Voorwaarden waarmee je de koop van een huis kunt terugdraaien.
Je hebt een huis gekocht. De verkoper en jij zijn het eens geworden over de koopsom en de overige afspraken, die zijn vastgelegd in een koopakte en de wettelijke bedenktijd die daarin staat is verstreken. Nu zit je aan de koop vast. Tenzij… tenzij je een beroep kunt doen op de ontbindende voorwaarden in de koopovereenkomst.
Aankoop woning ontbinden
In de koopakte van een woning worden doorgaans ontbindende voorwaarden opgenomen. Dat zijn specifiek beschreven situaties waarin je de koop als koper alsnog kunt terugdraaien.
De meest voorkomende ontbindende voorwaarden zijn:
- Voorbehoud van financiering
- Voorbehoud van Nationale Hypotheek Garantie
- Voorbehoud van bouwtechnische keuring
Dit zijn niet de enige voorwaarden die mogelijk zijn. Zo kun je ook laten opnemen dat je de koop kunt terugdraaien als je jouw huidige woning niet voor een bepaalde datum hebt verkocht tegen een bepaalde prijs. Of dat je voor de door jou gewenste verbouwing een vergunning krijgt van de gemeente. Of dat je een huisvestingsvergunning krijgt – als dat in die gemeente aan de orde is.
1. Ontbindende voorwaarde: financiering
Het financieringsvoorbehoud zorgt ervoor dat je de koop kunt ontbinden als je de hypotheek niet voor een bepaalde datum rond krijgt. Daarbij is het mogelijk om specifieke kenmerken waaraan de hypotheek moet voldoen op te nemen – denk aan het bedrag, de hypotheekrente en zelfs de maximale maandlast.
2. Ontbindende voorwaarde: Nationale Hypotheek Garantie
Hier kun je de voorwaarde stellen dat je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kunt krijgen voor de financiering van de woning. Lukt dat niet, dan mag je de aankoop om die reden ontbinden. Oók als het wél mogelijk is om een hypotheek zonder NHG te krijgen. Mogen is overigens niet moeten: als je zelf blij bent met een financiering zonder NHG is dat natuurlijk ook prima.
3. Ontbindende voorwaarde: bouwtechnische keuring
Veel kopers kiezen er bij een woningaankoop voor om een bouwkundig rapport te laten maken. Dat is verstandig: er kunnen bouwkundige gebreken aan woning zijn, of onzichtbaar achterstallig onderhoud. Dat soort tegenvallers wil je na de aankoop niet tegenkomen, ze kunnen hoge kosten met zich meebrengen waar je niet op had gerekend.
In de koopakte kun je dan ook als voorbehoud laten opnemen dat je een keuring laat verrichten en dat de kosten aan het herstel van gebreken en achterstallig onderhoud in het bouwkundig rapport niet boven een bepaald bedrag uitkomen. Blijkt dat toch zo te zijn, dan is dat een geldige reden om de koop te ontbinden.
Onzekerheid voor de verkoper
Ontbindende voorwaarden zorgen voor onzekerheid bij de verkoper. De verkoop is dan wel afgesproken, maar zolang die voorwaarden gelden is er altijd een kans dat die alsnog niet doorgaat. Daarom zullen verkopers vooral de meer exotische voorwaarden niet altijd willen meenemen in de koopovereenkomst.
Beroep doen op ontbindende voorwaarden
Als je een beroep wilt doen op één van de ontbindende voorwaarden in jouw koopakte moet je aantonen dat je aan die voorwaarde voldoet. Daarvoor lever je bewijs aan, zoals:
- één of meer afwijzingen van een bank waar je een hypotheek hebt aangevraagd
- een bouwkundig rapport met te hoge kosten
Lees de tekst in de koopakte hierbij goed! Vaak staat precies vermeld wat je aan moet leveren. Een simpel briefje of een verklaring voldoet vaak niet.
Verlopen ontbindende voorwaarden
Aan de voorbehouden hangt altijd een einddatum. Na het verstrijken van die datum zijn de ontbindende voorwaarden verlopen en is de koop definitief. Als koper moet je die datum dus extreem goed in de gaten houden.
Als er twijfel is over het rondkrijgen van de financiering is het extra belangrijk dat je vóór het verlopen van de ontbindende voorwaarden een definitieve toezegging van de bank hebt.
Verlengen einddatum
Is er niet op tijd duidelijkheid over jouw financiering of één van de andere ontbindende voorwaarden? Dan kun je de verkoper vragen om het verlengen van de ontbindende voorwaarden. Dan wordt de datum verschoven en krijg je iets langer de tijd. Die vraag moet wel ingediend worden vóór de einddatum.
De verkoper is niet verplicht hieraan mee te werken. Doet hij dat niet, dan is de keuze aan jou om de koop te ontbinden voor de einddatum – of het risico te nemen dat het niet goed komt met de financiering terwijl de ontbindende voorwaarden al verlopen zijn. Daarmee loop je dus het risico dat je een forse boete moet betalen.
Spoedtraject voor hypotheek
Als de einddatum van de ontbindende voorwaarden in zicht is en je twijfelt aan het rondkomen van de hypotheek – dan kun je met spoed een hypotheek aanvragen bij een andere bank. Het is dan heel belangrijk om extreem snel uitsluitsel te krijgen. Voor die situaties is het interessant om naar de mogelijkheden van een Spoedhypotheek te kijken.
Met spoed een hypotheek nodig? Bel Finckers op nummer 088-22 77 344
