Bij het berekenen van de maximale hypotheek wordt een aantal stappen doorlopen. De eerste stap is het bepalen met welk inkomen gerekend mag worden. In vakjargon wordt het inkomen waarmee gerekend mag worden het toetsinkomen genoemd. Feitelijk het inkomen waarmee de maximale hypotheektoets door hypotheekbanken uitgevoerd wordt. Op deze pagina gaan we uitgebreid in op het toetsinkomen.
Bereken direct uw maximale hypotheek
- Wat is het toetsinkomen?
- Hoe bereken ik het toetsinkomen?
- Waarom is het toetsinkomen zo belangrijk?
- Wat is het toetsinkomen bij tweeverdieners?
- Zijn er factoren die het toetsinkomen kunnen beinvloeden?
Wat is het toetsinkomen?
Het toetsinkomen is het inkomen waarmee de hoogte van de maximale hypotheek berekend wordt. Het begrip toetsinkomen is niet een term die alleen bij het berekenen van de maximale hypotheek wordt toegepast. Bij het berekenen van toeslagen zoals de huur- of zorgtoeslag wordt ook het begrip toetsingsinkomen toegepast. Omdat het toetsinkomen door verschillende factoren kan afwijken van het daadwerkelijke inkomen, wordt er een aparte term voor gebruikt.
Voorbeeld Toetsinkomen
Piet werkt Fulltime al enkele jaren bij een werkgever. Hij verdient hierbij een modaal inkomen. Daarnaast is Piet enthousiast hobbyist in websites bouwen. Sinds kort bouwt hij af en toe een website voor kennissen of kleine bedrijven, waarmee hij een leuk extra inkomen genereert. Wanneer Piet met zijn bank gaat praten over de aanvraag van een hypotheek, verneemt hij dat de inkomsten uit zijn hobbymatige activiteiten niet meegerekend worden bij het berekenen van de maximale hypotheek. Zijn bank vindt de inkomsten hiervan niet bestendig genoeg en neemt slechts de inkomen uit zijn vaste, voltijds dienstverband mee.
Voor de bepaling van het toetsinkomen zijn geen standaardregels. Welke inkomensbestanddelen door banken wel of niet tot het toetsinkomen gerekend worden, verschilt per bank. Bij overeenkomsten uit loondienstverband worden meestal de vaste inkomensbestanddelen meegenomen, soms ook de variabele inkomensbestanddelen.
Hoe bereken ik het toetsinkomen?
Voor de berekening van de maximale hypotheek is een belangrijke stap het bepalen met welk inkomen gerekend mag worden; het toetsinkomen. Hoe het toetsinkomen berekend wordt, verschilt per bank. Bij vaste dienstverbanden met vaste inkomensbestanddelen is het toetsinkomen vaak gelijk aan het vaste periodieke salaris (per week, per 4 weken of per maand), het vakantiegeld, een eventuele vaste 13e maand en eventuele vaste onregelmatigheidstoeslagen. Niet-vaste onderdelen zoals overwerk of provisie worden bij vaste dienstverbanden soms geheel, maar meestal gedeeltelijk of niet meegenomen. Bij de banken waar het geheel of gedeeltelijk wordt meegenomen, moet er meestal wel een historie aangetoond kunnen worden.
Voorbeeld berekening toetsinkomen
| Salaris per maand | € 1.500 |
| Vakantiegeld | 8 % |
| Overwerk* | € 5.000 |
Bank A neemt zowel het vakantiegeld als het overwerk mee in de bepaling van toetsinkomen. Het toetsinkomen voor de berekening maximale hypotheek wordt nu:
| € 1.500 X 12 maanden | € 18.000 |
| Vakantiegeld 8 % | € 1.440 |
| Overwerk | € 5.000 |
| ———— | |
| Totaal inkomen | € 24.440 |
Bank B neemt het vakantiegeld mee. Voor wat betreft het overwerk nemen ze echter slechts het gemiddelde van de laatste 3 jaren mee: (0 + 0 + 5000) / 3 = € 1667. Het toetsinkomen voor de berekening maximale hypotheek wordt nu:
| € 1.500 X 12 maanden | € 18.000 |
| Vakantiegeld 8 % | € 1.440 |
| Overwerk | € 1.667 |
| ———— | |
| Totaal inkomen | € 21.107 |
Waarom is het toetsinkomen zo belangrijk?
Bovenstaand voorbeeld maakt duidelijk dat er grote verschillen kunnen ontstaan bij de berekening van de maximale hypotheek per hypotheekverstrekker door verschillen in het bepalen van het toetsinkomen. Deze verschillen worden verder versterkt door het hanteren van woonquotes: het percentage van het inkomen dat gebruikt mag worden voor woonlasten. Dit percentage stijgt namelijk, naarmate het inkomen hoger is. Ook hierbij wordt het toetsinkomen als uitgangspunt gehanteerd:
Voorbeeld toetsinkomen en woonquote
In het voorgaande voorbeeld hanteerde Bank A een toetsinkomen van € 24.440.
Bank B hanteerde een toetsinkomen van € 21.107.
Onderstaand een versimpelde woonquotetabel (fictieve bedragen/percentages!):
| Toetsinkomen vanaf | Woonquote |
|---|---|
| € 21.000 | 25 % |
| € 21.500 | 26 % |
| € 22.000 | 26,5 % |
| € 22.500 | 27 % |
| € 23.000 | 28 % |
| € 23.500 | 28,5 % |
| € 24.000 | 29 % |
| € 25.000 | 29 % |
Bank A hanteerde een toetsinkomen van € 24.440. Daarbij hoort een woonquote van 29 %. Er mag dan maximaal € 7.087 verwoond worden; een maximale hypotheek van € 110.024
Bank B hanteerde een toetsinkomen van € 21.107. Daarbij hoort een woonquote van 25 %. Er mag dan maximaal € 5.276 verwoond worden; een maximale hypotheek van € 81.913
Let op: dit is een voorbeeldberekening. De bedragen en percentages in dit voorbeeld zijn fictief.
Bank A hanteert dus een hoger toetsinkomen dan Bank B. Door dit hogere toetsinkomen wordt ook de woonquote hoger. Beide effecten versterken elkaar, waardoor er forse verschillen tussen de maximale hypotheek berekeningen van verschillende hypotheekbanken kunnen optreden.
Wat is het toetsinkomen bij tweeverdieners?
Indien sprake is van tweeverdieners wordt rekening gehouden met het gezamenlijke toetsinkomen. Het financieringslastpercentage dat gehanteerd wordt (in 2018 en 2019) is het percentage dat behoort bij het hoogste toetsinkomen vermeerderd met 70% van het lagere toetsinkomen.
Zijn er factoren die het toetsinkomen kunnen beinvloeden?
Naast het feit dat hypotheekbanken individueel kunnen bepalen hoe ze met bepaalde inkomensbestanddelen omgaan bij de bepaling van het toetsinkomen, kunnen ze ook bepaalde verplichtingen verrekenen bij het bepalen van het toetsinkomen. De meest voorkomende gevallen hiervan betreft:
- (Partner)alimentatie
Een veel voorkomende verplichting die grote invloed kan hebben op de maximaal te verkrijgen hypotheek is alimentatie. Sommige banken verrekenen eerst de partneralimentatie verplichtingen met het inkomen. Het resterende bedrag is dan het toetsinkomen. In een aparte sectie bieden we uitgebreide informatie over alimentatie. - Erfpacht
Bij erfpacht heeft u de grond waar uw huis op staat niet in eigendom, maar in bruikleen; soms betaalt u hiervoor een huur, de canon geheten. Sommige banken verrekenen eerst de erfpachtscanon verplichtingen met het inkomen. Het resterende bedrag is dan het toetsinkomen. In een aparte sectie bieden we uitgebreide informatie over erfpacht.