of voor extra geld. Zo kun je investeren in je huis, je pensioen aanvullen of sparen.
Maar, er zijn ook nadelen. Als je overwaarde opneemt, gaan je maandlasten omhoog. Dit kan zwaar zijn, vooral als het economisch slecht gaat. En als je huis minder waard wordt, zou je met een restschuld kunnen zitten.
De rente die je betaalt, is gelijk aan je hypotheekrente. Maar de rente is niet aftrekbaar. Dus, je schuld kan groeien door de rente.
| Voor- | Nadelen | |
|---|---|---|
| Financiering huisrenovatie | Stijging maandelijkse afbetalingen | |
| Geld vrijmaken uit huis | Risico op restschuld bij marktwaarde daling | |
| Aanvulling pensioen | Geen renteaftrek | |
| Investeren in verduurzaming | Onzekerheid in een volatiele markt | |
| Gebruik van overwaarde voor andere uitgaven | Hogere totale schuld door renteopbouw |
Overweeg de voor- en nadelen goed. Is huiswaarde opnemen slim voor jou? Voor advies, praat met onze hypotheekexperts. Zij weten alles over deze financiële keuzes.
Wat zijn de kosten verbonden aan het opnemen van de overwaarde?
Het gebruiken van overwaarde kost verschillende bedragen. Je betaalt voor hypotheekadvies, de notaris en taxatie. Deze kosten kom je bijna altijd tegen. Een notaris zorgt voor de papieren. Dit kost al snel honderden euro’s.
Het oversluiten van je hypotheek brengt ook kosten met zich mee. Soms krijg je een boete. Je hypotheekschuld kan hoger worden, wat leidt tot hogere lasten elke maand.
Recente data laat zien dat de notariskosten voor het gebruiken van overwaarde vaak honderden euro’s zijn. Dit hangt af van hoe ingewikkeld jouw situatie is en wat de notaris vraagt.
De belastingaftrek van hypotheekrente kan helpen bij de kosten. Als je overwaarde opneemt, worden rente en kosten vaak toegevoegd aan je schuld. Dit kan betekenen dat je uiteindelijk meer per maand betaalt.
Wat zijn de fiscale gevolgen van het opnemen van de overwaarde van mijn woning?
Een belangrijk punt is de hypotheekrenteaftrek. Als je overwaarde inzet voor een nieuwe woning, is de rente meestal aftrekbaar. Dit geldt als je de regels van de bijleenregeling volgt.
Maar bij een nieuwe woning binnen drie jaar moet je de overwaarde gebruiken. Zo niet, dan kun je de renteaftrek verliezen. Dit is van groot belang, zeker als je tijdelijk een huis huurt. Je moet de overwaarde binnen drie jaar inzetten voor renteaftrek.
Overwaarde opnemen beïnvloedt ook de vermogensrendementsheffing in box 3. Je vermogen kan groeien, wat meer belasting betekent. Jan betaalde bijvoorbeeld eerst €935 aan box 3 belasting. Na een jaar viel dit naar €166. En na twee jaar betaalde hij niets door toegevoegde rente.
Je kunt ook belastingvrij schenken met de overwaarde. In 2024 kun je tot €31.813 belastingvrij aan je kind geven. Voor studiekosten zelfs €66.268. Boven de 40 jaar mag je €6.633 per jaar belastingvrij ontvangen. Handig om te weten voor het verdelen van overwaarde.
Het belastingvoordeel bij een overwaarde hypotheek is vaak minder dan bij een normale hypotheek. Dit komt doordat de overwaarde ingezet moet worden voor een nieuwe woning voor renteaftrek.
Bij het verkopen en kopen van een huis moet je rekening houden met kosten. Denk aan makelaars- en advertentiekosten, en notaris– en overdrachtsbelasting. Deze kosten beïnvloeden je financiële planning.
| Scenario | Mogelijke belastingvoordelen |
|---|---|
| Nieuwe, duurdere woning | Maximale hypotheek met renteaftrek: €250.000, nieuwe hypotheek zonder renteaftrek: €50.000 |
| Nieuwe, goedkopere woning | Maximale hypotheek met renteaftrek: €150.000. Overwaarde van €50.000 moet gebruikt worden bij aankoop anders geen renteaftrek |
| Overbruggingskrediet | Rente fiscaal aftrekbaar als krediet voor aankoop nieuwe woning is afgesloten |
| Tijdelijke verhuur oude woning | Overwaarde moet binnen 3 jaar na verhuur ingebracht worden bij aankoop nieuwe woning |
Hoeveel overwaarde kan ik opnemen uit mijn huis?
De overwaarde die je kunt opnemen hangt af van de waarde van je huis en je hypotheek. In Nederland mag je tot 100% van de woningwaarde lenen. Hoeveel je precies kunt opnemen, hangt af van een taxatie en de regels van je hypotheekverstrekker.
Voor het opnemen van overwaarde voor uitgaven, is er een limiet van 80% van de woningwaarde.
Houd rekening met de belastingvrije limiet bij het opnemen van overwaarde. In 2024 is dit €57,000 voor alleenstaanden en €114,000 voor partners. Dit beïnvloedt je vermogensopbouw.
| Financiële Mogelijkheden | Vrij Te Opnemen Bedrag |
|---|---|
| Verbouwing of aanpassingen | Maximale overwaarde beschikbaar |
| Aankoop tweede woning | Tot 80% van de woningwaarde |
| Consumptieve aankopen (auto, camper) | Tot 80% van de woningwaarde |
| Hulp aan (klein)kinderen om een huis te kopen | Gebonden aan belastingvrije limiet |
| Vrijkomende overwaarde bij verkoop en huren | Belastingvrij uitbetaald |
Het aflossingsvrije deel van je hypotheek mag maximaal 50% van de woningwaarde zijn. Als de overwaarde niet voor je huis is, valt de lening in box 3. Dan is hypotheekrente niet aftrekbaar.
Overweeg financiële mogelijkheden en extra kosten, zoals advies, taxatie en notariskosten bij het opnemen van overwaarde.
Veelgestelde vragen
Als we met pensioen zijn, kunnen we nog steeds de overwaarde van ons huis gebruiken. Dit kan met een opeethypotheek of verzilverhypotheek. Het mooie is dat deze hypotheken naar het huis kijken, niet naar hoeveel pensioen je krijgt. Zo kunnen we, ook met minder pensioeninkomen, extra geld krijgen voor ons pensioen of andere plannen.
Maar, de overwaarde opnemen heeft ook invloed op wat je nalaat. Het kan je erfenis verkleinen. Een verzilverhypotheek betekent vaak maandelijkse rentebetalingen. Dit verlaagt de overwaarde en verhoogt de schuld. Stel, je huis wordt verkocht voor €300.000 met een hypotheek van €100.000, dan blijft er €200.000 over voor de erfgenamen.
Advies inwinnen is slim als het om pensioen en financiën gaat. Hypotheekadviseurs kunnen helpen de beste optie te kiezen, zoals een verzilver-, opeet- of krediethypotheek. Ze kunnen adviseren hoe we ons pensioen kunnen aanvullen of investeren in een tweede huis. Goede financiële planning maakt een rijkere toekomst mogelijk, ook na je carrière.
Een aflossingsvrije hypotheek en een opeethypotheek bieden huiseigenaren manieren om hun woningwaarde te gebruiken. Bij een aflossingsvrije hypotheek betaalt men alleen de rente. Dit betekent lagere maandlasten. Deze hypotheek is geliefd vanwege zijn financiële flexibiliteit.
De opeethypotheek helpt huiseigenaren met veel overwaarde en een klein inkomen. Deze hypotheek start rond de AOW-leeftijd. Het maakt geld vrij uit de woning zonder dat je elke maand moet aflossen. De rente voegt men toe aan de schuld, waardoor de schuld langzaam groeit.
Er zijn enkele belangrijke verschillen tussen deze hypotheekvormen:
| Kenmerk | Aflossingsvrije Hypotheek | Opeethypotheek |
|---|---|---|
| Maandelijkse Betaling | Alleen rente | Alleen rente, rente wordt bijgeschreven bij schuld |
| Rentepercentage | Gangbaar | Hoger vanwege hoger risico |
| Inkomenstoets | Inkomenstoets | Geen inkomenstoets, alleen onderpand |
| Beschikbaarheid | Ruim aanbod | Beperkt aantal aanbieders |
| Leeftijd | Geen specifieke leeftijdsgrens | Vanaf AOW-leeftijd |
| Interessant voor | Huiseigenaren met stabiel inkomen | Gepensioneerden met laag inkomen |
De keuze hangt af van je eigen financiële situatie en toekomstplannen. Een goede analyse van wat je nodig hebt en kunt krijgen is belangrijk. Een financieel adviseur kan je hierbij helpen.
“Sale & lease back” is een manier om geld uit uw huis te halen. U verkoopt uw huis en huurt het daarna terug. Zo krijgt u tot 80% van de waarde van uw huis in handen. En u hoeft niet te verhuizen.
Dit kan interessant zijn als u wel het geld, maar niet uw huis wilt opgeven. Maar, er zijn nadelen. Bijvoorbeeld, uw maandelijkse kosten kunnen omhoog gaan omdat u huur moet betalen. Ook is er minder bescherming voor u, omdat de AFM hier niet op let.
De markt voor “sale & lease back” krimpt. Dit komt door nieuwe regels en veranderende economische omstandigheden. Huren worden duurder, wat op lange termijn een probleem kan zijn.
Overwaarde huis opnemen rekenmachine
Wilt u uw overwaarde berekenen? Gebruik dan de onderstaande rekenmachine:
Jorrit Drenth
Deze pagina is gemaakt en gecontroleerd door Jorrit Drenth. Jorrit is een expert op het gebied van hypotheken en overige leningen en helpt mensen al meer dan 10 jaar met hun financiële vragen. Jorrit schrijft onder andere voor HomeFinance, Actuelerentestanden.nl, en Lening.nl.
