Hoe werken de bijleenregeling, het vervreemdingssaldo en de eigenwoningreserve?
De bijleenregeling is sinds 1 januari 2004 van kracht. In het kort houdt de regeling in dat u wordt geacht de overwaarde die vrijkomt bij verkoop van uw woning als eigen geld in te brengen in uw nieuwe koopwoning. Doet u dit niet en financiert u ook dit bedrag, dan heeft u over het bedrag ter grootte van de overwaarde geen hypotheekrenteaftrek.
Actuele hypotheekrentes vergelijken
Waarvoor is de bijleenregeling?
Het idee achter de bijleenregeling is om huiseigenaren bij verhuizing te ontmoedigen hun overwaarde te gebruiken voor andere zaken dan de financiering van de nieuwe woning. De hypotheekrenteaftrek is bedoeld voor de financiering van de aankoop, onderhoud en verbetering van de eigen woning. Het voordeel van de renteaftrek was voor veel verhuizende huiseigenaren reden om bij verhuizing de nieuwe woning maximaal te financieren. Vervolgens gebruikten ze de overwaarde vaak voor andere zaken, zoals beleggen of consumptieve bestedingen. Door de bijleenregeling wordt dit financieel minder aantrekkelijk en wordt men aangemoedigd om de overwaarde te gebruiken voor de financiering van de nieuwe woning.
Vervreemdingssaldo
De verkoopwinst die u behaalt bij de verkoop van uw woning, wordt door de belastingdienst geen overwaarde of verkoopwinst genoemd, maar het vervreemdingssaldo. Dit saldo berekent de belastingdienst door de opbrengst van de verkoop te verminderen met de verkoopkosten en de resterende hypotheekschuld. Bij de verkoopkosten moet gedacht worden aan bijvoorbeeld makelaarskosten die gemaakt zijn voor de verkoop van de woning. De bedoeling is dat u het vervreemdingssaldo gebruikt voor uw nieuwe eigen woning.
Voorbeeld Bijleenregeling
U verkoopt uw huidige woning voor € 305.000. De verkoopkosten bedragen € 5.000. Op deze woning zit nog een volledig aftrekbare hypotheek van € 200.000. U koopt een nieuwe woning waarvoor u in totaal (incl. kosten) € 400.000 betaalt.
Het vervreemdingssaldo bedraagt in dit geval € 100.000 (€ 305.000 – € 5.000 – € 200.000). Indien u dit bedrag volledig inbrengt, kunt u de rente over de resterende hypotheek van € 300.000 gedurende een bepaalde periode volledig aftrekken. Leent u het volledige bedrag (€ 400.000) dan mag u maar 75 % (300.000 / 400.000) van de hypotheekrente aftrekken voor de belasting.
Eigenwoningreserve
De bijleenregeling heeft gevolgen voor mensen die al een woning hebben en doorstromen naar een nieuwe woning. Ook heeft de regeling consequenties voor mensen die hun relatie beëindigen en worden uitgekocht door hun partner. In beide gevallen kan een vervreemdingssaldo ontstaan.
Het vervreemdingssaldo wordt toegevoegd aan de eigenwoningreserve. Meestal zullen die bedragen aan elkaar gelijk zijn, maar het kan zo zijn dat u al een eigenwoningreserve had. Die wordt dan verhoogd met het vervreemdingssaldo. Bij de aankoop van een andere woning wordt de eigenwoningreserve verlaagd met het bedrag dat u uit eigen middelen betaalt voor de financiering van dat huis.
Goedkoper wonen
Bij de invoering van de bijleenregeling was er een zogeheten ‘goedkoper wonen regeling’. Dat was een uitzondering, bedoeld voor mensen die gingen verhuizen naar een huis in een lagere prijsklasse. Voor hen gold de regel niet, maar deze uitzonderingspositie is inmiddels verdwenen.
Van koop naar huur
Verkoopt u uw woning en gaat u een huis huren, dan blijft uw eigenwoningreserve nog drie jaar staan. Koopt u binnen die 3 jaar wederom een woning, dan zijn de regels van de regeling nog steeds van toepassing. Na die drie jaar vervalt de eigenwoningreserve en kunt u bij de koop van een nieuwe woning het volledige hypotheekbedrag aftrekbaar financieren. Deze periode was oorspronkelijk 5 jaar maar is aangepast naar 3 jaar.
Samenwonen
Op het moment dat partners samenwonen, zou de bijleenregeling relatief gemakkelijk kunnen worden omzeild. Dat is bijvoorbeeld het geval als de oude woning eigendom is van de ene partner en er een nieuwe woning gekocht wordt die dan eigendom wordt van de andere partner. Om te voorkomen dat door het verschuiven van het eigendom de bijleenregeling omzeild wordt, geldt de regel dat bij doorstroming rekening wordt gehouden met de eigenwoningreserve van beide partners. Ongeacht de eigendomsverhoudingen in de oude en nieuwe woning. Dit is overigens alleen het geval wanneer de partners ook in de oude woning hebben samengewoond.
Ingewikkeld
Het kan behoorlijk ingewikkeld zijn om te bepalen welk hypotheekbedrag je wel of niet mag aftrekken. Denk aan de situatie waarbij 2 mensen samen een nieuwe woning kopen terwijl ze beiden in het verleden al met andere partners een eigen woning hebben gehad. En als er dan ook nog sprake is van een schenking van ouders om te helpen bij de aankoop van de woning, kan het echt een ingewikkelde som worden. Het is wat ons betreft raadzaam om bij een dergelijke situatie een financieel adviseur in te schakelen.
