Bieden en onderhandelen over een koopwoning

Een woning kopen, daar komt heel wat bij kijken. De stappen in het koopproces zijn tot een bepaald punt nog vrijblijvend. Je kunt doen wat je wilt zonder dat hier consequenties aan verbonden zijn. Dat wordt anders zodra je een interessant huis gevonden hebt en hierop wilt gaan bieden. Dan wordt het serieus!

Psychologie van bieden en onderhandelen

Bieden en onderhandelen, dat is niet voor iedereen eenvoudig. Het is behoorlijk lastig om te bepalen wat een woning voor jou waard is. Bovendien is onderhandelen ook een soort spel waarin de één meer bedreven is dan de ander. Er zit een stuk psychologie in waar de meeste consumenten geen ervaring mee hebben.

Zelf doen of hulp van een makelaar

Je kunt overwegen om voor het onderhandelen de professionele hulp van een makelaar in te schakelen. Ook als je de zoektocht naar een huis zelf hebt gedaan is dat mogelijk via deeldiensten van makelaars. Dit kan wel betekenen dat de makelaar nog eens met jou door het huis wil gaan, zodat hij ook kan zien welke punten hij kan gebruiken in de onderhandeling.

Aan de andere kant: een makelaar inschakelen kost weer geld, je kunt ook redeneren dat je dan misschien iets meer betaalt door zelf te onderhandelen – maar dat je dat geld liever aan de verkoper betaalt dan aan een makelaar. Dat is heel persoonlijk.

Vraagprijs, waarde en bod

De (makelaar van de) verkoper heeft een vraagprijs vastgesteld voor het huis. Die is niet altijd maatgevend voor de waarde en ook niet voor de toekomstige koopsom. In feite geeft de vraagprijs alleen een indicatie van de prijsklasse – dat is wel zo handig bij het bepalen of een woning binnen jouw financiële mogelijkheden ligt.

Situatie op de woningmarkt

De werkelijke waarde van een woning is niet objectief vast te stellen. Niet echt. De waarde wordt namelijk flink beïnvloed door vraag en aanbod, door de situatie op de woningmarkt. Een taxateur bepaalt de woningwaarde en kijkt daarbij naar allerlei factoren, waaronder de markt. De verkoopwaarde is in feite niets anders dan het bedrag dat op dit moment te krijgen is voor een huis.

Objectieve factoren

Gelukkig zijn er ook objectieve factoren van belang bij de waardebepaling. Denk aan:

• Oppervlakte (m2) van de grond
• Inhoud (m3) van de woning
• Staat van onderhoud
• Eigendomsconstructie: staat de woning op eigen grond of is het erfpacht? Zijn er andere eigendomsbeperkingen of is er sprake van een speciale verkoopconstructie?
• Gemeentelijk beleid: hoe ziet het bestemmingsplan eruit? Zijn er specifieke huisvestingsregels?
• Bijzondere situaties: is er sprake van vervuilde grond? Zijn er funderingsproblemen?

Met dit soort feitelijke gegevens is er een basis voor het bepalen van de waarde van een huis.

Vraag en aanbod

Vervolgens speelt de markt dus een rol. Vraag en aanbod. Wat is reëel om te bieden? Daarbij kun je kijken naar de waarde van vergelijkbare huizen in dezelfde straat. Voor elke prijzen zijn er daar de laatste tijd woningen verkocht? Hierover kun je informatie vinden op de website van het Kadaster.

Eerste bod bepalen

Jouw bod bepaal je natuurlijk helemaal zelf, al dan niet in overleg met jouw makelaar. Je wilt een bod uitbrengen waarmee je serieus genomen wordt als potentiële koper (dus niet te laag) – maar ook niet direct te veel bieden. Meestal is het verstandig om onderhandelingsruimte te houden tussen jouw eerste bod en wat je maximaal wilt en kunt betalen. Toch zijn er ook situaties denkbaar waarin je direct maximaal wilt bieden om de grootste kans te maken op het bemachtigen van de woning.

Biedingssysteem: traditioneel onderhandelen…

Na jouw eerste bod hangt het af van het biedingssysteem hoe het verder gaat. Meestal volgt er een proces van onderhandelen: een bod, een tegenbod van de verkoper, een tegenbod van jouw kant – net zo lang tot je er samen uit bent. Of niet. Als het verschil tussen wat de verkoper wil hebben en wat jij wilt betalen te groot blijft kan de onderhandeling gestaakt worden.

… of helemaal anders?

Er zijn ook trajecten waarin het anders gaat. Bijvoorbeeld waar je na jouw eerste bod – samen met vele anderen – wordt uitgenodigd om vóór een bepaalde datum jouw maximale bod neer te leggen. Dan is het gissen en is er geen sprake van een onderhandeling. Jij geeft aan wat je maximaal wilt en kunt betalen voor de woning en kunt alleen maar hopen dat dit meer is dan anderen. Of dat de verkoper jou de woning om een andere reden gunt, ook al was jouw bod niet het allerhoogste.

Voorwaarden bij jouw bod

Een bod op een woning is in beginsel een bedrag. Naast dat bedrag kunnen nog andere aspecten een rol spelen bij de vraag of de verkoper met jou in zee wil gaan. Denk aan:

• Opleverdatum
• Ontbindende voorwaarden

Opleverdatum

De verkoper kan belang hechten aan een bepaalde opleverdatum. Omdat hij zelf een ander huis heeft gekocht en niet te lang met dubbele lasten wil zitten bijvoorbeeld. Of juist omdat hij een nieuwbouwwoning heeft gekocht en nog geen zekerheid heeft over wanneer die opgeleverd wordt. Dan wil de verkoper flexibiliteit in de opleverdatum. Als jij mee kunt in die wensen maakt dat jouw kansen op de woning groter.

Ontbindende voorwaarden

De aankoop van een woning wordt in principe gedaan met een aantal ontbindende voorwaarden, daarover vind je veel meer informatie bij de Koopakte. In de basis houdt het in dat er redenen in de akte staan waarmee je de overeengekomen koop alsnog kunt terugdraaien. Dat geeft onzekerheid voor de verkoper. Of jij ontbindende voorwaarden laat opnemen, welke dat zijn en hoe lang die moeten gelden heeft dan ook invloed op de acceptatie van jouw bod.

Kopen zonder voorbehoud

Het niet opnemen van ontbindende voorwaarden in een koopakte noemen we ook wel ‘kopen zonder voorbehoud‘. Afhankelijk van de markt kun je als koper het gevoel hebben dat je geen voorbehouden moet eisen – omdat je anders geen kans maakt met jouw bod.

Besef altijd goed dat je met een bod zonder ontbindende voorwaarden direct vastzit aan de koop. Je kunt er niet meer onderuit als de hypotheek problemen oplevert. Gaat het toch mis, dan loop je een hele grote kans dat je een boete van 10% van de koopsom moet betalen. De enige ontsnappingsroute is dan te vinden binnen de wettelijke bedenktijd – dan is het raadzaam om voor de hypotheek een spoedtraject te starten.

Is het bod geaccepteerd? Tijd voor de koopakte!

Als je met de verkoper tot overeenstemming bent gekomen is de basis voor de woningaankoop gelegd. De afspraken moeten nu vastgelegd worden in een officiële koopakte.